案例内容
【案情简介】
2016年4月29日，申请人与被申请人于“某某苑”售楼部签订了合同编号为2号的《商品房买卖合同》。合同约定被申请人将其所开发建设的位于襄阳市某某苑小区的非住宅一套出售给申请人。该房建筑面积为46.68平方米，单价为7500元/平方米，总价款为350100元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360日内办理产权登记手续……，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2款“买受人不退房，出卖人按已付房款的 %赔偿买受人违约金。”订立合同后的2016年5月20日，申请人一次性付清了上述约定所购房屋的总价款350100元。同月29日，申请人接收了被申请人的上述房产并已使用至今。但被申请人未为申请人办理权属备案和不动产产权转移登记手续，引起本仲裁。 申请人提出如下仲裁请求：一、请求仲裁庭依法裁决强制被申请人立即为申请人办理位于襄阳市某某苑小区某房屋的产权登记手续；二、依法裁决被申请人支付违约金（从2017年4月25日起至办理产权登记之日止）；三、仲裁费用由被申请人承担。 申请人为支持其请求向本仲裁庭提交如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》一份。 证明：双方的《商品房买卖合同》合法有效，商品房买卖关系成立。被申请人应于2017年4月29日前为其办理所购房屋的不动产产权转移登记手续，应承担逾期办理不动产产权转移登记的违约金。 证据二：收据一份。 证明：被申请人收到了申请人支付的房款350100元。 证据三：建设银行客户回单一份、中国建设银行xx支行个人活期明细查询一份。 证明：依合同约定，申请人向被申请人支付了所购房屋的房款350100元，履行了付款义务。 证据四：诉讼费专用票据一份。 证明：申请人对本案房产申请保全而支付财产保全费1687元。 证据五：襄阳某物业管理有限公司开具的水费、电费和物业费收据各1份。 证明：申请人已接收并占有本案所购房屋。 本案在开庭时申请人及委托代理人到庭参加仲裁，被申请人经合法通知未到庭。庭审中，经本委释明，申请人对第一、二项请求分别明确为：一、请求仲裁庭依法裁决强制被申请人为申请人办理位于襄阳市某某苑小区某房屋不动产产权转移登记手续。二、违约金按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款（规定）支付。被申请人未到庭，未答辩。
【争议焦点】
申请人与被申请人之间关于逾期办理不动产产权转移登记的违约赔偿标准约定为：“第2款“买受人不退房，出卖人按已付房款的 %赔偿买受人违约金”，违约金标准该如何确定？
【裁决结果】
仲裁庭经审理，裁决如下： 一、被申请人在本裁决生效后的三十日内，为申请人办理位于襄阳市某某苑小区某非住宅房屋的不动产产权证。 二、被申请人在本裁决生效后支付申请人逾期办理不动产产权证违约金（从2017年4月25起至办理不动产产权证登记之日止，以购房款350100元为基数，按5.98%年利率计算）。 三、驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》 第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。” 《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》 第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。 对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。” 如何确定逾期办理不动产产权转移登记的违约赔偿标准是本案仲裁的关键。 关于对李某某请求违约金按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款（规定）支付的问题。因购房合同第十五条只约定了出卖人在买受人收房后360天内办理不动产产权转移登记的期限及逾期而应承担违约责任的赔偿项目，但没有约定赔偿标准。可以按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，予以支持。本案中购房款为350100元，2016年4月29日顺延360天后的2017年4月25起计。违约金标准，以央行同期贷款4.6%年利率和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》〔2003〕251号第三条第二款“逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，按5.98%年利率计算。
【结语和建议】
在实际的合同签订中，当事人双方应当尽量避免合同条款出现空白的情形。参考最高人民法院（2018）最高法民申3112号民事裁定书中的认定，一方将留有空白内容的合同交于对方，视为对合同内容中约定事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容。因此，在合同中时间、地点、利率、计算标准等关乎切身利益的重要约定应当完整填写，避免被置于不利地位。
