案例内容
【案情简介】
2016年6月15日，北京市海淀区某镇人民调解委员会（以下简称“某镇调委会”）收到北京某园林绿化有限公司（以下简称“某园林公司”）法定代表人王某依法提交的人民调解申请书，请求调解其与某大学的《苗圃地合作经营合同》纠纷，申请调解事项共两项：一是请求某大学补齐租金上涨后的地租，二是请求重新订立补充合作合同。 双方当事人的纠纷属于土地租赁合同纠纷。2013年，北京市海淀区某镇某村委会（以下简称“某村委会”）向海淀区人民法院提出起诉，请求缩短其与某园林公司之间的土地租赁合同期限并相应调整租赁费。后经海淀区人民法院调解，某村委会与某园林公司达成协议，约定土地租赁期限自2013年11月1日起至2023年12月31日止，并将租金标准从原来的“每亩315元/年、每5年递增5%”，上调为“每亩815元/年、每3年递增5%”。 但是，某园林公司与某大学于2009年签订有《苗圃地合作经营合同》，约定某大学租用某园林公司土地用于农作物新品种的实验研究。双方根据科研工作周期，约定合同承包期限为22年，某大学预付某园林公司土地租金250万元，并按照某园林公司与某村委会的土地租用协议规定标准（即每亩315元/年、每5年递增5%）向某园林公司交付土地租金。双方还约定，在合同期内除遇有区级以上（含区级）人民政府征地等情形外，某园林公司不得擅自收回土地并终止合同，否则每提前一年终止合同，某园林公司需退赔某大学预付土地租金11万元。 为此，在2013年某村委会与某园林公司经法院调解变更土地租赁期限和租金标准后，某园林公司多次向某大学提出相应的变更请求，某大学始终不同意某园林公司随意变更合同的行为，双方发生争议已久，一直未能达成一致。
【调解过程】
某镇调委会收到某园林公司提交的调解申请后，积极与某大学联系沟通，某大学经多方协调后终于同意调解。随后，某镇调委会按照法定程序通知双方当事人及代理人，在指定日期带齐身份证明、委托手续及证据等相关材料参加调解。 开展正式调解前，某镇调委会做足功课，积极调查了解案件情况，并结合调解中涉及的法律问题进行认真分析，找准双方矛盾焦点，寻找双方利益诉求平衡点，争取求同存异。经过深入分析研判，调委会认为本案矛盾焦点在于某园林公司有无权利要求变更合同，而本案能否调解成功的关键在于某大学校方的态度。 在正式调解过程中，某镇调委会积极与大学相关负责人沟通，向其讲明：某园林公司主张合同期限变更的主要原因是，某园林公司出租给某大学的土地的所有权归双塔村集体经济组织所有，现在某村委会和某园林公司的合同期限已进行了变更，如果某大学与某园林公司的合同不进行变更，某园林公司将无法保障某大学剩余8年的土地使用权。后经过某大学校长办公会议讨论，就租金上调问题达成一致，对于减少的8年租期同意调解，但要求保留对租期减少8年的问题进行协商寻求妥善解决办法的权利。上庄镇调解委员会也说服某园林公司同意保持与某大学就租期减少8年持续进行磋商的义务。 对于此案，涉及到的是农村土地承包合同法律关系纠纷，基本法律关系是合同法律关系。就合同法律关系本身而言，某园林公司在合同租赁期限缩短合同租赁期限并上调土地租金，属于单方违约，应向对方承担违约责任。经过某镇调委会的调解，某大学未要求某园林公司承担违约赔偿责任，也同意了对方缩短租赁期限和上调租金的请求，但是某大学保留对租期减少8年问题进行协商需求妥善解决办法的权利。某大学保留的是权利的救济途径，这既符合法律规定，也是对自身权益受损的一种后续保护。 但对于合同租赁期限的问题，双方当事人2009年合同约定租期为22年。首先，根据《合同法》第二百一十四条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”所以，双方当事人有效的合同期限是20年，对于超过法定租赁期限的2年属于无效，某大学也需承担此无效后果。第二，某园林公司请求变更土地租赁合同中租赁期限和租金数额条款，是基于其与某村委会的土地租赁合同的变更。因某园林公司与某村委会的原合同违反《合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，使得超出的8年无效。如果某园林公司还继续履行其之前与某大学签订的协议，即属于无权处分行为，根据《合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”也就是说，即使某园林公司与某大学不进行变更，只要某村委会不追认或某园林公司不另行取得8年的处分权，该8年合同部分是无效的，所以相应地缩短土地租赁期限对于某大学也是必然选择。第三，某村委会和某园林公司的合同到期后，如果某村委会同意和某园林公司续租，某大学通过保留对租期减少8年问题进行协商需求妥善解决办法的权利，也可以继续与某园林公司协商来保障8年的租赁期限，这符合某大学的利益，对于某园林公司也是合法、合情和合理的。
【调解结果】
最终，经过某镇调委会融通情理法的耐心调解，双方打破以前的僵局，达成一致，调解成功。双方达成如下调解协议：双方签订《苗圃地合作经营合同》变更协议，协议主要内容包括1.自2013年7月1日起，土地租金调整为每亩815元/年，每3年递增5%；2.自2013年7月1日起，支付方式调整为上付租金；3.某大学保留对租期减少8年问题尽心协商寻求妥善解决办法的权利。
【案例点评】
案例中涉及的两个合同的租赁期限都超过了《合同法》的有关规定，所以关于租赁期限条款超过法定期限的部分属无效，双方没有异议。争议的焦点在于：1、土地租金上调幅度较大，守约方是否能够接受？2、合同期限内无效的8年，守约方的权益如何保障？对于租金上调问题，因为客观形势的变化，土地租赁价格成倍的增长，在调解员沟通下，某大学表示接受。对于租期减少的8年部分，某大学提出“保留对租期减少8年问题尽心协商寻求妥善解决办法的权利”。对此，某园林公司方面一开始有异议，在调解员沟通下，最后某园林公司接受了上述要求。 本案涉及的标的大、时间跨度长，而且原合同已经履行了很长时间，某大学为科研也已在土地上投入了一部分财力物力，所以通过调解员从中协调、沟通，达成新的一致意见，才是能够使双方利益都能保障。人民调解，不仅能够在家长里短的小纠纷中发挥作用，而且就经济往来中，数额大、期限长的经济问题，也能发挥优势。
