案例内容
【案情简介】
1991年11月26日，海口XX联合发展公司（以下简称：原告）与海南XX实业公司（以下简称：被告一）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：原告向被告一购买海口市椰林路1号宏利大厦4A、4B、3A、3B（即A301、A302、A401、A402号房）四套房产，其总建筑面积528.92平方米，单价1500元/平方米，总价款为793380元。在被告一交付房屋时，原告应付至总价款的95%，余下总价款的5%在被告一交付房产证时支付。后经双方核实确认上述四套房产的实际总面积为535.40平方米，故实际结算的总价款应为803100元。此外，合同约定“如卖方中途违约，应向买方赔偿定金总额的10%，并返还定金”。 原告按合同约定已支付给被告一95%的房款，即762945元。被告一也依约将上述四套房屋交付给原告使用，但截止起诉时一直未给原告办理上述房屋的产权证和土地使用证。在起诉时，房产部门登记的宏利大厦所有权人是XX控股股份有限公司（以下简称：被告二）（原登记公司名称为海南XX股份有限公司）。 故原告起诉被告一和被告二，要求确认涉案的四套房产的所有权及所占土地使用权归原告，要求被告一、被告二协助办理涉案四套房屋的所有权证及所产土地的使用权证过户手续，并根据合同的约定主张被告一赔偿原告违约金43636元。 本案一审法院即海口市中级人民法院认为，涉案房产登记在海南XX股份有限公司名下，该公司为涉案房屋的登记产权人，原告提交的证据仅能证明原告与被告一之间存在房屋买卖合同关系，是合同相对方，但是原告所提供的其他证据未能形成相互印证的证据链条以证明被告一为涉案房屋实际开发商及产权人已合法取得涉案房产的物权；并且被告二并非与原告签订房屋买卖合同的相对方，故原告依据其与被告一签署的《房屋买卖合同》请求确认登记在海南XX股份有限公司名下的涉案房产的所有权为原告所有及要求二被告配合办理房产过户手续，证据不充分。原告在与被告一签订合同后长达十余年未主张权利，致使无法举证以供法院查清案件事实，原告应对此承担不利法律后果，法院对原告请求确认房屋所有权及要求二被告协助办理过户的诉讼请求不予支持。并且，一审法院认为原告与被告一双方签订的 《房屋买卖合同》中未明确约定办证时间及逾期办证违约金，《房屋买卖合同》中的违约金条款是为了确保双方房屋买卖的成就，并非是对逾期办理房产证所做的违约责任的约定，故原告主张的要求被告一支付未予办理房产证违约金没有合同依据，法院不予支持。 二审法院认定事实和适用法律与一审法院一致，维持了原判决。
【代理意见】
原告与被告一于1991年11月26日签订了《房屋买卖合同》，购买了海南省海口市大英村椰林路1号宏利大厦4A、4B、3A、3B四套房，并依约向被告一支付了购房款。被告一将上述四套房产交付给原告使用至今23年中一直没有给买受人办理产权证书。海南XX股份有限公司的前身即海口XX有限公司与被告一签署了《合作建房协议书》合作开发涉案房产，涉案房产登记的开发商和产权人均为海南XX股份有限公司，原告起诉请求法院判决涉案房产的所有权归属原告，并判令两被告协助办理过户手续。但是一审、二审法院均驳回了原告的诉讼请求，我们认为，原审判决存在认定事实错误和适用法律错误，应予以撤销。 一、原审判决认定事实错误，被告一与被告二存在合作开发案涉房屋的合作关系 被告一与海口XX有限公司于1990年1月签订的《合作建房协议书》及《合作建房协议书补充协议》，证明上述两个公司共同开发房产的事实，且按照协议约定被告一具备销售房屋的权利，海口XX有限公司有义务协助办理房屋过户登记手续。另外，根据《关于办理房产证有关事项的通知》以及被告一与海南国安物业管理公司签订的《宏利大厦物业合作管理协议》的约定，进一步证明被告一销售和实际管理着宏利大楼。 1991年5月经海南省人民政府办公厅琼府函（1991）38号文批准，海南XX股份有限公司是在海口XX有限公司基础上改组设立，因此，海南XX股份有限公司是海口XX有限公司权利义务的承继者。而海南XX股份有限公司经历三次更名，最终公司名称变更为被告二。 二审判决却认为“不能证明被告一是案涉房屋的实际开发商或产权人”、“被告二并非房屋买卖合同当事人，原告请求被告二协助办理过户的诉讼请求没有法律依据”，实属认定事实错误。 