案例内容
【案情简介】
位于烟台市芝罘区幸福南路华信家园的某房屋系苏某的拆迁安置房， 2010年11月17日，苏某与购房人江某通过房产中介青岛某某公司烟台分公司签订房产买卖合同，合同约定，苏某将上述房屋以50万元价格卖给江某，签订协议当日，江某交购房定金2万元，付首付款时，定金转为房款。合同注明双方已知悉该房产现在不能立即办理房产证，苏某需在房产证办出之日起30日内无条件配合江某到房产交易中心办理过户手续。2010年11月23日，江某通过案外人王某尾号为6218的银行卡付给苏某48万元，并将该款汇入苏某之子王某某尾号为1818的银行卡内。2010年11月30日，苏某将涉案房屋交付给了江某。2010年12月12日，王某某为江某出具了收款条，载明收到房款50万元和空调、物业、水电费。2012年2月24日苏某取得房屋产权证书。2013年3月15日，苏某之子王某某代苏某与江某签订《协议解除房产买卖合同》，合同约定：因江某在外地工作不能处理居住本房产，于2013年3月15日找到苏某，经过双方协商买方江某愿意终止此合同并同意交还房权给苏某，苏某退还江某房款48万元整；江某保证此房事实清楚，绝无转卖他人或另签合同。以上内容经双方协商一致绝无虚假、强迫，纯属自愿，如有虚假本人愿意承担法律责任。因当初的房产中介青岛某某公司烟台分公司现已搬迁不知去向，所以本合同双方协议终止时中介方并未在场。上述解除协议签订后，王某某于2013年5月3日通过其尾号为1818的银行卡退给江某40万元，款项付至江某尾号为0178号银行卡内，余款8万元给江某出具了欠条。在双方当日前往涉案房屋准备交接时，因江某所持房门钥匙无法打开门锁，苏某与江某约定由苏某负责收回房屋。 苏某于2013年5月4日找来开锁公司将房门打开后，发现本案被告夏某将房屋出租给一梁姓人居住；2013年5月30日，苏某听说梁某搬走后即前往查看，结果发现夏某在屋内，双方因此还发生了冲突，此后多次与夏某交涉均不能收回房屋。苏某遂于2013年6月诉至烟台市芝罘区人民法院，要求被告夏某返还上述涉案房屋。 夏某在第一次庭审中答辩称，其开办的烟台某某房产经纪服务处为房产中介公司，其本人为实际负责人，受江某及案外人王某的委托代为出售涉案房屋，江某的儿子曾交给其一把房屋钥匙，便于卖房时看房方便。后门锁被苏某破坏，打不开房门，其不愿意惹麻烦就没再管，房屋由实际所有人王某控制。同时夏某提供了一系列证据证明其主张。 2014年4月15日，受烟台市法律援助中心的指定，山东天锦律师事务所丛林律师为受援人苏某在本案中提供法律援助服务。此时该案已经过了两次庭审。 援助律师参与案件后，立即申请法院至涉案房屋现场进行查看。经办案法官与苏某及被告夏某现场查看，涉案房屋被锁，房门上方冲着走廊楼梯安装一摄像头，原告苏某与被告夏某均表示不是本人锁门，关于摄像头原告称不是其安装，被告夏某称是2012年王某派人安装。经法院调查涉案房屋所在小区的烟台华信物业公司，房屋登记户主是江某，交费时物业公司只打印房号，不写户名。对于涉案房屋门口安装的摄像头，物业公司表示不清楚由谁安装。 由于物业登记户主为江某，且夏某将责任推向江某，因此援助律师认为江某亦侵犯了原告对房屋的合法权益，故向受理法院申请追加江某为本案的第二被告，要求其与被告夏某共同将涉案房屋返还给原告。法院根据律师申请，在第四次庭审中列江某为被告，并对其进行了缺席审理。 援助律师在庭审中提出，原告苏某与被告江某间的房屋买卖合同及解除房屋买卖协议均是合法有效的，且在签订解除房屋买卖协议后，原告苏某按约履行了返还房款的义务，故涉案房产仍归原告所有。被告江某作为合同的相对方，有义务将涉案房屋返还给原告苏某。至于被告江某与案外人王某之间的关系，因其二人并未对此提出过异议或主张权利，无法确认王某与涉案房屋的关系，且管理涉案房屋的物业公司曾经登记房主为江某，由此可以确定房屋真实占有者并非王某。关于被告夏某，其否认自己占有使用涉案房屋，因此涉案房屋之归属亦与其无关。 芝罘区人民法院在第五次庭审中对本案进行了当庭宣判，由于原告苏某要求被告夏某返还房屋的证据不足，故苏某要求夏某返还房屋的诉请未能得到法院支持，但法院支持了援助律师的代理意见，认为夏某既否认其占有使用涉案房屋，则涉案房屋之归属亦与其无关，同时限被告江某于判决生效之日起三十日内将涉案房屋完好无损地返还给原告苏某。律师提供法律援助工作以原告苏某胜诉而告终。
【案件点评】
近年来，房产纠纷剧增，案情复杂多样，本案纠纷就与房屋产权归属有关。本案虽为返还原物纠纷，但存在着无权代理、表见代理、合同解除等多种法律关系，审理过程达两年之久，历经五次开庭，涉案人员多达6人以上，足见本案的复杂程度。 返还原物之诉属物权纠纷，要求“返还原物”虽是给付之诉，但通过判令被告履行返还义务，同样可以得到房屋“确权”的效果，因为只有在确定房屋归原告所有的情况下，被告才负有返还义务。对此，律师在办理本案的过程中确立了基本思路，即寻找负有返还房屋义务的主体，在夏某与江某两名被告之间任选一人承担返还义务，均可以得到确认受援人苏某享有涉案房屋所有权的法律效果。 同时援助律师在办理案件中也注意到，由于夏某对其侵占房屋事实予以否认，而原告方无充分证据证明房屋被夏某所占有，因此本案存在受援人对夏某诉请被驳回的极大风险。尽管上述风险对受援人享有房屋产权的最终确认不会有影响，但会给当事人带来需再次起诉的诉累，并且如果涉案房屋门被锁、以及楼梯口处摄像头的安装均系夏某所为，则将会给受援人苏某日后拆除摄像头造成障碍。 因此，为了彻底打击侵权人恶意侵犯他人财产的不法行为，解决本案中存在的矛盾，让受援人日后更好地收回涉案房屋，援助律师及时追加了返还涉案房屋的义务人，同时在庭审中充分利用发问技巧，使得被告夏某在庭审中否认侵占房屋的同时，不得不多次声称涉案摄像头的安装及所有权均与其本人无关。夏某的上述陈述被记录在本案的庭审笔录中，援助律师相信，受援人苏某通过本次诉讼，不仅返还房屋的诉求得到支持，而且在日后拆除门前摄像头时，夏某也无权以自己对摄像头享有所有权、处分权为由对受援人处分涉案房屋的行为予以任何干涉。 至此，受援人收回涉案房屋已无任何法律障碍，权利得到充分保障，援助律师发挥了扶危济困、匡扶正义的作用。
