案例内容
【案情简介】
2018年元旦刚过，北京市丰台区某街道信访办接到社区舆情，位于辖区某地某厂房有群体性纠纷，经了解基本情况如下： 北京某物流公司系国有企业，于2014年12月底与北京某投资公司签订《房屋场地租赁合同》将该厂房出租，租期为三年，截止2017年12月底到期。同时，双方约定，合同期内未经产权方同意不得转租。但在此期间，某投资公司未经同意转租房屋给24户转租户，并向转租户收取了押金和2018年的租金。某物流公司发现转租情况后，多次告知某投资公司，要求其立即停止转租行为。经多次沟通，某投资公司仍未停止转租行为。在辖区消防安全整治工作中，由于转租户大部分为个体经营商户，租住地存在居住和储物并存的情况，存在重大消防安全隐患。2017年底，该物流公司要求某投资公司与租户协商赔偿腾退所有租户，某投资公司屡次避而不见。该物流公司为杜绝安全隐患，主动与所有转租户商谈腾退使用空间问题，24户转租户不同意腾退空间，某物流公司与24户转租户遂产生矛盾纠纷。 某街道信访办了解情况后，将纠纷移交给某街道人民调解委员会，由其进行调解。
【调解过程】
受理纠纷后，通过前期摸底，调委会对双方诉求进行了梳理，某物流公司的主要诉求：一是尽早腾退租户，收回转租房屋，减少经济损失；二是及时清除火灾隐患，确保所辖厂房安全，避免灾害发生。24户转租户的主要诉求：租金和装修等相关费用的补偿。 由于纠纷涉及人员多，牵扯多方利益，调解难度大，在街道信访办协调下调委会成立了专项小组，成员包括专职人民调解员、司法所工作人员、信访办工作人员、律师等。为了切实推动纠纷化解在基层，经研判，调委会商议率先化解主要矛盾，优先解决物流公司与转租户之间的腾退事宜，及时化解安全隐患；并决定通过主动约谈、宣讲法律法规，对某物流公司和24户租户进行直接对话。 首先，调解员对某物流公司开展工作：结合诉调对接提供导诉服务，在开展调解的同时，针对某物流公司诉某投资公司的合同纠纷，向物流公司提出两点建议，一是建议物流公司采取诉讼代理的方式，由24户转租户通过授权某物流公司委托代理诉讼的方式，积极诉讼，并通过事先协议，将最终实现的诉讼利益转让给某物流公司。二是由于24户转租户均为外地来京经商人员，流动性较大，建议在通过人民调解解决腾退问题的基础上，全面考虑到维护国有资产利益不受损失的情况，建议物流公司在调解中要求24户租户一并将诉讼所需要的证据材料进行转交、保存，由某物流公司合法持有，通过人民调解增强证据效力，固化证据形式。 同时，对转租户开展工作。调解员先引导24户转租户内部协商，通过书面授权委托调解的形式，委托转租户代表参与调解，将多人多项诉求集中为统一的调解意见，以提高调解效率。而后向转租户代表明法析理：根据《合同法》等法律规章明确权责，指出24户转租户明知某投资公司不是产权人，未尽到合理谨慎义务，未事前问询某投资公司了解厂方能不能转租，便与某投资公司签订合同，租户存在过错，需承担部分责任；在实际使用时，租户明知作为仓储性质的厂房不适用门脸经营和住宿，依然进行装修改造，造成诸多安全隐患。调委会对这两点反复普法、耐心讲解，租户们也意识到环境安全的重要性，对产权人收回转租厂房表示认可。在此基础上双方对房租、抵押金包括相关耗损费方面基本达成一致。
【调解结果】
经调解，双方达成以下调解协议： 1.由某物流公司先行将某投资公司违法收取的租金、押金等损失垫付给24户转租户，共计277849元。 2.转租户将某投资公司租金及押金返还请求权转给某物流公司，并将租房协议、租金收据、押金条等相关资料原件交给某物流公司。 3.各转租户于约定日下午5点前搬离、腾空占用房屋、场所。 1月某日下午2点，在街道调委会两名同志的现场监督下，协议现场履行完毕。本次腾退面积达3000平米，调解涉及270000元租金和押金，双方对调解结果均表示满意。
【案例点评】
本案产权人、承租人、转租户之间存在多重法律关系，利益纠纷属于“连环套”。在腾退问题上某物流公司与24户转租户几度陷入谈判僵局，甚至爆发小规模摩擦。在掌握到信访舆情后，街道调委会充分发挥人民调解第一道防线作用，采取“两结合一集中”的方式，确保整个调解过程合法高效进行。 一是将人民调解与导诉服务相结合。为维护某物流公司的合法权益，为其提供导诉服务，提出具体可行的法律建议，提出转租户将返还请求权转给某物流公司，在调解中固定诉讼证据，实现人民调解与诉讼有序衔接。 二是维护各方利益与注重环境整治相结合。一方面避免24户转租户经济利益受损，采取某物流公司先行垫付的方式及时退赔租金和押金，并在腾退过程中确保转租户的生活和经营得到妥善安排；另一方面明确腾退期限，某物流公司及时配合相关部门开展安全整治，消除各种安全隐患。 三是集中调解诉求。由于转租户人数较多，调解员及时提议选出调解代表，以便将多人多项诉求集中为统一的调解意见，提高调解效率。而后为转租户代表普法释疑，高效解决纠纷。
