案例内容
【案情简介】
2014年1月26日，甲某与乙房地产公司签订《美丽花园认购协议》，约定:甲某购买乙房地产公司开发的美丽花园项目X号楼XX单元XXXX室，建筑面积:97.64平方米(暂测)，总房款656727元;首付款为本协议约定总房款的40％，即266727元，剩余房款39000元，办理银行按揭。乙房地产公司取得项目《商品房预售许可证》后通知甲某，甲某在自收到通知后15日内与乙房地产公司签订正式《商品房买卖合同》。 上述合同及协议签订后，甲某依约支付了首付款266727元，之后乙房地产公司并未如约交付房屋，后甲某得知乙房地产公司已将房屋另行出售给第三人，且第三人已实际占有房屋，乙房地产公司已无房屋可以交付甲某。甲某与乙房地产公司之间订立的认购协议书无法继续履行。 甲某请求解除甲某与乙房地产公司之间签订的《美丽花园认购协议》、乙房地产公司返还甲某购房首付款266727元及利息(自2014年9月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际返还之日止，暂计算至2020年8月19日为80345.21元)，乙房地产公司承担266727元的赔偿责任，乙房地产公司向甲某赔偿损失610000元，乙房地产公司承担仲裁费。
【争议焦点】
1、《美丽花园认购协议》是否应当解除； 2、乙房地产公司是否承担赔偿责任。 3、乙房地产公司是否承担房屋差价损失。
【裁决结果】
仲裁庭认为，《美丽花园认购协议》系双方当事人对将来签订正式《商品房买卖合同》的约定，从真实意思表示角度应认定为预约合同。双方当事人签订《美丽花园认购协议》后，乙房地产公司将案涉房产另行出售构成违约，以行为表明不再按照该协议与申请人签订《商品房买卖合同》，导致《美丽花园认购协议》无法继续履行，也不能实现合同目的，且给甲某造成经济损失，乙房地产公司该项仲裁请求符合《中华人民共和国合同法》第94条第4款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同之规定，故仲裁庭对甲某请求解除甲某与乙房地产公司之间签订的《美丽花园认购协议》予以支持。 仲裁庭已支持解除《美丽花园认购协议》的仲裁请求，双方签订的《美丽花园认购协议》解除后，乙房地产公司所收取的款项理应返还。该协议是因乙房地产公司违约被解除，故应当赔偿甲某的利息损失。同时乙房地产公司在双方签订《美丽花园认购协议》后将案涉房产另行出售，导致《美丽花园认购协议》合同目的不能实现，乙房地产公司应承担266727元的赔偿责任，但房屋差价损失部分，仲裁庭已支持了赔偿责任，且申请人的证据不足以证明实际差价损失，故不予支持。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助保密等义务。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
【结语和建议】
在订立商品房买卖合同时，应当遵守《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时当事人应当遵循诚实信用原则，对合同约定的义务，应积极履行。购房者在购房时应辨别开发商的资质，购买五证齐全的项目，有效的维护自己的权益，确保房屋能交付能办证，同时在房屋买卖过程中遇到纠纷，要留存证据，学习法律法规，利用合法的手段维护自身权益。 双方当事人应切实遵循诚实信用原则，在房屋买卖过程中，遇到纠纷及时留存相关证据，并积极沟通，在无法解决纠纷时，应根据合同约定及法律规定行使自己的权利，维护自己的合法利益，避免因不当的违约行为导致合同无法履行，产生损失。
