案例内容
【案情简介】
尤某某与朱某甲系夫妻关系，于1956年登记结婚，婚后生育三子一女。朱某甲的工作单位无锡市某工厂为其分配福利房，位于无锡市某小区45-303室的房屋，1998年房屋改制，尤某某、朱某甲与其大儿子朱某乙商量后决定将该房屋给朱某乙做婚房，由朱某乙交付房改款，原本是打算直接登记在朱某乙名下，但因考虑到朱某甲的工龄较长、职称较高，能够享受的优惠较多，所以收据和房屋都登记在朱某甲名下，但实际使用人为朱某乙。尤某某和朱某甲还共同所有第二套房屋，位于无锡市梁溪区的另一小区的3-1203室，系尤某某与朱某甲的夫妻共同财产。2014年11月14日朱某甲因溺水去世，尤某某和大儿子朱某乙就分割该两套房屋一事经多次协商无法达成一致，遂诉至法院要求析产、继承上述两套房屋，原告为尤某某，被告为大儿子朱某乙。
【调查与处理】
原告尤某某提供了房屋所有权证、国有土地使用证、付款通知、公有住房出售收入专用票据、情况说明、出售公有住房合同、无锡市出售公有住房工龄证明书、房地产纳税评估价格确定书，证明朱某甲的工作单位无锡市某工厂分配给朱某甲一户福利房即某小区45-303室，并于1998年通知房改付款，朱某甲、尤某某与大儿子朱某乙商议后决定将该房屋给朱某乙做婚房，由朱某乙支付房改款，因朱某甲工龄、职称可以享受的优惠较朱某乙多，因此登记在朱某甲名下，实际为大儿子朱某乙所有、由朱某乙实际居住使用。 原告尤某某还提供了房屋所有权证、国有土地使用证，证明位于梁溪区另一小区的3-1203室房屋是朱某甲、尤某某夫妻共同财产。因为一名职工一生只能享受一次福利房待遇，而朱某甲因为两次使用职称和工龄，所以现在办理两户房屋的房产证都需要先补交13288.80元的纠错费。该案法院开庭审理后，进行了释法明理，最终双方达成了调解协议。尤某某当庭表示其愿意将自己享有的份额和能够继承的份额都赠与大儿子朱某乙。最终两户房屋中70%的份额归朱某乙所有，房屋归并给朱某乙，朱某乙返还原告尤某某房屋归并款。
【法律分析】
由于房改房问题的特殊性和争议性，本案有以下法律关系需要厘清：1、关于无锡市某小区45号303室建筑面积51.16平方米私产房屋，虽然我国物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，但是本案所争讼的房产为房改房，具有其特殊性。该房屋经历过房改，而房改的购房款由原告朱某乙缴纳，事后也由朱某乙实际居住使用，该事实有被继承人朱某甲出具的情况说明、无锡市出售公有住房工龄证明书、房地产纳税评估价格确定书为证，证实该房屋确为尤某某、朱某甲给朱持真做婚房，因此由朱某乙出资房改款并在政策上允许变更登记过户后，于2007年朱某乙和朱某甲共同到房产部门办理了产权过户手续，只是因当时无钱补交纠错费，而没有完成过户手续。 2、关于工龄优惠的问题。位于某小区45号303室的房改房，1998年时应付价款8697.20元，一次性付款实付价为7479.59元（由大儿子朱某乙支付），按当时计算朱某甲的工龄和职称折抵了1217.61元。但现在因为房屋仍然没有办理过户手续，而朱某甲已经去世，根据房产政策规定，已经去世的职工的工龄不能折抵使用，只能折抵职称，而工龄只能使用生存的一方即配偶尤某某的工龄，而尤某某自愿将其赠与给朱某乙使用，因此不涉及朱某甲的遗产分割问题。故虽然该房屋登记在朱某甲名下，但实际应为朱某乙所有。该房屋不应认定为朱某甲的遗产。因此，这套房改房属于析产问题。考虑双方当事人是直系亲属，无论何时都要考虑亲情，且房改房的问题有其复杂性，在司法实践中的裁判观点并不一致，因此经当事人多番考虑，并在法庭主持调解下，原告尤某某首先作出了让步，愿意两套房屋都主张70%的份额，进行归并，被告朱某乙也均同意该方案，因此在法院的不懈的努力下双方直接达成了调解。
【典型意义】
虽然该案最终是以调解结案的，但该案涉及的房改房的析产、继承问题却是现实中问题最多最复杂的一种，所以很值得探讨。就房改房问题各地也有很多案例，综合起来比较普遍的裁判观点有以下两种：1、房改房不同于一般的私产房屋，不能简单的套用物权登记的方法认定所有权，主要考虑实际出资包括工龄职称的折抵情况、居住使用等情况。 例如江西省宜春市中级人民法院（2016）赣09民终97号案件，在法院认定部分是这样阐述的：“本院认为，本案诉争房屋系房改房具有其特殊性，购房款由刘某甲的儿子刘某乙缴纳的事实有当时收款的经办人予以证实，且房改房的具体负责人证实刘某甲向单位提出要求将户主名字改为刘某乙，因受政策限制未果，虽然诉争房屋的房产证记载的所有权人为刘某甲，但结合刘某甲有9个子女却由刘某乙一人出资缴纳购房款及刘某甲对家人及单位的意思表示等事实，刘某乙应为本案诉争房屋的实际所有人，本院对上诉人要求改判的意见不予采纳。”2、房改房是职工所在单位根据国家房改政策的有关规定，将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。非职工即便出资购房款也不具备参加房改的资格，不能以其支付了房改款为由主张所有权。例如经过一审、二审、再审的（2015）川民提字第60号案件，四川省高级人民法院在本院认为中阐述：“关于讼争房产是否属于遗产的问题。本案诉争房屋系李某丙、李某乙、李某甲之父李某丁单位的房改房，房改房是职工所在单位根据国家房改政策的有关规定，将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。由于房改房是根据职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，相当于将多年积累的工资差额一次性补发给职工。因此，房改房的购买价格并非房屋价值的直接体现。从李某乙与国税局签订的售房合同可以看出，李某乙在购房时仅支付了成本价，即享受了李某丁基于职工身份折抵的房屋价值优惠，合同签订后，房屋的权属也登记在李某丁名下，即使购买房屋的价款系李某乙支付，因李某乙并非国税局的职工，不具备参加该单位房改的资格，故其不能以支付了成本价购房款为由主张诉争房屋的所有权。” 综上，正是因为房改房问题的复杂性和历史特殊性，导致司法实践中关于房改房问题的裁判尺度也是各有不同，仁者见仁智者见智，因此本案虽然最终有这样的一个调解的结果，但本案的案情仍然很值得探讨和研究，对家庭矛盾的处理也有借鉴意义。
