案例内容
【案情简介】
2016年10月11日，北京市通州区某物业管理公司（以下简称“物业”）向某镇人民调解委员会（以下简称“镇调委会”）申请调解，要求某小区业主王某支付2010年9月1日至2016年8月31日的物业费总计人民币6600元，并支付违约金。 物业称：王某为某小区业主。2010年9月1日双方签订了《物业管理协议书》和《客户手册》，物业于签订协议书的同时向王某提供物业管理服务。虽然《物业管理协议书》中约定该协议的有效期限从2010年9月1日起至2011年8月31日止，但在物业管理协议约定的期限届满后，物业一直履行物业管理义务。双方之间仍存在事实上的物业管理关系，因此要求王某支付其拖欠的物业费和违约金。 王某称，物业服务不符合法律以及《物业管理协议书》中的约定，物业管理区域内日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱、交通道路不畅，安全防范不力消防救灾不及时等，因此拒绝支付物业管理费用及违约金。
【调解过程】
接到申请后，镇调委会分别找到物业负责人、王某以及小区所在村村委会了解情况，并约定于2016年10月某日组织双方进行调解，在调解过程中，物业提交了《物业全权委托管理合同》《物业管理协议书》《客户手册》《北京物业管理资质合格证书》《物业费说明》《北京市物价局批复》以及物业费公示、物业服务状况的照片等。同时王某提交了小区内垃圾清理不及时、车辆乱停放等证明物业服务质量极差的照片，该小区其他业主对物业服务质量不满的证据。 调解员在了解了纠纷具体情况后，先给双方讲解了相关法律上的权利义务。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”以及第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”据此，业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，还解读了《民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”以及《合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，表明如果当事人违反合同约定，应当承担相应的民事责任。指出因该小区至今没有成立业主委员会，双方当事人可就物业费问题直接进行协商，表明物业依约提供了物业服务后，业主王某负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，双方在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，业主应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则要承担违约责任。 调解员对王某解释道：《物业管理协议书》中约定，物业管理服务费收费标准为住宅每建筑平方米0.9元/月，并且已经经过市物价局批复。合同还约定本物业管理协议自2010年9月1日起至2011年8月31日止，但在物业管理协议约定的期限届满后物业一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理服务关系。物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。结合王某房屋产权的建筑面积，王某的管理综合费用为1100元/年，其应按年度向物业缴纳。合同同时约定了业主未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。 调解员劝说王某，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。其所提供的很多物业服务是针对全体业主的，如果因为物业的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费，这样的做法有悖于公平原则。在调解员的劝说下，王某同意支付物业费，但拒绝支付违约金，且提出由于物业服务质量不能令人满意，要求减免部分费用。 调解员及时向物业反馈王某意见，物业见王某已作出让步，决定放弃违约金诉求，且表示愿意适当减免费用。
【调解结果】
此纠纷最终调解结果如下： 王某给付物业2010年9月1日至2016年8月31日期间的物业管理费5000元。
【案例点评】
本案争议的焦点为业主对物业的服务质量，因该小区至今没有成立业主委员会，单个业主又无法拒绝前期物业的物业服务，故无论前期物业服务质量如何，该小区业主都缺乏一个能够代表他们的意思表示的机构，维护他们的合法权益。 物业虽然没有书面的物业管理合同，但业主事实上接受了物业服务，故物业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。调解过程中，调解员通过向业主释法律、讲道理，使得业主明确了自己应承担的责任，作出让步。经过调解员的及时反馈，物业也作出让步，最终使得纠纷得以合理化解。