二、原审判决适用法律严重错误，对案件的证明标准的要求超出了法定要求，导致本该认定的事实未能认定 第一，原告提供的证据已经达到高度盖然性标准，即便二审法院认为现有证据仍不能证明涉案房屋就是分配给被告一的房屋，但根据《合作建房协议书》第三条的约定，也意味着涉案房屋归属被告一的可能性达到80%以上，原告提交的证据具有明显优势，足以使法官形成内心确信，应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，认定原告所主张的事实存在。但是二审法院没有根据民事诉讼的证明标准对本案的事实进行认定，错误的提高了原告的证明标准，对本可以认定的事实不予认定，错误的适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，驳回原告的诉讼请求。 第二，被告一和被告二应当对《合作建房协议书》内容及履行情况承担举证责任。原告购买房屋，未能取得产权证的状态一直持续，要求两个被告协助办理过户的请求合法合理，且原告已完成举证责任，即使极少数无法确切证明的事实无法举证，是因为原告并非协议的当事人，客观上无从获得其他当事人之间的协议，而且更多的原因是两个被告未向法庭说明双方合作的具体约定造成的，与原告主张权利的先后并无因果关系。 第三，被告一未依约办理产权证已经构成违约，即使双方当事人所签署的《房屋买卖合同》中未约定办证的具体期限，根据合同的诚实信用原则，也应当有一个合理的办证期限，被告一二十几年未能办理产权证当属违约，应当承担违约责任。 因此，我们认为一审、二审法院认定事实错误，适用法律不正确，应当依法予以撤销。
【判决结果】
最高人民法院撤销一审和二审判决，改判“被告一、被告二协助原告办理涉案四套房屋的所有权证及所占土地的使用权过户手续”。
【裁判文书】
再审法院认为，本案争议焦点有三，一是原告是否为涉案四套房产的所有权人；二是被告一、被告二是否应协助原告办理上述四套房屋所有权过户登记；三是被告一是否应当赔偿原告违约金43636元。 就上述争议问题，再审法院认为： 第一，关于被告一是否有权就案涉房屋与惠尔公司签订《房屋买卖合同》的问题。 根据1990年1月13日，被告一和海口XX有限公司签署的《合作建房协议书》和1992年8月12日双方另行签署的《合作建房协议书补充协议》，能够证明双方合作开发建设宏利大楼的事实，并且根据原告提交的海南省人民政府办公厅琼府办函[1991]38号文及相应的企业变更登记资料，海南XX股份公司系从海口XX有限公司基础上改组设立而来，海南XX股份公司现已更名为被告二，因此，《合作建房协议书》与《合作建房协议书补充协议》中约定的权利义务相应的由被告二承继。 根据《合作建房协议书》的约定，被告一享有宏利大楼80%的所有权，其销售、管理宏利大楼有合同依据。并且，根据其他案件判决，被告一亦与他人签署宏利大楼的房屋买卖合同，且根据证据《关于办理房产证有关事项的通知》，当时管理宏利大楼的物业单位也是被告一。因此，被告一作为宏利大楼的开发商，依照合同约定销售并管理宏利大楼，其有权与原告签订涉案《房屋买卖合同》。 第二，关于案涉四套房屋所有权的归属问题 根据原告和被告一签署的《房屋买卖合同》以及相关水电费发票、物业管理费发票、国安物业公司宏利大楼物业管理处出具的证明等证据材料，能够证实被告一已交付涉案房屋，原告实际占有、使用涉案房屋。 合同双方虽然签署了《房屋买卖合同》，但并未进行物权登记，即在未进行转让登记之前，原告基于买卖合同，在房屋交付后享有占有使用的权利，但是基于《物权法》第九条和第十四条的规定，房屋所有权未发生变动，仍旧登记在被告二名下，因此，原告请求确认其为涉案四套房屋所有权人的主张不能成立，法院不予支持。 第三，关于涉案房屋所有权过户登记的问题 根据《城市房地产管理法》第六十一条第三款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，以及案涉《房屋买卖合同》第五条第2款“产权证由卖方统一办理” 的约定，被告一均有义务为原告办理房屋所有权证及相应的土地使用权变更登记手续。作为涉案商品房的共同开发商，根据《合作建房协议书》中关于负责办理产权契约的约定，因此，被告二协助办理已售房屋的产权分户手续是其根据《合作建房协议书》应承担的附随义务。原告请求被告一和被告二协助办理案涉四套房屋的所有权证及其所占土地的使用权变更登记手续，于法有据，法院予以支持。 第四，关于违约金的问题 合同双方所签署的《房屋买卖合同》中未明确约定办证时间及逾期办证违约金，仅在第六条第4款约定“如卖方中途违约，应向买方赔偿定金总额的10%，并返还定金”，而该约定并未明确是对逾期办理房产证所做的违约责任的约定，故原告依据该条款主张被告一支付未办理房屋所有权证的违约金不能成立，法院不予支持。 综上所述，再审人民法院认为一、二审判决认定事实有误，适用法律错误，撤销一审和二审的民事判决，依法予以改判。
