案例内容
【案情简介】
2014年11月5日，刘某向资兴市人民法院起诉被告某地产开发有限公司、第三人宋某解散纠纷一案，要求解散某地产开发有限公司；2015年1月13日，经资兴市人民政府办公室、房产管理局、法制办、重点项目办、调解委员会、资兴市人民法院等多家单位组织协调，宋某、刘某、某地产开发有限公司签署《某地产开发有限公司股权转让调解协议书》，约定：1、刘某支付股权转让金（2162.4万元+为宋某代付4000万元购房款），宋某取得股权转让金（即收取2162.4万元+4000万元的房产），宋某将其名下的某地产开发有限公司股份转让至刘某名下，完成股权变更登记手续；2、宋某向某地产开发有限公司购买总价为4000万元的房产，某地产开发有限公司与宋某签订商品房预售合同，将该部分房产预告登记于宋某名下；如宋某需要对外将其取得的房产进行销售，须中途变更销售合同及变更预售登记时，某地产开发有限公司及刘某应当在符合国家法律法规及相关政策条件下无条件配合办理相关房地产权变更过户手续。 2015年1月16日，宋某、刘某、某地产开发有限公司签署《某地产开发有限公司股权转让款抵付给宋某房产确认表》，确认刘某已将需要向宋某支付的4000万元支付到位。 2015年2月6日，原告刘某、被告某地产开发有限公司、第三人宋某在资兴市人民法院达成调解，资兴市人民法院根据调解内容制作了（2014）资民二初字第541号民事调解书，约定：宋某将其名下股权转让给刘某，刘某支付股权转让金（2162.4万元+由刘某向某地产开发有限公司为宋某代付4000万元购房款），宋某取得股权转让金（即收取2162.4万元+宋某向某地产开发有限公司购买的价值4000万元的房产），10个工作日内办理房屋变更登记手续；办理完毕房屋变更登记手续之日起，5个工作日内宋某与刘某完成股权变更登记手续。 2015年2月2日至2月10日期间，某地产开发有限公司与宋某分别就《某地产开发有限公司股权转让调解协议书》约定的住宅117套、商铺34间及车库、杂房、停车位等签订了《商品房买卖合同》，并由宋某申请办理预告登记，某地产开发有限公司配合，至2015年3月9日全部办理完毕。2015年4月2日，宋某配合某地产开发有限公司、刘某办理了股东及法定代表人变更手续，完成了股权变更登记手续。 2015年6月26日，宋某所取得的房产中位于“水岸豪庭”项目A区的房屋办理了房产权证，销售发票开票日期为2015年3月18日。 2015年11月24日，宋某以刘某、某地产开发有限公司为共同被告，向资兴市人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉请为：请求判令两被告共同赔偿因不配合将购房户所购的房屋变更登记在宋某指定的购房户名下而导致退回购房损失348.9610万元。 2016年7月26日，资兴市人民法院作出（2015）资民一初字第615号民事判决书，以《某地产开发有限公司股权转让调解协议书》第十二条第二项 “如宋某需要对外将其取得的房产进行销售，某地产开发有限公司及刘某应当在符合国家法律法规及相关政策条件下无条件配合办理相关房地产权变更过户手续”的约定不符合国家政策规定为由，认定宋某的诉请于法无据，判决驳回宋某的诉讼请求。宋某对（2015）资民一初字第615号民事判决书不服，提起上诉。2017年3月14日，郴州市中级人民法院作出（2016）湘10民终1809号民事裁定书，以涉案纠纷不是房屋买卖合同纠纷，而是股权转让纠纷为由，撤销资兴市人民法院（2015）资民一初字第615号民事判决书，将该案发回重审。后宋某于2017年8月23日向资兴市人民法院以“股权转让纠纷一案已向郴州市中级人民法院提起诉讼”为由申请撤诉。 2017年3月14日，宋某在（2016）湘10民终1809号民事裁定书尚未送达的情况下，以某地产开发有限公司、刘某为共同被告，向郴州市中级人民法院提起合同纠纷之诉，诉请为：请求认定两被告拒不将该批房产变更登记至原告名下和拒绝为原告指定的第三人办理变更预告登记以及阻止原告自由销售的违约事实；判令两被告共同赔偿违约金4000万元。郴州市中级人民法院经开庭审理后作出（2017）湘10民初13号民事判决书，变更本案案由为股权转让纠纷，认定刘某、某地产开发有限公司违反（2014）资民二初字第541号民事调解书“10个工作日内办理房屋变更登记手续” 的约定，一审法院认为该房屋变更登记手续应为办理房屋产权变更登记，刘某、某地产开发有限公司未将抵付房产产权变更登记至宋某名下，且存在以公告声明的方式妨碍宋某自主销售抵付房产的行为，构成违约，判决酌定以民间借贷年利率即24%作为抵付房产价款4000万元资金占用利息损失标准，判令刘某、某地产开发有限公司连带赔偿宋某损失2880万元，并持续计算利息损失至抵付房产产权证办理完毕之日止。刘某、某地产开发有限公司不服，委托律师代理其向湖南省高级人民法院提起上诉。
