案例内容
【案情简介】
2020年7月19日，申请人与被申请人签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：申请人将案涉房屋出租给被申请人使用，房屋建筑面积约为917.25平方米；租赁期限为10年，自2020年7月19日起计算；从2020年7月19日起或申请人书面通知接房之日起120天为免租期计算；第一、二年月租金为47,697元（年租金为572,364元）；被申请人有不支付或者不按照约定支付租金或欠缴各项费用达10日等情形的，应按当年年租金的20%向申请人支付违约金，赔偿给申请人造成的损失；因被申请人的违约行为导致合同提前终止或解除的，被申请人应当按免租时的租金标准补缴免租期间的租金，同时应按照解除合同时的租金标准支付申请人三个月寻租期租金、管理费；被申请人迟延交纳租金、物管费、水电气费等各项费用，须向申请人支付逾期付款违约金，逾期付款违约金从应交之日起每逾期一日按所欠缴金额千分之一计算，逾期付款违约金累计计算。合同约定在履行合同过程中发生争议协商不成时提交重庆仲裁委员会仲裁，并由违约方承担保全费、律师费、诉讼费等费用。 2021年10月25日，双方签订《房屋租赁合同解除协议》，约定：自该协议签订时，原《房屋租赁合同》解除；合同解除是被申请人违约造成的，被申请人应当于当日交还房屋；被申请人应当分四次付清欠付租金120,000元，明确了每次付款日期；若被申请人未按协议及时缴纳所欠租金，申请人有权追述被申请人因违约而产生的法律责任；如被申请人不能按本协议约定按时履行相关义务的，申请人除有权追究被申请人本协议约定责任外，同时有权依据原《房屋租赁合同》及相关法律法规的规定继续追究被申请人的其他所有违约责任。 在《房屋租赁合同解除协议》签订后，被申请人始终未付清应交纳款项。 故申请人请求被申请人向其支付2021年4月7日至2021年10月25日的租金约316,390.10元、逾期付款违约金（以143,091元为基数，自2021年3月23日起至实际付清之日止；以143,091元为基数，自2021年6月22日起至实际付清之日止；以30,208.1元为基数，自2021年9月22日起至实际付清之日止，均按每日万分之一的标准计算）、免租期的租金190,788元、违约金34,341.84元（572,364元×20%×30%）、寻租期损失（三个月租金）143,091元。
【争议焦点】
被申请人应否向申请人支付逾期付款违约金、违约金、寻租期损失（房屋空置费）。
【裁决结果】
仲裁庭对于申请人该几项仲裁请求予以了部分支持，被申请人应当向申请人支付逾期付款违约金以及寻租期损失114,472.80元（143,091元×80%），不应支付概括性违约金。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。 《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第11点 民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。
【结语和建议】
双方签订的房屋租赁合同对被申请人违约需承担的责任进行了明确约定，包括支付逾期付款违约金、概括性违约金、补交免租期租金以及寻租期租金（也可理解为房屋空置期费）。暂且不论免租期租金，申请人主张的逾期付款违约金、概括性违约金以及房屋空置费实际系其基于合同约定要求被申请人承担违约责任的几种形式，本质上属于合同解除后的违约责任范畴，应统一进行考量，仲裁庭在综合考量导致合同解除的原因、合同的实际履行情况、当事人的过错程度、被申请人遭受损失大小等因素后，支持了申请人关于逾期付款违约金、免租期租金、寻租期损失（有调低）的仲裁请求，驳回了概括性违约金的仲裁请求。 在本案中，申请人请求的一系列违约金中金额占比最大的即房屋空置费，空置期租金损失赔偿的基本原理是：假如租赁合同如约履行，出租方可以在租赁合同到期前寻找新租户，以便避免房屋空置；而当承租方违约造成合同终止时，由于出租方事先无法寻找新租户，将造成房屋空置，其本可收取的租金无法收取，从而产生了损失。房屋空置期损失属于承租人违约而导致的合同提前解除，是承租人承担违约责任的一部分。一般而言，仲裁庭在认定房屋空置费的具体金额时，通常结合全案案情考虑，若违约金足以弥补出租人遭受的全部损失，则空置期损失的赔偿实际已被违约金覆盖，仲裁庭将不会另行支持；在违约金不足以弥补出租人损失的情况下，对于确系承租人原因造成的房屋空置损失，可根据具体案情酌定赔偿相当于一至六个月租金的数额。 仲裁庭部分支持房屋空置期损失的观点主要利用其自由裁量权在支持空置期损失和不支持空置期损失中进行折中处理。一是适用“减损规则”。《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”，该条文实际上规定“减损规则”，若出租人对案涉合同的提前解除已有预期，那么作为出租人对案涉合同解除后导致的房屋空置损失，负有减轻损失的义务，应当及时采取合理措施尽量防止损失的扩大。因没有及时采取合理措施，导致损失的扩大的责任，应由出租人自行承担，出租人对于房屋空置损失具有减轻损失的义务且对该义务需要承担相应的举证责任。 二是考虑新冠疫情因素。新冠疫情的爆发对各行各业都带来了一定的冲击。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，该条文的主要目的是为减少疫情对于承租方的压力，从事餐饮、培训辅导等的承租人违约也系受疫情影响，并且，即使出租人收回房屋，受疫情防控措施影响，该段时间其客观上也无法享受完全的租期利益。 另外，若申请人基于被申请人的同一违约行为主张了各项违约金，仲裁庭在审理案件时，应进行统一考量，若部分违约金足以弥补申请人的损害，则即便合同对各项违约金有明确约定，但也应根据实际情况对违约金的金额予以调整。 在审理房屋租赁合同纠纷，因承租人违约导致合同解除，致使租赁物长时间空置，在认定闲置期时，应根据双方履行合同的期限及签订合同的目的，考虑出租人重新寻找承租人的难易程度，结合承租人违约事实和公平原则，酌定案涉房屋的空置期，并依据“填平原则”合理确定房屋空置期内的租金损失。当然，考虑到出租人的损失原则上应以实际损失为限，如租赁合同约定的违约金、房屋占有使用费等违约金已经具有弥补房屋空置损失的功能，则在认定房屋空置损失时，需要将该等违约金一并考虑在内。而且，如果承租人违约，出租人解除合同且承租人已搬离租赁物之后，出租人一直不招租或者不积极招租导致房屋一直空置，损失不断扩大，就只能让承租人承担合理期间的房屋空置给出租人造成的损失，其余时间的房屋空置损失（扩大的损失）就应当由出租人自行承担，即出租人亦负有防止损失扩大的义务。