【案例评析】
一、关于民事诉讼的举证责任 《民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。这两条规定即是“谁主张、谁举证”。在本案中，一审和二审法院在判决认定中，认为原告所提供的材料“未能形成相互印证的证据链条以证明”案件事实，从而驳回了原告的诉讼请求。再审法院认为原告所提交的相关证据能够相互印证，从而撤销了一审和二审的判决。由此引发出在民事诉讼中对于“谁主张、谁举证”所达到的举证标准究竟是什么？ （一）法律真实 一直以来，大众普遍都将“客观真实”作为衡量民事诉讼中的证据的标准，但是一味的追求客观真实，所反映出来的弊端就是，其一，当事人所提供的证据往往因为客观障碍、或者利己思想作祟等原因仅仅是案件事实中的部分证据，法官为了追求客观真实，力求证据的确凿充分，不愿或者不敢轻易支持当事人的请求，导致诉讼不公平或者效率低下。其二，在当事人举证不足的情况下，法官不得不承担起调查取证的义务，破坏了诉讼结构的合理平衡。因此，“客观真实”是否应当作为衡量民事诉讼证据的标准，已经被越来越多的人质疑，认为其“严重损害了其他价值目标或利益的实现”，从而用“法律真实”的概念取而代之。 所谓的“法律真实”是指，法院在裁判中对事实的认定只要严格依照实体法与程序法的有关规定，达到从法律的角度认为是真实的程度，即使最终裁判结果与客观事实不完全吻合，裁判结果也应当认为是公正的。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。” （二）高度盖然性 随着民事诉讼证明要求由客观真实向法律真实的转变，高度盖然性也随之被提出。《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”这则条款标志着“高度盖然性”证明标准在我国的正式确立。 所谓的高度盖然性，即根据事物发展的高度概率进行判断的一种认识方法，是人们在对事物的认识达不到逻辑必然性条件时不得不采用的一种认识手段。法官对事实的认定并非完全着眼于双方当事人通过证据来加以攻击与防御，从而使一方以优势的明显效果而使事实自动显露出来，而主要是由法官通过对各种证据的调查、庭审活动的开展所直接形成的一种心证，当这种心证在内心深处达到相当高度时，便促使法官对某一案件事实加以认定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条的规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定事实存在”。
【结语和建议】
本案在审理时，一审、二审和再审法院所作出的判决的不同之处主要是在于对于案件事实中的证据的认定，以及对于举证证明中证明标准的问题。 与刑事诉讼的证明标准需要完全排除合理怀疑的不同，民事诉讼的证明标准为盖然性标准，即在证据无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明事实的发生具有高度盖然性，法官即可予以确认。 高度盖然性的证明标准，本身即是为了在错综复杂的案件事实中寻求一个利益的平衡点，既不能无限制的扩大举证方对于证明责任的范围，也不能随意根据现有的证据材料进行案件事实的推定，而是应当从个案的具体实际出发，对各方当事人的利益或当事人利益与社会公共利益的关系进行利益平衡，在这个过程中，案件当事人应当秉承诚实守信的原则，同时应完全遵循民事诉讼法中对于举证责任的相关规定。法官则应立足于证据，从事物发展的高度盖然性中推定案情、评定证据，以合理性考虑为前提，限定适用前提，排除合理怀疑，保证现代民事诉讼程序公正、实体公平公正。
