案例内容
【案情简介】
2017年11月10日，李某向禹王台区某街道人民调解委员会（简称“调委会”）申请，请求帮助调解其与张某之间的房屋买卖纠纷。 经初步询问李某得知，张某2016年初通过中介联系到李某，欲购李某住房一套。买主张某某为省下中介费，甩开中介私自与李某签下房屋交易合同。在取得李某的信任后，张某以办理房屋贷款为由“哄骗”李某拿着房屋产权证和户口本等相关证件，在未按合同预支付一定比例房款的情况下就先把房子过户给张某。虽然张某后期支付了房款40万元，但直到搬进去入住，仍然拖欠5万元至今未给。 李某向调解员展示房屋交易合同，合同上留有双方详细的联系方式与身份证信息，但合同是套用的简易模板，内容相对粗略，背面书写着“还欠5万元”字样，落款日期为2016年1月8日。如今李某住在外地女儿家，每次到开封催要这5万元欠款，都要临时在旅馆租住。
【调解过程】
受理案件后，调解员首先对李某进行安抚，让其先回去休息。随后，调解员按照李某提供的电话号码立即与张某取得联系。电话中张某承认自己未支付房款就过户这件事，但不承认欺骗了李某，因为先行过户是贷款买二手房的正常流程。同时，张某表示自己并没有想要赖掉这5万元，只因李某当初承诺房屋过户后就把户口迁走，可一年多过去了，李某迟迟不迁户口，导致张某始终无法落户，并且交易的房屋包括一个没有产权的储藏间，而合同上并未注明，这让张某担心储藏间会被小区其他业主占用，所以一直拖欠这5万元至今。 随后调解员又联系李某，问及储藏间及迁户口的事情。李某告诉调解员储藏间发票早些年丢失了，在签房屋交易合同时已经告知张某。至于不迁户口这件事，李某认为张某当初以帮助办理房屋贷款为由，骗其在不知情的情况下将房子产权过户给张某，尽管在30多天后张某支付40万元给李某，但李某已对张某失去信任，所以在张某没有支付完所以房款之前，李某拒绝迁出户口。 为使调解工作能够顺利开展，调解员进一步查阅了关于二手房交易的政策法规，从中了解到贷款购房二手房的流程：前期看房签合同，审批贷款，贷款审批通过，双方到房产交易中心审税，税务审核通过，双方交税并办理产权过户手续，过户后20天领取房产证及抵押证，抵押证送达银行，银行在贷款合同约定期限内发放贷款。在了解完这些情况后，调解员认为此次纠纷并不复杂，对下一步的调解工作已心中有数。 2018年1月13日上午，调解员将李某和张某约到调解室进行面对面调解。调解员宣读完调解纪律，核对当事人身份后，直奔主题。调解员首先指出，此次房屋买卖合同纠纷的根本原因在于双方沟通不畅,导致彼此信任缺失。具体争议的焦点表现在两方面：一是对于储藏间的转让无书面合同依据可循，张某始终心存疑虑；二是因为不相信张某，李某拒绝迁户出去，致使张某无法落户，进而导致张某拒绝支付购房尾款。 针对第一个争议点，调解员向双方当事人宣读了《物权法》第115条之规定：主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。调解员进一步解释到，如果在房屋买卖合同中并未约定储藏间的转让,也未另行约定该储藏间不予转让,根据前述主物、从物转让的法律规则,卖方应当将储藏间交给买方。并且对于这一点，卖方李某在签订房屋买卖合同时已经明确将储藏间一并转让，只是因为合同不够规范,并没有在合同中明确体现。 针对第二个争议点，调解员首先指出,张某在办理房屋过户时未与李某充分沟通的做法是错误的。调解员又向李某解释，在贷款购买二手房的交易流程中，先行过户是确保银行发放贷款的前提，所以张某先把房子过户到自己名下后，才能为房子办理贷款，再支付给李某房款。但是，在房屋买卖合同中，房款支付和过户都要约定具体的履行时间和期限，还要对两者之间的先后履行顺序予以明确，以免在实际交易过程中产生不必要的纠纷。然而，这些要件都没有在李某和张某的房屋买卖合同中体现。 调解员接着强调，在签合同的过程中一定要特别注意，所有在洽谈过程中的约定都要体现在合同中。根据《合同法》第61条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人对合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。调解员建议李某和张某可就储藏间的转让、户口迁出和尾款支付再次签订补充协议，双方均表示赞同。
【调解结果】
双方最终达成一致意见，签订补充协议如下： 一、张某所购李某的房屋，附属物为楼下的一个储物间，在房屋交易完成时，储藏间归张某所有； 二、李某尽快办理户口迁出手续； 三、张某所欠5万元房款，分两次支付。签订储物间补充协议的当天支付3万元，李某户口迁出后再支付剩余2万元。
【案例点评】
这是一起比较典型的房屋买卖合同纠纷，买卖双方因对房产交易相关法律法规掌握不对称，致使房屋买卖过程中产生误解，进而导致信任危机。同时，双方又缺少《合同法》相关知识，致使签订的合同要件缺失、规范性不足，进而加剧矛盾纠纷。调解员在受理纠纷后，全面掌握纠纷事实，客观分析纠纷成因，以专业的房屋买卖合同的相关法律要素为依据，明确调解思路，讲清法律道理，调解方法得当，最终促成纠纷圆满解决。
