案例内容
【案情简介】
2010年1月，刘某某、王某某、唐某某三人（以下简称出让人）共同通过公开拍卖程序以1278万元的价格竞拍取得某某市区工业园编号为273宗所属土地使用权（面积2284.3平方米）。2014年4月30日，刘某某、王某某、唐某某三人与永州某某润房地产投资发展有限公司(以下简称某某润公司)签订《土地使用权转让协议》，约定将该宗土地使用权以2700万元的价格转让给某某润公司，约定由某某润公司在签订转让协议时支付定金200万元，在2014年5月14日前（签订转让协议之日起45日内）支付转让款1600万元，双方才能办理该宗土地使用权的变更登记手续，税、费由某某润公司承担。由某某润公司在2014年10月27日前（签订转让协议之日起180日内）支付完余款900万元及该利息（以900万元为基数，自2014年5月14日至2014年10月17日135天，月利率2%）。如出让人违约不转让该土地使用权，出让人应双倍赔偿定金外，还应承担某某润公司所交购地款和购地款每月3%的利息。如某某润公司在协议签订之日起45日内未付清第二期1600万元购地款，出让人没收某某润公司所交200万元定金，且有权单方解除此转让协议。如某某润公司在签订该协议180日内未付清购地余款，从付款期满第二日起某某润公司应按月利率3%向出让人支付余款的利息，且某某润公司以其在该土地所建的一层门面做担保，出让人有权处置本协议的土地使用权和地上建筑物。 2014年签订本协议后，至2015年10月24日某某润公司共支付定金、转让款及利息合计300万元（2014年5月20日支付定金110万元、2014年11月28日支付定金50万元、2014年12月4日支付定金及转让款70万元、于2015年9月26日支付转让款50万元、2015年10月24日支付转让款20万元）。鉴于某某润公司未按协议履行付款义务，按照协议出让人单方解除了合同并没收了定金。作为出让人的三名自然人以受让土地使用权时的出资比例于2015年4月28日成立永州市某某源房地产开发有限公司（以下简称某某源公司），于2015年5月25日将该宗土地使用权注入公司（登记在公司名下，产权证：某国用（2015）第0014XXX号）。至此三名自然人出让人在该宗土地上的权利义务已与某某源公司合并一体，出让人就该宗土地使用权的权利义务由某某源公司继受。该公司于2015年6月29日申报立项，进行独立开发，2015年12月22日签订建设工程施工合同，由周某某、许某某进场施工。某某源公司于2015年7月13日进行股东变更，由赵某某购买唐某某的股份，继受唐某某在公司的股东权利义务。 在某某源公司施工期间，某某润公司要求继续履行双方土地使用权转让权协议。经双方协商一致，由某某润公司提供保证人后，于2016年5月17日签订《土地使用权转让补充协议》，2016年6月26日某某润公司、某某源公司、施工方签订《补充协议》，约定由某某源公司支付给施工方保证金及损失310万元（先由某某润公司支付协议全部款项至某某源公司），应当于2016年6月27日前支付160万元，剩下150万元三个月内付清（按3%利率支付利息）。施工方收到补偿款后施工合同作废。 签订该补充协议后，某某润公司分别于2016年5月31日付款100万元、2016年6月23日付款120万元、2016年6月24日付款80万元、2016年6月28日付款10万元、于2016年9月29日付款180万元、2016年10月9日付款100万元，共计付款590万元。 至此时某某润公司共付款890万元，其中付给某某源公司土地使用权转让款及利息765万元（土地使用权转让款本金1070411元、利息6579589元）、付给前期施工方工程款及利息125万元。 2017年1月12日，某某润公司承诺应在2017年1月15日前将土地使用权购买的余额付清，并结算所有账目和付清余额，否则某某润公司放弃该土地的所有权，所交的款项及所有工程款做违约金处理。 为支持某某润公司施工建设，某某源公司（分别通过公司账户和公司法定代表人刘某某及其妻子）借款给某某润公司用于该项目工程，合计本金741万元（2016年6月24日借款80万元、2016年6月29日借款150万元、2016年12月7日借款52万元、2016年12月9日借款100万元、2017年1月14日借款50万元、2017年5月16日借款130万元、2017年5月26日借款69万元），约定月利率3%。 另，某某润公司支付该土地建设的前期报建费约120万元；支出施工方后期工程部分工程款。就工程现状双方评估造价为1000万元。 截止2017年12月9日双方就该宗土地使用权转让行为发生的债权、债务如下： 1.某某润公司支付给某某源公司土地使用权转让款本金1070411元、利息6579589元，共计765万元； 2.某某润公司支付该项目的前期报建费约120万元； 3.某某润公司支付给后期施工方部分工程款，尚有部分欠款； 4.某某润公司欠某某源公司借款本金741万元、利息1778216元； 5.某某润公司欠某某源公司土地转让款本金25929589元，利息13958787元；
【争议焦点】
1.土地使用权转让合同是否有效；2.当事人是否有权单方解除合同；3.解除合同后如何处理相关财物。
【律师代理思路】
