案例内容
【案情简介】
2015年11月6日，郭某某和冯某某（二人系夫妻关系）与嘉峪关市房屋征收与补偿办公室签订《嘉峪关市某街棚户区改造征收安置补偿协议书》。2017年11月30日，按照原地产权置换的方式，郭、冯与开发商签订房屋置换安置合同，取得某街区X幢X单元XX号房屋一套，未取得产权证。2017年12月1日，郭、冯夫妻二人又与李某某协商，约定将该房屋以42万元价格出售于李某某，并签订了房屋买卖合同，李某某当日向郭、冯二人给付定金1万元。郭某某、冯某某收到定金3天后，担心李某某分期付款风险很大，而该房屋购买者很多，遂有悔约将房屋出售于他人的想法。郭某某、冯某某与李某某多次协商房屋价款、付款方式和后续过户等问题均没有结果，以致双方房屋买卖合同无法履行，双方矛盾冲突随即发酵升级。2017年12月27日双方到嘉峪关市某社区人民调解委员会申请调解。
【调解过程】
嘉峪关市某社区人民调解委员会分别听取了双方当事人陈述后，提前谋划，邀请社区律师、业主委员会主任共同参与化解这起矛盾纠纷。调解员组织双方展开首次调解，细致审核了郭某某、冯某某对交易房屋的权利归属。郭、冯二人向调解员提交了身份证明、夫妻关系证明、棚户区改造征收安置补偿协议书、产权置换补助款计算表、商品房买卖合同、购房发票以及房屋相关缴费证明，调解员边询问边审核证据材料，确认房屋由郭某某、冯某某回迁安置所得，且回迁安置房屋的超出面积已缴费齐全，房屋没有拖欠房款、也无抵押情形。在调查过程中，调解员得知交易房屋地处市中心、房源紧缺、购买人多，以致房屋价格攀升，郭某某、冯某某自知房屋出售价格不高，而李某某不能一次性付款，只能分期付款，二人担心钱房两空，故想撤回合约。李某某出示双方签订的房屋买卖合同及冯某某收到的定金条一张，坚决主张继续履行合同。 双方各执己见争论不休，特邀社区律师从法律角度，对合同的订立、效力、履行、当事人的权利义务和违约责任等方面向双方当事人进行了讲解，并专门就定金法则进行了详细解释，《合同法》第一百一十五条规定"当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金"。双方当事人在明确了权利义务和承担责任后，回到调解室继续磋商。调解员苦口婆心、情理并用、耐心劝解双方换位思考，彼此互让一步，以最满意的效果解决问题。最后李某某表示，因正在筹备结婚仪式，手头资金不宽裕，且父母均在农村务农，一时拿不出现金，希望郭某某、冯某某能多宽限些付款期限，并自愿多付购房款作为补偿。郭、冯二人通过调解员的明法析理说明，认识到若坚持己见，就将违反约定，需承担违约后果，同意在继续履行合同的基础上尽量让双方满意。经过双方慎重思考，最终达成调解协议。
【调解结果】
双方当事人自愿达成如下协议。 1.郭某某、冯某某将位于嘉峪关市某街区X幢X单元XX号房屋一套出售于李某某，房屋总价款43.4万元。 2.李某某已支付的定金1万元冲抵房款，于本协议生效后3日内再向郭某某、冯某某给付第一笔购房款19万元。 3.李某某于2018年12月30日前向郭某某、冯某某给付第二笔购房款10.6万元。 4.李某某于2019年12月30日前向郭某某、冯某某给付第三笔购房款10.3万元。 5.李某某自房屋过户至自己名下后3日内向郭某某、冯某某给付尾款2.5万元。 6.自开发商通知办理房屋产权证起，郭某某、冯某某及时办理房屋产权证至自己名下，并承担由此产生的费用。 7.自郭某某、冯某某取得房屋产权证后3年内积极协助李某某办理房屋过户手续，过户手续费用双方各承担50%。 8.如有一方违约，则向守约方赔偿总房款20%的违约金。
【案例点评】
棚户区改造工程，必定会牵涉到改造后居民原地产权置换的民生很多问题，如何能够妥善处理因大环境变化带来的这一系列社会性纠纷，维护辖区范围内合法公平的交易，给社会营造一个安全有序的社会环境，衡量着人民调解委员会在社会稳定发展所起的作用。本案中，涉及到日常生活中合约的签订、履行以及违约责任的承担，如何让双方当事人从剑拔弩张情绪中慢慢冷静下来，消除彼此的敌对情绪，回到谈判桌前继续磋商解决问题，考验着调解员的专业素养和调解技巧。 一要有证据意识。在安置回迁房屋买卖中，当事人还未实际申请拿到房屋产权证书，但为满足双方需要已开始对回迁安置房屋进行交易，这就需要首先确定房屋权利归属问题，需要房屋所有人提供回迁安置全部手续证明房屋权利归属。 二要有公平意识。调解过程中，调解员应始终保持中立，做到不偏不倚。要严格按照谁主张谁举证的证据规则，让双方当事人结合证据充分发表意见，在听取当事人请求后，做好答疑解惑，引导当事人冷静思考解决问题。 三要有文书意识。针对达成的回迁安置房屋买卖协议，要让双方当事人认真阅读，并签字按印，防止纠纷当事人反悔继而使纠纷反复回弹。
