案例内容
【案情简介】
2018年8月28日，海盐县某镇人民调解委员会通过在线矛盾纠纷化解平台接收到法院移送的一起物业纠纷。当事人黄某系浙江省嘉兴市海盐县某小区业主，黄某于2009年2月23日和该小区物业公司签订物业管理服务合同，但是黄某仅支付了2014年7月28日前的部分物业管理服务费用。2014年7月28日至今未缴纳过物业管理服务费。物业公司多次上门催收均被黄某以家中渗水等多项事由，拒绝缴纳物业管理服务费用。为此，黄某和物业公司发生纠纷。现物业公司向法院起诉，诉求黄某支付拖欠的4890元物业费，并支付违约金2677.27元。因某街道物业纠纷较多，法院在征求当事人意见后，将该案移送某镇人民调解委员会（以下简称调委会）调解。
【调解过程】
调委会在受理了本起纠纷后，调解员对纠纷前因后果进行了详细地了解和分析。 业主黄某提出了物业公司几个不作为事项：1.家里的阳台出现裂缝，期间希望物业公司帮助联系开发商进行维修，物业公司也一直没有落实到位，后来还是自己出钱将阳台圈梁进行了加固。物业每次表面上答应却没有实际行动。2.家中闭路电视因为线箱里面线头短了一截导致闭路电视进不了户，起初联系物业，物业也推脱是开发商的原因而不帮助解决，导致家中一直没有网络。3.对小区车位购买存在异议。当时出售（租赁）小区车位的时候黄某家中还未买车，然而小区车位有限，这导致了后期黄某家中购买了汽车却一直购买（租赁）不到车位，对生活造成了极其不便。向物业反应，物业也一直没有解决好。4.家中顶面楼上渗水，去楼上邻居家中看过，可楼上的住户内没有任何渗水痕迹，也不是人为因素造成渗水，几次找某小区物业公司反映问题，均未得到满意的答复。如此种种，黄某觉得该物业公司实在是不作为，因此拒绝交物业费。 了解情况后，调解员认为其实该纠纷并不复杂，只是黄某对于物业纠纷的不作为不满意而导致不愿意缴纳物业费的纠纷。只要物业公司拿出诚意，真心实意地帮助黄某解决一些实际困难，也是可以获得黄某的谅解的。黄某提出的四个问题中阳台圈梁问题黄某已经自行解决，但是闭路电视入户问题，车位购买问题以及黄某家中楼面渗水问题仍然存在。 解铃还需系铃人，调解员耐心劝导物业公司拿出诚意解决相关问题，并给出了相应解决办法供双方参考。1、针对闭路电视或者网络入户问题，调解员建议物业公司负责接入；2、针对小区车位问题，鉴于目前该小区车位已经售卖完毕，调解员建议物业公司将地面租赁车位进行定期抽签，确保广大业主均有可能享受相关权益；3、针对黄某家中楼顶面渗水问题，调解员进行了释法说理，依据 《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”即房屋五年保修期满，出现质量问题的，如属于共用部位或者共用设施设备，可使用启动房屋维修基金，并由物业组织维修，如属于自用部位的，则应由业主自行负责维修，建议物业公司协助黄某对楼上邻居进行详细解释和说明，劝说楼上邻居本着解决问题的态度配合检查。如果是公用管道的问题，物业公司则应当承担地面的修复责任，保证恢复原状。 如果是楼上邻居的问题，则可与楼上邻居进行协商解决，到时调委会也愿做居中调解。 在调解过程中，调解员又劝解双方：黄某作为业主，接受物业服务是自己享有的权利，但也应明确缴纳物业费用是必须履行的义务。物业方在业主出现问题需要物业协助的时候应该积极给与协助，及时协助不了也应当说明原因，与业主要有良好地沟通。劝解双方当事人站在对方的立场想问题和看待问题，彼此要学会理解和宽容对方。 经过调解员的劝解，物业公司承诺愿以调解员提出的方案助黄某解决实际困难，并表示为弥补以前的服务不周，可以适当减少一些违约金。黄某也表示认可。
【调解结果】
经过调委会耐心地讲解与调解，最终黄某和物业公司接受调委会给出的方案，并达成以下协议： 1.针对黄某家中闭路电视或网络线路进不了户内的情况，由物业公司负责接入； 2.针对黄某反映的车位购买异议问题，由物业公司出台相关方案，对地面租赁车位进行定期抽签； 3.针对黄某反映的楼顶面渗水问题，由物业公司协助黄某与楼上邻居进行协调，若查出是公用管道的问题，则由物业公司承担地面的修复责任，保证恢复原状； 4.黄某自2014年7月28日起至2019年7月27日止应缴纳给物业公司7100元。
【案例点评】
近年来，物业纠纷越来越多，形式也多种多样，但是大多纠纷根源都可归于两点，一是作为物业公司一方管理服务质量差；二是有些业主不满意物业服务而不愿缴纳物业费。本案中因为物业公司前期的服务质量问题引起黄某不满，致使黄某多年不缴纳物业费。对此类纠纷的调解，调解员本着方便生活、团结互助、公平合理的原则，找准产生问题的原因所在，并准确引用相关法律规定，同时从情理上劝解对方换位思考，进而使得当事人能较快接受调解员提出的合理方案。
