案例内容
【案情简介】
2018年6月，两女一男来到某镇人民调解委员会要求解决三方关于房屋租住引发的纠纷。起初当事人三方情绪都非常激动，调解员见状，在稳定当事人情绪后了解到：原来家住某社区的严某于 2017年9月将自家二居室房屋每月以 4000元的价格，押一付三的形式租给王某，合同要求租赁期间王某不得将房屋擅自转租给他人，并与其签订了为期一年的房屋租赁协议。后王某以5000元的价格转租给张某。2018年6月初，严某偶然从邻居口中听说自家的房屋换租客了，随后严某经查看后发现确有其事。便与租客王某联系询问此事，租客王某承认已将房屋转租给张某租用。随即严某便要求立刻收回房屋并与王某解除合同，没想到竟遭王某拒绝，原因是：王某称自己换工作交通不方便，于是在承租期内便将房屋又转租给了张某，并与其又订立了二次房屋租赁合同，因还有三个半月才到期，所以王某表示等到期了再说。随后严某又找到目前租住房屋的张某，要求其搬出去，可是张某表示不同意，情急之下，严某便换了门锁，导致张某无法进入，随后张某曾多次联系严某和王某协调未果，无奈之下，三人只得找到调委会寻求帮助调解此事。
【调解过程】
经调解员详细了解情况后认为，纠纷的成因有两方面，一是王某擅自将房屋转租他人的行为违反了当时的合同约定，属违约行为。二是严某擅自更换门锁导致张某在正常租住期间无法进住的行为属侵权行为。 首先根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在本案中，王某作为承租人因租赁合同未到期担心自己有经济损失，未经原房东同意擅自将所承租的房屋转租给第三人张某，作为房主严某已在租赁合同中明确与王某约定房屋不得擅自转租，否则承担违约责任。因此，才引发了三方的矛盾纠纷。 在调解过程中，调解员以情法并用的调解模式分别与三方当事人单独谈话。首先，调解员根据合同约定，单独对王某解释了一下房屋转租是否合法的具体情形：承租人转租房屋是否合法要看具体情况来确定，具体来说，合法的转租须符合以下条件：1、转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。 2、转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。同时也向王某解释了其行为属于违背双方意愿未经共同讨论及达成一致意见的房屋转租属于违背合同规定的违约行为。并教育告诫王某切记要依法行事，诚信做人。 其次，对第三人张某开展单独调解，向其解释与王某所签订的合同是有效的。由于王某的违约行为造成了第三方与房主的矛盾。 最后，调解员有对当事三方开展了共同调解，经调解员近两个小时的疏导教育，当事人王某均认识到了自己的违约行为是引发当事三方纠纷的主要成因，房主严某也认识到了自己的过激行为侵犯了张某的正当权益。最终王某主根据合同约定承担了相应的违约责任，房主严某主动与张某签订了房屋租赁合同。
【调解结果】
经调解三方达成如下协议： 1、房主严某与王某解除房租租赁合同。 2、由于王某的违约行为所造成的后果由其自行承担。 3、严某与张某重新签订房屋租赁合同。
【案例点评】
本起纠纷中，适用《合同法》中关于承租和转租的相关规定，调解员运用了单独调解、共同调解加心理疏导的工作技巧，重点就房屋出租和转租中当事人容易误解和混淆的条款，进行了着重讲解，理清了当事方之间的合同约定及法律关系。避免了给当事人造成更大损失。 目前因租赁房屋而引发的纠纷频发，尤其出现 “二房东、分租、转租、合租”现象所导致的矛盾凸显，因此，群众如因需要而外租住房时，切记要通过合法手续办理，以免造成不必要的财产损失。另外，在办理房屋转租时，应注意以下几点：(1)房屋转租时必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意；(2)转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外；(3)转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。
