案例内容
【案情简介】
2011年，长春市某区人民政府依据其做出的《关于惠工路地块房屋征收的决定》（长二府发【2011】XX号），决定对包括长春市某公司在内的区域内房屋进行征收。 2011年11月30日，区人民政府做出《征收公告》（长二征公字【2011】第6号）。 2017年7月29日，区人民政府向长春市某公司下达了《房屋征收补偿决定书》，决定对长春市某公司的有证房屋十处及35950平方米土地进行征收，并主要依据吉林嘉通房地产估价有限公司做出的《房屋征收项目估价报告》（吉嘉通估报字【2011】第021-G3号），给予长春市某公司各项补偿32,258.747元。 长春市某公司对于征收补偿决定所认定的数额有异议，遂依法向长春市中级人民法院提起了行政诉讼，要求人民法院撤销长春市某区人民政府《房屋征收补偿决定书》。 长春市中级人民法院经审理认为，长春市某区人民政府作出的被诉行政行为主要证据不足且程序违法，应予撤销。长春市某公司的诉讼理由成立，其诉讼请求本院予以支持。 法院判决撤销了长春市某区人民政府所做出的房屋征收补偿决定。
【代理意见】
原告长春市某公司代理律师在行政诉讼中的代理意见： 一、被告房屋征收行为程序违法 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。第十五条规定房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。依照以上规定，被告应当进行公告，以使政府的行政行为公开、透明，保障被征收人的权利。至本庭举证结束，被告未出示任何证据证明被告进行了任何公告，即被告没有证据证明其按照法定程序对征收补偿方案、征收决定、对房屋的调查结果等进行了公告。被告未进行公告，违反了法定程序，侵害了原告的合法权利。 二、评估机构选定程序不合法，评估结论不能作为征收补偿的依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。 本案中，对选取评估机构，被告并未通知原告，也没有对选取评估机构进行公告。参加选取评估机构的9名代表，是多数被征收人推选的，还是原告自行选定的，无法确认，不能保证选取的评估机构是随机选取的，无法保证评估结果的公正性。 本案中的评估机构未经合法程序选取，该评估机构不能作为该次征收中的评估机构，其做出的评估结论也不能作为补偿的依据。 《房屋征收评估办法》第十二条规定，房屋征收部门、被征收人和房地产估价师，应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。原告不知嘉通公司是何时、如何对原告进行实地查勘的，在嘉通公司实地查勘的记录上，没有原告的签字盖章，也没有征收人的签字盖章。其实地查勘结果不能作为评估的依据，没有实地查勘结果的评估，其评估结论不能采用。 三、被告将2011年11月30日作为征收房屋价值鉴定的时点没有依据，鉴定结论不真实 1、《房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。但被告并未对《房屋征收决定》进行公告，2011年11月30日只是被告做出《征收公告》文件之日，而不是公告之日。因此，2011年11月30日不能作为征收房屋价值的时点。 2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。这就是说，征收补偿范围确定后超过一年的时间，应当重新对被征收房屋进行确认，同样的道理，对被征收房屋的价值也应当重新确定评估时点，重新进行评估。 四、被告补偿决定显示公平 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条就规定，要保障被征收房屋所有人的合法权益，这是条例的宗旨，第二条规定，要对被征收人给予公平补偿。被告在2017年对原告进行补偿，采用的却是2011年的标准，显示公平。被告不是保障原告的合法权益，恰恰相反，是在损害原告的合法权益。 综上，代理人认为，被告对原告房屋进行征收，在公示程序上，在评估机构选取的程序上严重违法，嘉通公司作为此次征收的评估机构的资格应予撤销，对原告补偿评估的时点选择明显不当，显示公平。据此，代理人认为，依照《行政诉讼法》第七十条的规定，被告做出的征收补偿决定应予撤销。
【判决结果】
撤销长春市某区人民政府所做出的房屋征收补偿决定。
【裁判文书】
一审法院认为，被告作出的被诉行政行为主要证据不足且程序违法，应予撤销。原告的诉讼理由成立，其诉讼请求本院予以支持。 因本案需要重新对原告的房屋等财产进行评估，无法确定被告重新作出行政行为的期限，同时还存在着原、被告在充分协商的基础上，对于本案的征收补偿问题达成补偿协议的情况。 据此，本院判决撤销被诉房屋征收补偿决定的同时，不判决被告重新作出房屋征收补偿决定，但被告应当在合理期限内履行征收程序，原告亦应当配合被告的征收工作。 依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决如下: 撤销被告长春市某区人民政府于2017年7月29日对原告长春市某公司作出的二政征补字[2017]第35号房屋征收补偿决定。
【案例评析】
一、评估时点是否反映了补偿时被征收房屋的市场价问题。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定:“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格……。”根据该规定，在正常的征收补偿过程中，应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收人房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受减损。 根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能保证被征收人获得足额补偿时，应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。 本案中，房屋征收补偿决定的公告时间为2011年11月30日，但是作出房屋征收补偿决定的时间为2017年7月29日，时间跨度将近6年，如果2017年作出房屋征收补偿决定时，还按照2011年11月30日为评估时点对被征收人予以补偿，则无法保证被征收人的合法权益不受到损害。 因较大跨度的征收期限并非由于原告的原因导致的，故被告应对原告的房屋及地上物等财产重新作出评估并给予补偿。 二、无照房屋是否应予补偿的问题。 庭审过程中，被告承认原告拥有无照房屋，被诉房屋征收补偿决定并未对其补偿作出决定，被告主张对于原告无照房屋的补偿可以另行通过其他途径作出，不影响涉案房屋征收补偿决定的合法性。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的被征收房屋不仅包括被征收人的有照房屋，对于依法应予补偿的无照房屋亦应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定的“先补偿、后搬迁”原则。 长春市某区人民政府在未查明原告无照房屋的数量、面积及是否应予补偿的情况下，即作出房屋征收补偿决定，该房屋征收补偿决定不能反映对原告征收范围内全部被征收房屋的补偿情况，等同于未对原告足额补偿。
【结语和建议】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》对人民政府作出房屋征收决定及房屋征收补偿决定规定了严格的程序，其目的就在于以严格的程序限制来更好地保障被征收人的利益。在房屋征收过程中，一级人民政府作出的《房屋征收补偿决定》应当依照法定程序作出符合法律、法规规定的补偿决定，补偿决定所依据的评估结果应当保障对被征收人房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产价格，否则不能作为补偿决定的依据。作为被征收人应当勇敢拿起法律武器，维护权利，争取合法合理的补偿安置。