【代理意见】
律师代理刘某、某地产开发有限公司发表如下代理意见： 本案为股权转让纠纷，主要争议焦点为：1、资兴市人民法院（2014）资民二初字第541号民事调解书“10个工作日内办理房屋变更登记手续”的约定应如何理解？2、一审被告刘某、某地产开发有限公司在履行股权转让协议过程中是否存在违约行为？3、宋某是否因该纠纷形成了实际损失？ 一、关于《2014资民二初字第541号民事调解书》（以下简称《民事调解书》）中第三条“房屋变更登记”的理解。 《调解协议》第十二条第1项约定“收购方刘某与出让方宋某签订《某地产开发有限公司股权转让调解协议书》之日起10天内，应将该抵偿房产在资兴市房产管理局、国土资源局预售登记在宋某名下。出让方宋某享受购房户同等待遇。”该条清晰地约定了某地产开发有限公司应将房产预售登记在宋某名下，而非一审认定的“房屋产权变更登记”。且该条款明确约定宋某享受购房户同等待遇，购房户同等待遇也是指某地产开发有限公司将宋某（购房户）所购房产预售登记在宋某（购房户）名下，以后的办证应是房屋产权初始登记，而不存在购房户房屋产权变更登记之说。某地产开发有限公司与宋某依据《调解协议》、《民事调解书》的约定，双方就4000万元抵付房产签订了《商品房预售合同》，某地产开发有限公司依法依约将相关房产预售（告）登记在宋某名下，并已实际交付，让宋某享受购房户同等待遇的行为，是如实履行《调解协议》、《民事调解书》约定的行为。 《民事调解书》是在《调解协议》的基础上形成的法律文书，《调解协议》在第三条、第四条第3项、第五条、第十二条、第十七条第3项，均明确约定“办理预告（预售）登记到宋某名下后，5个工作日内由宋某配合办理法定代表人变更及股权变更登记”，与《民事调解书》“办理房屋变更登记手续之日起5个工作日内，配合刘某、某地产开发有限公司办理完毕相关股权变更登记手续”的约定相对应，故该“房屋变更登记”应当是指“办理房屋预售（告）登记”。 当事各方在《民事调解书》形成时均应明知，“水岸豪庭”项目尚未完成工程验收工作，在10个工作日内办理房屋产权初始登记都无法实现，更不具备房屋产权“变更”登记的可操作性。因此，该”房屋变更登记“的约定实为“办理预告登记”而非“房屋产权变更登记”。 《民事调解书》是以《调解协议》为基础而形成的文书，其核心内容应与《调解协议书》一致，因此，在《民事调解书》与《调解协议》就同一内容进行约定但具体文字表述上存在差异时，对该问题的理解应本着尊重当事人意思自治的原则将《民事调解书》与《调解协议》的相关约定作同一理解，即《民事调解书》第三条中的“房屋变更登记”应是指房屋预告登记，而不是房屋产权变更登记，也不是房屋预告登记的变更登记，这既是《调解协议》与《调解书》的本意，也是当事人的真实意思表示，更是符合政策法律强制性要求的合法约定。 二、某地产开发有限公司及刘某没有“拒不将该批房产变更登记至宋某名下”的事实。 既然《调解协议》和《民事调解书》约定某地产开发有限公司、刘某的义务是指“在10个工作日内办理房屋预告登记”，那么，某地产开发有限公司、刘某就不存在宋某一审主张的“在10个工作日内办理房屋产权变更登记”的义务。某地产开发有限公司就4000万元房产与宋某已依《调解协议》及《民事调解书》的约定履行，签订了《商品房预售合同》，预告登记至宋某名下，并实际交付到位。宋某在所有房产预告登记到其名下后，即按约定将其股权变更登记至刘某名下的事实，也充分印证了“房屋变更登记”实质就是“房产预告登记”这一基本事实。所有房产均已预告登记至宋某名下，房产所有权已归属宋某，某地产开发有限公司已依约履行了将房产预告登记给宋某的义务，故某地产开发有限公司及刘某没有“拒不将该批房产变更登记至宋某名下”的事实，不存在违约行为，不应承担违约责任。 