案例内容
【案情简介】
2016年4月3日，姜某将位于长春市南关区某胡同一处住宅出租给张某居住，租赁日期为一年，月租金为1000元，房屋租金以季交的方式结算，并签订了较为详细的房屋租赁协议。但是自2017年1月3日起，张某不再支付房屋租金，姜某多次催要，张某一直以各种方式及理由拖欠房屋租金。2017年4月3日，房屋租赁合同到期，姜某向张某催收出租的房屋。张某也以各种理由拒绝交房，并强行占有房屋。姜某去出租房屋处寻找张某，但始终也没见到张某，打电话给张某，张某也不予理睬。于是，姜某到南关区法院准备起诉张某，法院立案室认为，此纠纷有可能通过调解解决，在征得姜某同意后，将案件移交到诉前调解人民调解委员会。
【调解过程】
2017年8月15日，调解员接收此案后，首先查看了姜某提交的相关证据，房产证、身份证、房屋租赁合同协议，均真实有效。通过调查，张某系外地来长春打工人员，且打工场所不固定，收入不稳定，经济拮据，支付能力弱而造成本次矛盾纠纷的发生。调解员了解事情的原委后，理清了矛盾纠纷的焦点在两个方面：一是能否让张某及时补交所欠租金；二是能否让张某搬离出租房屋。找到了问题的焦点，调解员首先确定调解方案。第一步向双方当事人告知权利与义务，确认双方是否都同意接受调解，以及认可当前调解员进行调解。第二步，向张某宣讲合同法中的相关法律法规。第三步，就双方焦点问题，进行协商，看能否达成一致意见。第四步，询问是否需要申请司法确认。 方案确定后，调解员先用电话与张某取得了联系，相约第二天在调解室就此事进行调查询问。第二天，张某来到调解室，调解员向他核实了租房的事实与拖欠租金的原由，进行了权利与义务告知后，向张某讲解了合同纠纷的相关法律，并向张某通告了姜某的权利主张，要求其支付2017年1月3日到2017年4月3日的房屋租金共3000元，支付因其违约造成姜某的经济损失4个半月的房屋租金共计4500元。对于这些租金，张某都予以承认，但就是强调，自己没有固定工作，无钱支付租金。在这种情况下，调解员没有急躁，而是耐心细致地给张某讲清道理，如果张某不支付给姜某这些相关费用，则张某将面临登上老赖黑名单的境地，本人的各种经济信用将受到影响，也会为今后的生活带来极大的不便。另外双方租房合同已经到期，姜某已经决定不再续租，如果仍是拒不归还房屋，则可能面临承担刑事责任。 通过调解员动之以情、晓之以理的劝说，并针对张某存在侥幸的心理，强调了不履行合同，甚至将面临刑罚的严重后果。张某改变了态度，表示自己愿意立即搬出出租房屋，也愿意交纳拖欠的房屋租金，同时也表达了自己的经济困难，能否减少支付，并分两次付清所有款项。得到了张某的许诺，调解员立即与姜某电话沟通，向姜某介绍张某的生活现状和表示积极退房付款的态度，商请姜某在房租上给予一定的减免。姜某出于对张某的不满，坚决不同意减收租金，调解员又是苦口婆心地对姜某进行了劝导，跟他讲退一步海阔天空的道理，经过调解员的好言相劝，终于得到了姜某的同意。经双方协商达成一致后，调解员又另选日期，将双方一起约到调解室，签订了调解协议。
【调解结果】
在调解员反复的沟通下，双方最终达成一致意见：张某于调解协议达成当日，搬离出租房，并在二天内将房屋退还给姜某。张某在搬迁过程中，保证室内设施完整无损，如在搬运过程中造成对房屋的损坏，张某负责赔偿。如张某按约定时间搬出，张某只需支付6000元，其中2017年8月31日给付3000元， 2017年9月30日给付剩余3000元。如张某违反协议，则需按7500元给付租金并承担相应利息，利息以同期银行基准利率为准。为保证调解协议能够顺利履行，在征得双方当事人同意的情况下，调解员带领二人申请了司法确定。
【案例点评】
本案例属合同纠纷，虽说不太复杂，但具有典型意义。一是该案件是社会上常见的房屋租赁纠纷，具有案发频率高的特点。因此，该案例的成功调解具有普遍指导意义。二是该案件矛盾纠纷的产生原因，具有普遍性。本案中张某不交纳租金，不及时退还出租房屋，均是由于其缺乏基本的法律常识，以及存在的侥幸心理。他认为不交纳租金，姜某也拿他没办法；不退出租房屋，姜某也不敢随便撬开房门。同时，由于家中确实存在一定的经济困难，便给自己找了一个很好的理由，心安理得的违反了合同法，产生此次矛盾纠纷。这两点原因也是社会中许多矛盾纠纷产生的原因。因此，查找到原因，并找到正确的解决办法，对此类案件的解决具有普遍指导意义。 本次调解能够成功，在于调解员做到了以下三点：一是能准确的抓住矛盾纠纷的焦点，寻找到矛盾纠纷产生的原因，制定有效的调解方案。二是调解员具有较强的法律素质，能够根据案情，迅速找到相应的法律依据，使得调解有着强大的法律支撑，提高了调解的威慑力。三是调解员具备相应的调解技能。以法，宣讲相关法律条文；以理，向张某明示不履行合同将被列为“老赖”名录；以情，考虑张某的实际情况，本着以人为本的原则，说服姜某在租金支付上给予一定减免，分两次付清等，协调双方达成一致意见。
