案例内容
【案情简介】
王某是大连市中山区某小区居民。2019年，王某与某物业公司签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。王某在交纳2019年7月至2020年12月期间的物业管理费后，未按约定交纳2021年1月至2021年6月期间共计5487.24元的物业管理费用。某物业公司多次向王某催交，但王某以房屋质量存在多处问题为由拒绝缴纳。双方多次沟通，均无法达成一致意见。2021年12月某日，双方共同来到某物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称物调委），希望能通过调解化解纠纷。
【调解过程】
收到双方的调解申请后，物调委立即选派调解经验丰富、调解能力出众调解员主持开展调解工作。 首先，调解员对双方当事人矛盾焦点问题进行了深入了解。王某表示，自家房屋系2019年购买，居住一段时间后发现，房屋内部墙体出现裂缝，并且开发商预埋的管道也存在渗水情况，导致邻里关系受到了严重的影响，由于房屋存在如此严重的质量问题，其多次上报某物业公司，却仍无法得到彻底解决。王某认为，无论是什么原因导致房屋质量问题，既然自己缴纳了物业费，某物业公司就应对房屋质量进行处理，否则就拒绝交纳物业管理费。某物业公司则认为，王某的主张是业主与开发商之间的问题，与某物业公司不发生关系，既然某物业公司已经按照物业服务合同履行了应尽的职责，便不能以房屋质量存在问题为由拒绝交纳物业服务费。 明确双方的矛盾焦点后，调解员又到王某房屋中实地查看情况，发现该房屋墙壁确实存在多处裂缝。调解员根据经验判断，产生裂缝的主要原因是内墙抹灰面灰号小（水泥的比例小），导致砂灰粘合力不够而出现的龟裂现象。随后，调解员来到某物业公司，查看相关报修记录，发现某物业公司确实向地产开发商某地产公司上报了预埋管道漏水维修的记录，但多次维修后问题仍未得到根本解决。 调解员当即劝解王某，指出某物业公司已在职责范围内和物业合同的框架下尽到了物业管理服务的职责，其作为业主应当依合同履行支付物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业要的，人民法院应予支持。”本案中，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题，房屋质量纠纷与物业服务纠纷系属不同的法律关系，如王某认为某地产公司交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。看到调解员依法依规有理有据的耐心讲解，某物业公司经理表示赞同，但是业主王某却始终一言不发。 看到双方当事人始终僵持不下，调解员决定单独做王某的思想工作。调解员提出，自己愿意帮助王某同某地产公司协调，让地产开发商履行应尽的义务。王某听后当即表示，自己不交纳物业费，主要是担心无人帮助自己维权，如果能够调解员能帮助自己按照法律规定修缮房屋，其将第一时间交纳拖欠的物业费。 次日，调解员找到了该小区房地产开发商某地产公司，将问题对某地产公司进行详细的剖析。调解员指出，该纠纷根本原因是房屋质量问题导致，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”作为地产开发商，应该履行法定责任和义务，尽快帮助业主修缮房屋。调解员晓之以理、动之以情，经过耐心劝解，某地产公司终于深刻认识到自己的责任，表示愿意帮王某整修房屋裂缝，同时可以委托某物业公司对王某预埋管道的漏水问题进行彻底维修。最终纠纷得以顺利解决，三方达成了协议。
【调解结果】
各方当事人达成调解协议如下： 1.王某一次性补交未交纳物业费5487.24元； 2.某地产公司对王某家墙壁裂缝问题进行彻底整修，粘贴嵌缝带，并以柔性腻子处理、再刷漆等； 3.某地产公司委托某物业公司跟踪王某预埋管道的漏水情况，找到漏水的原因及问题管道，并进行彻底整修。 半个月后，调解员对此案进行了回访，业主王某家里的问题已得到基本解决。某物业公司也收到了王某按期交纳的物业管理费。各方十分感谢物调委为调解他们之间的矛盾所做的诸多努力，对调解员依法调解的工作作风和工作方法感到敬佩和尊重。
【案例点评】
本案中，调解员采取多种调解方法，通过在调解前进行实地走访，并在调解过程中向当事人讲解相关法律法规的方式，最终使双方当事人心悦诚服地接受了调解意见，利用情、理、法相结合的方法解决了本次纠纷。