三、某地产开发有限公司及刘某不存在拒不办理不动产权证的行为和事实。 不动产权证的办理应当依照政府部门的要求，在所有办证资料齐全的情况下，对整个房地产开发项目所涉及的房屋分批办理。“《调解协议》”、“不动产权证”及“B区办证资料”等证据充分证实：按《调解协议》第七条的约定，宋某负有将股权转让前所掌握的资料移交给某地产开发有限公司及刘某的义务；“水岸豪庭”A区的房产早在2015年6月已取得产权证（含宋某6月26日取得产权证的房产）；“水岸豪庭”B区（含宋某的房产）则因宋某至今没有依约将其所掌握的资料移交给某地产开发有限公司及刘某，从而导致“水岸豪庭”产权证的办理出现障碍，经某地产开发有限公司及刘某多方补救，目前已进入正常办证程序，从始至终都不存在拒不办理房屋产权证的行为和事实。 四、某地产开发有限公司及刘某没有任何“拒绝为宋某指定的第三人办理变更预告登记”的事实。 4000万元的房产已经归属宋某个人所有，宋某有权自行处分。宋某将名下房产出售给第三人，其应与第三人共同向不动产登记中心申请办理过户手续，如需要某地产开发有限公司及刘某配合提供相关资料或签字盖章时，按照《调解协议》的约定，某地产开发有限公司及刘某承担“在符合法律法规及相关政策条件下配合”的责任。也就是说，某地产开发有限公司及刘某只有在“符合法律法规及相关政策条件下”才有“配合”的责任，当然也仅仅只是“配合”的责任，而不是越俎代庖，为宋某及第三人“直接办理”的责任！ 资兴市不动产登记中心的回复函件证实，宋某提出将预告登记在其名下的房产直接变更预告登记至第三人名下的要求既违反了法律强制性规定，违反了税法的相关规定，也不符合预告登记转移申请的适用条件，不动产登记中心依法将不予受理，某地产开发有限公司及刘某当然也就没有“配合”的法律依据。事实上，宋某根本没有向资兴市不动产登记中心申请办理预告登记撤销、变更或过户手续，预告登记转移程序没有启动，某地产开发有限公司及刘某的“配合”责任当然也就没有事实依据。 某地产开发有限公司及刘某在宋某所谓的“为指定的第三人办理变更预告登记”手续既没有法律依据，又没有事实依据的情况下，当然不存在“拒绝配合”的行为和事实。 五、某地产开发有限公司及刘某没有“阻止宋某自由销售”的行为。 按照《调解协议》第十二条第4项约定，某地产开发有限公司将4000万的房产预告登记并实际交付至宋某个人名下后，宋某对外销售自己名下的房产时应当以自己的名义。但在本案纠纷诉至法院前，宋某与其部分客户在签订《商品房预售合同》时却擅自使用了某地产开发有限公司的名义，并无理要求某地产开发有限公司协助其“开设房屋销售按揭专用账户”，既违反了《调解协议》的约定，也侵害了某地产开发有限公司的权益。在此情况下，某地产开发有限公司实事求是地发布“声明”该4000万的房产权属归宋某个人所有，与某地产开发有限公司无关，属合法正当行为，不存在阻止宋某自由销售的行为，既未违法也未违约，并无不当。 六、宋某不存在任何经济损失及资金被占用的问题。 某地产开发有限公司与宋某之间的股权转让协议已实际履行到位，4000万元的抵付房产已归宋某个人所有，宋某对该房产进行了自主销售，多套房产已出售并交付第三人使用。宋某购得该批房产的价格为1600元左右/平方米，而目前市场价格已经翻了一番有余，增值明显，不存在任何经济损失。宋某也没有提供任何证据证明其在本案中有任何实际损失。因此，可以确定，宋某在本案中没有任何经济损失。 本案中不存在资金被占用的情况。“资金占用”的前提条件是应当履行给付资金义务的一方没有履行给付义务，才可能产生资金占用的问题。本案中，依据《调解协议》，包括股权转让金的支付、房屋的交付及转移等某地产开发有限公司及刘某应当履行的给付义务，已经全部履行到位，某地产开发有限公司及刘某并没有占用宋某任何资金，一审法院酌定按照民间借贷利率认定资金占用利息明显不具有合法依据。
【判决结果】
湖南省高级人民法院经审理后撤销了郴州市中级人民法院作出的一审判决，改判酌情认定刘某、某地产开发有限公司向宋某支付违约金100万元，驳回宋某的其他诉讼请求。 宋某对该二审判决不服，向最高人民法院申请再审，2019年3月26日，最高人民法院裁定驳回宋某的再审申请。
【裁判文书】
