案例内容
【案情简介】
2010年1月6日，申请人与被申请人就A工程签订了《工程承包施工协议书》，约定：工程总面积；分两期建设，一期先施工的8#、11#、12#、13#号楼建筑面积包括上部及群房；工程一期造价暂定1亿元；工程地点；工程的土建、安装、消防、智能化等施工图范围内的所有项目由申请人总承包施工；工程软垫资至结构二层（三层楼面）的相应造价时，支付实际完成量75%的工程进度款；结构二层（三层楼面）以上按月支付实际完成量80%的工程进度款；工程履约保证金200万元，在地下室完成后一周内退还，按当期银行贷款利率计算利息。 同日，双方签订了一份《建设工程施工合同》，另约定：一期工程工期730日历天；工程造价暂定1亿1千万元。 合同签订后，申请人分别于2010年1月13日、2010年7月6日向被申请人支付了100万元、100万元，共计200万元的工程履约保证金。2010年3月5日，申请人进场施工。2011年8月份，申请人完成结构二层（三层楼面）施工。被申请人依约应支付实际完成量75%的工程进度款，但被申请人未依约付款。 2011年9月8日，双方召开协调会并形成《会议纪要1》，被申请人承诺于2011年9月15日前支付1500万元、于2011年9月28日前支付1000万元。2011年9月26日，在被申请人未付款的情况下，双方再次协调形成《会议纪要2》（2011年9月26日），申请人同意被申请人于2011年9月27日前支付200万元、于2011年9月29日支付500万元。但被申请人仍未按期付款，案涉工程就此停工。 尔后，申请人向被申请人发函催要拖欠工程款及停工损失，双方分别于2011年10月14日、2011年11月29日进行过协商并形成了《会议纪要3》（2011年10月14日）《会议纪要4》（2011年11月29日），该些会议纪要表明案涉工程地下室已于2011年6月5日完成、申请人已完工程量的价款为5500万元，并约定了付款及复工的条件，但仍因被申请人未能付款而无果。 2012年6月27日，被申请人于《南国早报》上登报声明其在《补充协议书》盖印的公章作废。 2012年12月26日，申请人与被申请人就复工事项，达成《补充协议书》，载明：案涉工程因被申请人拖欠工程款而停工；截至本协议签订之日，被申请人拖欠申请人的工程款为3000万元（二层结构以下工程量造价）；停工时间为465天，造成申请人直接损失为750万元；8#、11#、12#A、13#B号楼钢筋模板施工完毕情况下停工，导致模板报废、钢筋生锈等，需全部拆除处理，产生返工费用376.58万元；被申请人拖欠工程款利息650万元；被申请人于本协议签订后十日内向申请人支付2276.58万元；申请人收到后十日内安排复工的前期工作，并向被申请人提供施工进度计划；若被申请人未支付，申请人有权解除《建设工程施工合同》及相关补充协议；《建设工程施工合同》与本协议若产生争议，双方同意提交温州仲裁委员会仲裁。之后，被申请人未支付任何款项，案涉工程也未复工。 2013年11月28日，双方签署《工程联系单》，确认：被申请人拖欠工程款的利息以及各项因停工造成的损失和费用。此后，因被申请人一直未能解决资金问题，案涉工程也停工至今。 2014年6月16日，被申请人对股东和法定代表人进行了工商变更登记，股东由胡某、林某、张某、陈某变更为符某、B公司，法定代表人由林某变更为符某。
【争议焦点】
（一）关于本案《补充协议书》效力的问题？ （二）关于申请人在被申请人应付款项范围内对案涉工程折价、拍卖、变卖价款是否享有优先受偿权的问题？
【裁决结果】
（一）关于本案《工程承包施工协议书》《建设工程施工合同》《补充协议书》效力的问题 申请人与被申请人于2010年1月6日签订的《工程承包施工协议书》《建设工程施工合同》系双方在平等、自愿的基础上形成的合意，签订的主体适格，合同形式、内容均没有违反我国现行有关法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为合法有效。上述合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约行使权利、履行义务。 至于2012年12月26日双方签订的《补充协议书》的效力问题。被申请人提出异议，认为该《补充协议书》签订时所盖公章系其登报作废的公盖，且股东会已决议免去林国富的法定代表人身份。仲裁庭认为：首先，虽然被申请人于2012年6月27日在《南国早报》上登报声明《补充协议书》所盖的公章作废，但《南国早报》系被申请人所在地的报刊，而非全国性报刊。同时，被申请人亦未正式书面告知申请人，故无法得出位于其他省份的申请人已有效知悉该公章作废的事实。其次，被申请人于2014年6月16日进行工商变更登记股东、法定代表人前，林某作为依法登记的被申请人的法定代表人，具有法定公示效力，其在《补充协议书》盖具的私章与《建设工程施工合同》一致，系代表被申请人实施的职务行为，相应的法律后果应由被申请人承担。综上，《补充协议书》应属有效。 （二）关于《工程承包施工协议书》《建设工程施工合同》应否解除的问题 案涉工程因被申请人未按约支付工程款而停工至今，依据双方2012年12月26日签订的《补充协议书》第五条约定，申请人有权解除合同。被申请人拖欠工程款的行为属迟延履行主要债务且已致合同目的无法实现，申请人行使解除权也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。故此，对申请人要求解除《工程承包施工协议书》《建设工程施工合同》的仲裁请求，仲裁庭予以支持。 （三）关于申请人在被申请人应付款项范围内对案涉工程折价、拍卖、变卖价款是否享有优先受偿权的问题 申请人作为案涉工程的承包人，主张在被申请人应付款项范围内，对案涉工程折价、拍卖、变卖价款享有优先偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，申请人主张的工程款属于优先受偿权范围。同时，停工损失源于被申请人的原因停工而产生的费用，是申请人实际已经支出的费用，亦是工程结算价款的重要组成部分。建设工程价款优先受偿权保护的是承包人为建设工程实际支出的费用，故申请人主张的停工损失也属于《中华人民共和国合同法》第二百八十六条所述的“工程价款”范围内。至于申请人主张工程款利息、保证金及其利息等也享有优先受偿权，没有合法依据，仲裁庭不予支持。 综上，申请人在被申请人应付的工程款及停工损失范围内，对案涉工程折价、拍卖价款享有优先受偿权。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”该条规定，优先受偿的主体仅限于承包人，建设工程的范围仅限于建设工程施工合同中发包人欠付的工程价款，对于工程勘察合同、设计合同的工程承包人无优先权。优先受偿权的权利客体是是建筑工程，但不包括建筑工程所占用的建设用地。
【结语和建议】
在房地产建筑工程领域，发包人不按合同约定支付给承包人工程价款，致使承包人订了合同的目的无法实现，将严重损害了建筑施工企业的经营利益，特别是进城务工农民的合法权益。《合同法》第286条规定保障建设工程的优先受偿。
