案例内容
【案情简介】
近日，东山派出所接到高铁新城社区某酒店报警，称因租金纠纷，有人扬言要堵酒店大门。其后，该酒店向东山司法所申请调解，经调查，系某酒店与131名业主因2月份租金问题产生纠纷，涉案金额20余万元。
【调查与处理】
5月27日晚，司法所和街道相关部门组织酒店负责人和业主代表进行协商。经了解，疫情期间，该酒店在2月份未营业，同时拖欠131名业主20余万元租金，业主早期在微信群曾多次表示希望酒店方出面协商租金问题，酒店方均未出面表态。在此种情况下，有个别业主就扬言若是不出面协商就堵酒店大门，酒店方就选择了报警。在调解现场，有4位业主代表出面，他们表示，本是想要及时沟通，有效解决问题，还考虑减免酒店2月份的租金，但是酒店方拒不出面的态度让他们极为不满，因此要求酒店方在10月份之前将2月份租金一次性支付到位。酒店负责人则出示了酒店经营情况表，表示酒店在此期间营业情况不佳，提出其他酒店遇到类似情况已获得业主减免租金，希望能减免2月份租金，但业主代表不同意，双方协商顿时陷入僵局。 查阅双方签订的租赁合同，听取双方意见后，司法所调解员首先对业主进行安抚，稳定其情绪，建议业主们理性维权。然后，调解员向业主耐心讲解疫情期间租金纠纷的相关法律知识，使其明白双方构成租赁关系后，均应承担相应的责任与义务。同时，调解员也向双方解释了此次疫情属于不可抗力因素，房东与租客应该互相理解体谅。最后，经过长时间的协商，业主同意酒店方最迟在2020年12月31日之前一次性付清2月份房租，2020年其他月份房租按时交付。
【法律分析】
此纠纷的焦点有以下几个方面：一是疫情是否属于不可抗力？二是承租人能否因为疫情，主张减免疫情期间的房屋租金？三是疫情下，如何指导房东与租户有效地沟通和处理，共度时艰？ （一）新型冠状病毒疫情属于不可抗力 关于新型冠状病毒疫情是否构成不可抗力，2020年2月10日，全国人大常委会明确表示：“当前我国发生了新型冠状病毒疫情这一突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免，并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”由此可见，在处理疫情期间的租赁纠纷时，可根据不可抗力来处理相关问题。 （二）商业用房是否减免租金视疫情影响情况而定 对于商业用房，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如果疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间，客流量减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如果对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。 （三）租户与房东应及时沟通，以友好协商的方式解决问题 从租户角度出发，租户应做到以下几点：一是向房东发出减免租金的请求函，并详细说明情况，附上相应的证据；二是与房东协商，争取减免租金，并签订补充协议；三是无论房东是否同意减免租金的请求，应友好协商，为了化解社会矛盾，街道和社区可以搭建协商平台，如果协商不成，可以通过诉讼解决，不应贸然解除合同或不理性维权。 从房东角度出发，房东应做到以下几点：一是及时回应租户的请求，指导租户以友好协商的方式解决问题；二是向租户收集相关证明材料，合理评估租户损失情况，确定租户是否符合减免租金的条件；三是对于符合条件的租户，协商减免租金或者延迟支付租金的具体方式；对于不符合条件的租户，充分说明理由，避免纠纷。如因租户不满租金减免拒不缴纳租金的，房东也应通过合法手段维权，切不可直接通过停水、断电、驱赶租客的方式激化矛盾。
【典型意义】
本案的意义在于：一是房东在早期想要积极协商，但是酒店方一直拒不出面，问题得不到有效沟通，导致矛盾纠纷激化。在疫情期间，租赁纠纷层出不穷，有效沟通、友好协商才是解决问题的方式。二是对于疫情这种特殊事件的发生，很多人不了解相关法律政策，也缺少依法维权的意识，导致协商场面僵持。司法所将进一步加强法律知识的宣传，让群众意识到疫情下的租赁纠纷是可以依据相关法律政策解决的。