湖南省高级人民法院认为，本案争议焦点在于：（1）涉案《调解书》中关于“办理房屋变更登记”的表述应如何认定？（2）刘某、某地产开发有限公司是否构成违约，若违约，应如何承担责任？ 就第一个争议焦点问题，二审法院认为：《调解书》中“办理房屋变更登记”应认定为“办理房屋预告登记”而非“办理房屋产权变更登记”。理由是：1、《调解书》是在双方已达成《股权转让协议》的基础上制作的，《股权转让协议》约定刘某应付宋某股权转让款4000万元用房产抵付，双方签订协议10天内，刘某、某地产开发有限公司应将抵付房产预告登记办理至宋某名下，并对之后宋某处置该批房产办理产权是，应尽到的配合义务进行了约定，从该约定内容看，用房抵付欠款的履行方式是将该房屋预告登记到宋某名下，而非产权登记至宋某名下；2、从房产项目的开发进程来看，双方签订《调解书》时，“水岸豪庭”房地产项目B区仅主体部分竣工，工程尚未验收，工程验收需经规划、建设、消防、人防及园林等部门一次进行；宋某在庭审中也明确涉及工程验收的资料很多还在施工单位，短期内不可能获得；纠纷双方作为房地产开发行业专业人士，对于办理房屋产权登记应具备的条件、办理流程应当明知，当然应当明知在涉案项目现有状态下，不可能在调解书生效之日起10个工作日内为涉案抵付房产办理完产权证变更登记，而只能是房屋预告登记；3、如果将该表述理解为房屋产权变更登记，则意味着涉案房屋产权原已登记在他人名下，现应将产权变更至宋某名下，而本案中，涉案房屋在签订《调解书》是没有办理产权登记，且包括涉案房屋在内的整个项目B区均未完成房屋产权的原始登记，故不存在有产权能发生变更的情形；4、双方签订《调解书》后的后续履行请款和《调解书》及《股权转让协议》约定的各方义务一致，双方在签订《调解书》后，于2015年3月9日前为涉案房屋办理了房屋预告登记，2015年4月2日，宋某将其在某地产开发有限公司51%股权变更至刘某名下，并将该公司法定代表人由宋某亦变更为刘某，可以证实宋某在履行协议时，亦认可该《调解书》关于在10个工作日内办理房屋变更登记，是将涉案房屋预告登记至其名下。因此，一审判决将《调解书》中“办理房屋变更登记”认定为涉案房屋产权变更登记，基本事实认定错误，予以纠正。 关于第二个争议焦点问题。二审法院认为：因刘某、某地产开发有限公司已按约定办理了房屋预告登记，从办理房屋预告登记后，刘某应付给宋某的4000万元股权转让款应认定已经清偿完毕，故刘某、某地产开发有限公司不构成违约，一审判决仍以该4000万元为基数，参照民间借贷年利率为24%的标准，判决刘某、某地产开发有限公司向宋某连带赔偿2880万元，且之后的损失计算至涉案房屋办理产权登记完毕之日止，属于基本事实认定错误，适用法律错误，予以纠正；从本案查明的事实来看，对于符合办理产权证件条件的A区房屋，刘某、某地产开发有限公司已经配合办理了房屋产权手续；因涉案抵付房屋大部分位于B区，该区房屋正在产权手续办理当中，目前尚未办好，并非某地产开发有限公司不配合宋某办理相关房产手续，故宋某称刘某、某地产开发有限公司没有配合其办理房屋预告变更登记，没有事实依据。但从双方纠纷产生的原因看，客观上存在刘某、某地产开发有限公司在配合宋某办理相关房产手续时有懈怠行为、合同附随义务履行不及时的违约情形，某地产开发有限公司所发布的公告因说明不详细，在一定程度上存在影响宋某对外销售房屋的客观事实。基于上述情形，根据公平原则，酌情认定刘某、某地产开发有限公司向宋某支付违约金100万元，驳回宋某其他诉讼请求。
【案例评析】
一、在合同个别条款或字句引起歧义时，应当根据签订合同的目的、当事人对合同条款意思的事先了解程度、合同的其他条款或者交易习惯认定当事人签订合同时的真实意图。 二、合同的履行应当是权利义务对等的，双方均应当如实履行合同，并明确各自的权利义务边界，并进行必要的配合。 三、合同双方应当对自身的权利义务有充分的认识，在进行约定时，不应当约定事实上无法履行或在一定程度上无法实现的条款。 四、当事人在提起诉讼时，应当认真审慎的研究自已的诉求，正确进行违约索赔，并准确提供合法有效的损失证据。
【结语和建议】
律师作为法律服务工作者，为当事人起草、拟定合同、协议文本时，应当对当事双方的意思进行充分的了解，并认真审查相应的条款内容，减少歧义，避免无法履行的约定。 律师在帮助当事人进行索赔时，应当认真审查相关证据材料，提出合理的诉求，帮助当事人规避不必要的风险，最大限度地争取合法利益。
