案例内容
【案情简介】
被申请人洪某系二申请人胡某、刘某夫妻二人儿子的朋友，因申请人家庭经济困难，被申请人称愿意帮忙以申请人所有的房子，利用其在银行有朋友关系为其贷款。其称申请人夫妻二人年事已高，贷款额度低，需将房子过户至被申请人名下，以自己名义为其提供贷款，申请人出于对被申请人的信任，遂签订了《房屋买卖合同》（根据后文知，是存量房买卖合同），合同约定以10万元将位于六安市新河东路东苑小区B区12号楼302室共75.4平方的房于出售于被申请人。此后，被申请人并未为其办理贷款，直接将房产过户至自己名下。申请人实无出售房屋意图，系因被申请人欺诈而签订合同，且该合同价款10万元，远低于合理的市场价格，又属显示公平，属于可撤销合同。所以申请人请求裁决：1、请求撤销申请人、被申请人签订的《房屋买卖合同》;2、被申请人立即将涉案房屋过户回二申请人名下，过户产生的一切费用由被申请人承担;3、仲裁费用由被申请人承担。 被申请人答辩：申请人申请的理由不成立。申请人所述代办理贷款事实理由不符合基本的生活常识和常理，合同约定的10万元，是因为过户为了避税，双方约定的价格是45万元，本案案涉真实的情况是案外人胡某某和被申请人是朋友，胡某某经常向被申请人借钱，欠条有195800元借款。2020年6月20日被申请人将其奥迪A6轿车转让给胡某鸣，并签订了二手车转让合同，在胡某鸣在付清购车款后被申请人才配合车辆过户。胡某某转手将车辆卖给案外人洪某强，洪某强将购车款全额支付给胡某鸣，但胡某鸣并没有将所欠被申请人的25万元购车款支付，导致该车辆不能过户。洪某强多次催促胡某鸣无果后，洪某强声称将以诈骗报案，胡某鸣感觉问题严重性，与两申请人商量以房屋抵债给被申请人。债务是45万元，双方签订房屋买卖合同时，为了避税将成交价格写成10万元，并不是真实价格，两申请人救子心切，以房屋抵债是自愿行为。现在又以不能成立的理由反悔，违背了诚实守信的原则，请予以驳回申请人的仲裁请求。
【争议焦点】
本案的存量房买卖合同是否应当撤销？
【裁决结果】
一、确认申请人刘某某、胡某某与被申请人洪某于2020年7月16日签订的《存量房买卖合同》无效。 二、申请人刘某某、胡某某与被申请人洪某应当自本裁决书生效之日起45个工作日内相互协助，将案涉房产变更至申请人名下。 三、申请人刘某某、胡某某承担前后两次房产变更登记的税费。 四、驳回申请人刘某某、胡某某的其他仲裁请求。 本案受理费4500元，处理费500元，由申请人承担2500元，被申请人承担2500元，申请人已经预缴仲裁费，被申请人在本裁决书送达之日起十个工作日内将仲裁费2500元支付给申请人。
【相关法律法规解读】
《民法典》 第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
【结语和建议】
本案中双方当事人就涉案房屋于2020年7月16日签订的《存量房买卖合同》（以下简称《合同》）。合同双方约定了房屋价格、支付方式、违约责任、产权过户办理、税、费支付、各自权利义务。 合同履行期间，申请人因家庭困难，被申请人称愿意以申请人所有的房屋为其贷款，双方在存量房买卖合同上签字并去房产局过户给被申请人洪某，被申请人洪某并未支付房屋价款也未给申请人贷款，因此申请人实无出售房屋意图，系因被申请人欺诈而签订合同，且该合同价款10万元，远低于合理的市场价格，又属显失公平，属于可撤销合同。所以申请人请求撤销合同。 （一）本案从合同显失公平上来说，本案申请人与被申请人签订的《合同》显失公平，应当予以撤销。从主观上来说，申请人首先并无出售房产真实意思，在此种前提情况下，在签订合同时必然缺失经验和技能；（二）双方之间签订的《合同》属于《民法典》148条规定的欺诈，应予撤销；（三）依据《民法典》149条之规定，第三人实施欺诈的行为，被欺诈方亦有权请求法院或仲裁机构予以撤销；（四）被申请人的行为违反法律，违反诚实信用原则；申请人自始至终无卖房的真实意思表示，其签订的《合同》应当无效。被申请人依《合同》取得的财产应当予以返还，被申请人应当立即将涉案房屋过户给二申请人名下，过户产生的一切费用由被申请人承担。关于被申请人所述的以房抵债，该债务是胡某案外人与被申请人之间产生的，与本案的申请人没有法律关系，债务与申请人没有关系，没有证据证明本案的申请人同意以房抵债。即使申请人出售房屋，其可以向房产市场出售一方面可以解决，与洪某之间的债务又可以有剩余部分现金因此被申请人所述的以10万元直接过户，明显不和常理。房屋为二申请人所有，若二申请人同意以自己的房子抵债应该由其他证据。 仲裁庭认为，案涉房产价值经评估近50万元，但申请人与被申请人协议买卖的价格仅为10万元，且最终买方分文未付，售方分文未取，庭审中双方也都承认约定为10万元的目的是为了少交过户税费。申请人诉称买卖行为是为了贷款，被申请人辩称系以房抵债，但均无证据证实己方主张成立，仲裁庭均不予采纳。申请人在案涉房产内居住多年，应当知晓房屋的价值远不止10万元，但最终愿以10万元价格出售，且不索要购房款，被申请人作为本地常住居民，显然也知晓该房屋的正常市场价值，因此，双方的买售行为不是真实意思表示。 本案中是房屋买卖合同纠纷，当事人一方以明显低于市场价格签订合同后就直接去房管局过户，双方均有避税的目的。随后产生纠纷，申请仲裁认为该房屋价值远远低于市场价格请求予以撤销《存量房买卖合同》，经过仲裁庭查明支持申请人方的仲裁请求。因此在签订合同时双方都应该按照合同的约定遵守承诺、履行各自义务，诚实守信。在合同履行中产生纠纷，双方可以协商解决，共同减少损失。若无法协商可以寻求诉讼或仲裁的方式，解决纠纷营造良好的营商环境。
