案例内容
【案情简介】
2017年6月11日，申请人与被申请人签订了一份《租赁合同》，合同约定被申请人将位于河北省廊坊市某某路房屋出租给申请人，租期自2018年4月4日至2021年4月3日止，合同第6.3条“争议解决”约定：“因本合同履行或与本合同有关的纠纷，由双方友好协商。如协商不成的，任何一方均可提交房屋所属地仲裁委员会依法裁决。裁决结果是终局的，对双方均具有约束力。”合同签订后，申请人向被申请人支付了2018年4月4日至2019年4月3日的租金1450000元（指人民币，下同）。然而，因被申请人与他人存在经济纠纷导致申请人店铺被关，无法正常经营使用。事件发生后，申请人要求被申请人退还申请人已支付的剩余租金，并承担相应的违约责任，但被申请人只退还了400000元的租金，剩余租金1050000元一直以各种理由拒绝返还。申请人据此提出请求被申请人向申请人返还剩余租金1050000元，并支付违约金870000元。
【争议焦点】
（一）本会对本案是否具有管辖权； （一）被申请人是否应当返还剩余租金； （二）被申请人是否应向申请人支付违约金。
【裁决结果】
（一）本案管辖权限 《租赁合同》第6.3条“争议解决”约定：“因本合同履行或与本合同有关的纠纷，由双方友好协商。如协商不成的，任何一方均可提交房屋所属地仲裁委员会依法裁决。裁决结果是终局的，对双方均具有约束力。” 仲裁庭认为，本会对本案享有管辖权限。第一，申请人提起本案即表明双方协商未果，争议解决条款有关协商的前置要求获得满足。第二，租赁房屋位于河北省廊坊市，廊坊市处理商事仲裁的仲裁机构只有本会一家，争议解决条款约定的“房屋所属地仲裁委员会”应为本会。 （二）被申请人是否应当返还剩余租金 双方当事人对于《租赁合同》的解除均无异议，且双方一致认为《租赁合同》已于2018年4月初解除。《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”所以，《租赁合同》解除后被申请人负有向申请人返还剩余租金的义务。另一方面，至于被申请人应当返还的金额，虽然双方均未能举证《租赁合同》解除的准确时间，但鉴于被申请人对申请人返还剩余1050000元租金的主张并未明确提出异议，仲裁庭应予以尊重并故支持申请人的主张。 （三）被申请人是否应当支付违约金 申请人认为，违约金约定是双方真实的意思表示，符合法律规定；同时，前期装修投入大量的资金，因被申请人的原因导致合同无法履行，申请人的预期的营业收益无法实现。被申请人则认为违约金约定过高，应酌情减少。 仲裁庭认为：第一，《租赁合同》项下并不存在欺诈、胁迫等影响意思表示作出的因素，作为理性缔约主体的被申请人理应清楚有关违约金约定的法律后果；第二，违约金的本质是双方当事人对损害赔偿的预先拟定，应以实际损失为限。出租人因承租人违约所遭受的损失通常表现为解约后房屋空置期的损失，实践惯例为三个月的租金损失。与之相对应，承租人因出租人违约所遭受的损失通常表现为寻租期的损失。这个损失也应大致与房屋空置期的损失相当；第三，根据《租赁合同》的约定，涉案租赁标的年租金为1450000元，申请人主张870000元的违约金明显过高，应当予以调整。 如上所述，仲裁庭认为申请人主张的违约金过高，应当予以调整。综合考虑本案实际情况，包括但不限于申请人的寻租期以及房屋装修损失等，仲裁庭认为应当将违约金调整为480000元。
【相关法律法规解读】
（一）关于仲裁协议的有效解释原则 所谓仲裁协议的有效解释原则，是指当事人自愿达成的仲裁协议、仲裁条款只要基本符合仲裁法规定的条件，人民法院尽可能按照有效的性质从宽认定。体现了最高人民法院尊重当事人意愿，拓宽仲裁路径、鼓励和支持仲裁的精神。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》亦对这一原则进行了具体阐释，如第三条规定：“仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确，但能够确定具体的仲裁机构的，应当认定选定了仲裁机构。” 第六条规定：“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。”本案中双方约定“如协商不成的，任何一方均可提交房屋所属地仲裁委员会依法裁决”，鉴于廊坊市有且仅有本会一家仲裁机构，根据仲裁协议的有效解释原则及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》相关规定，本会对本案具有管辖权。 （二）关于违约金赔付的法律解读 当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。 违约金的赔付原则主要分为： 1、完全赔偿原则。完全赔偿原则是指因违约方的违约行为使受害人遭受的全部损失，都应由违约方负赔偿责任。 完全赔偿原则是对非违约方的有力保护，但从民法的基本原则出发，应将这种损害赔偿限制在合理的范围内。 2、减轻损害原则。也叫采取适当措施避免损失扩大原则，是指在一方违约并造成损害后，受害人必须采取合理措施以防止损害的扩大，否则，受害人应对扩大部分的损害负责，违约方此时也有权请求从损害赔偿金额中扣除本可避免的损害部分。 3、损益相抵原则。又叫损益同销，是指受害人基于损害发生的同一原因而获得利益时，应将所受利益从所受损害中扣除，以确定损害赔偿范围。
【结语和建议】
1、订立合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息。 订立合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及近期的经营业绩、商业信誉进行必要的考察，如当事人自己进行了解有困难，可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询，并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。 2、对代理人签订合同应对其代理权进行了解。 对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。 3、合同订立应采取书面形式并使用比较标准的合同范本。 我国《合同法》虽然允许采用书面形式、口头形式和其他形式，但因为非书面形式在发生纠纷时难以确定责任，也为避免被人利用进行欺诈，订立合同应尽量采用书面形式。同时订立合同时应尽量参照合同范本，并结合具体情况订立。内容应尽量详尽、明确。我国工商行政管理机关颁布有标准的合同范本可以进行参照。若有条件可以由工商行政管理机关对合同进行鉴证。一方面可以对内容进行把关，另一方面也可以增强合同的严肃性和可信度。 4、对恶意履行的防范。 对合同进行恶意履行的情况非常复杂，但在订立合同时如能进行积极的事前防范将极大的减少合同风险。如，对对方当事人的资信有所怀疑，应尽可能要求对方提供担保。另外在合同履行中出现问题，应积极主张自己的权利，并保留相关证据。积极行使诉权通过人民法院或仲裁机构保护自己的权利，以免因超过诉讼或仲裁时效而蒙受损失。