1.详细了解全部案情 土地使用权受让人已经不具备继续履行合同的能力，且受让方欠款多年，未付利息和违约责任数额巨大，即使出让方同意由受让方履行合同，受让人继续履行合同，其出售商品房的价款也不能支付全部土地使用权转让款及利息、违约金、借款及利息，只能使其产生更大的损失，将不能达到其受让土地使用权的目的。因受让方多次违约，出让方认为受让方没有履约能力，依约解除合同对双方都是最好的选择。 2.查阅相关法律、法规 查阅《土地法》、《房产法》、《合同法》、《人民调解法》、《民事诉讼法》等相关法律及司法解释，国有出让性质的土地使用权转让是有效的，且不属于禁止调解的范围。 3.提出最有利的解决办法 针对双方都产生或即将产生巨大损失的前提，提议在合法的框架内，以尽量减少损失为目的，在人民调解委员会的主持下进行调解。 4.组织相关证据 根据当事人提出的事实和线索，在银行、土地管理部门等机关调取相关证据，按诉讼程序的标准组织完整的证据。 5.进行人民调解 在人民调解委员会的组织下，在完整的证据面前，双方当事人摒弃了内心的怨气，心平气和的达成调解协议。
【案件结果概述】
2018年1月18日在某某人民调解委员会调解下，达成某某调协字（2018）005号人民调解协议书，调解结果如下： 某某润公司与某某源公司同意解除双方签订的《土地使用权转让协议》、《土地使用权转让补充协议》及就该土地使用权转让双方签署的相关协议，不再履行。 某某润公司将土地使用权返还某某源公司，并按照房地一体的原则一并将该宗土地内的建筑物及附属物全部退给某某源公司；某某源公司免除某某润公司借款本金741万元及全部利息，并放弃就双方土地使用权转让相关的全部违约金；某某润公司放弃就双方土地使用权转让相关的对某某源公司全部权利；双方就土地使用权转让的债权、债务全部抵销，不再互负金钱债务。 某某润公司负责立即与现施工方解除合同，以工程现状结算的工程款由某某公司承担。签订协议后的工程建设及费用由某某源公司负责。 双方承诺在本协议签订前未就该宗土地上的项目本身设立其他权利、义务。如今后发现，应由本协议签订前相关权利、义务的实际人独自承担。
【相关法律规定解读】
《城市房地产管理法》第39条第一款第㈡项规定，以出让方式取得土地使用权，如欲转让，应当“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成本开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”即依据《国有土地使用权出让合同》获得土地后，未经一定规模的投资开发，土地使用权是不能转让的。 就土地使用权转让的量化限制条件，理论界一直存在较大争议：一种意见认为，土地使用权的商品化，在于开发、利用和筹集建设资金，而非单纯的“炒地皮”，所以，法律应当明确规定完成开发土地全部投资的一定比例作为转让条件；另一种意见认为，土地使用权的商品化，根本目的在于吸引投资，以便筹集建设资金。所以，土地使用者一经取得土地使用权就可以转让，不需要有限制条件；第三种意见认为，土地使用权的商品化，重要的目的在于鼓励投资者开发土地，“炒地皮”有百害而无一利，所以主张使用者转让土地使用权必须以完成土地使用权出让合同规定的投资为前提条件。1995年1月1日生效的《城市房地产管理法》最终采纳了第一种意见。 设定土地使用权转让的开发量化条件，其立法本意主要是为了防止通过土地的炒买炒卖形成房地产泡沫，影响土地市场的健康发展。在上世纪九十年代初期，海南等沿海开放城市，炒卖土地等投机现象就十分严重，许多土地经过无数次转让后，始终不能进行实际开发，地价飞涨之后形成房地产泡沫并迅速破灭，形成大片闲置土地和烂尾楼，给国民经济造成重大损失。但是当初形成严重的土地炒卖现象，其实与没有为土地转让设置量化开发条件关系不大，最主要的原因是当时土地使用权的取得主要是采用协议方式，而协议方式取得土地使用权往往价格较低，这样在一、二级土地市场之间就会形成一个巨大的利益空间。以协议方式取得土地使用权后，通过炒批文、炒合同而不用进行实际开发就能迅速获得暴利，这才是土地炒卖的真正原因。所以，为制止这种空手炒卖行为，1994年在制定《城市房地产管理法》时，规定了明确的转让量化标准，但在普遍实行土地协议出让的时期，这样的量化转让规定基本不起作用，土地空手炒卖仍很盛行。但是自从2002年在全国范围内取消经营性土地的协议出让，强制推行招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权的制度之后，土地二级市场上的炒卖行为顿时大为减少，开发商从公开的土地出让市场竞得土地使用权后大多自行开发而很少再行转让了，因为单纯的土地转让已不能为炒卖者带来暴利。所以学术界普遍认为土地转让的量化限制条件已无必要，这样的限制条件，对于有些为解决一时的资金困难、缓解开发压力或者以抵偿债务为目的的正常的转让行为也会形成阻碍，因此建议及时取消这一量化限制规定。 司法审判层面，事实上也从未将土地使用权转让的量化限制条件作为认定合同效力的依据。最高人民法院2004年发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》也未将土地使用权转让的量化条件作为认定合同效力的标准。即，如果合同当事人以土地使用权转让时尚未完成开发投资总额的25%以上为由主张合同无效的，人民法院不会支持。 在目前关于土地转让量化条件的规定尚未取消之前，如果当事人申请办理土地使用权过户手续的，土地管理部门可以此为由拒绝办理权属变更登记，即当事人的转让行为无法取得物权效力，但并不因此影响合同效力。实践中，大多数情况都是由受让人完成投资额达25%以上后，再申请办理转让过户手续。而行政主管部门对于由谁实际投资并不过问，只要达到规定的开发量，就可办理权属变更登记手续。
【案例评析】
本案非常复杂，案件中参杂了土地使用权转让法律关系、民间借贷法律关系、建设工程施工合同法律关系，还参杂了定金规则、合同效力、利息规定、权利转让等等。从纷繁复杂的关系中找到核心点是本案的关键，也是律师执业的基本功，进而运用所掌握的法律知识提出解决纠纷的方案。
【结语和建议】
中国法制建设的进一步推进，不仅对法律工作者提出了更高的要求，而且更需要在全民中进行普法教育，提高经营者的法治观念。
