案例内容
【案情简介】
2018年8月30日，申请人周某与被申请人某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定申请人购买被申请人开发的XX县XX镇XXX小区X幢X单元XX号住房一套，面积为XX平方米，单价为每平方米3201.3元，购房款总价为400000元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值超过3%时，买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。 合同签订后，申请人于2018年8月30日按合同约定向被申请人支付购房款400000元，但被申请人未按时交房。2021年1月，被申请人要求申请人支付增加的各项费用63781元（其中，包括被申请人认为房屋面积增加8.758平方米应补交的费用28037元）后向申请人交房，申请人认为该费用不合理，不同意缴纳，被申请人拒不交房。申请人后获知被申请人至今未取得商品房预售许可证，根据合同的约定，申请人向十堰仲裁委员会申请仲裁，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，被申请人返还申请人的购房款400000元；支付购房款利息、房屋差价损失、材料损失共计276000元（其中：利息损失72000元，房屋差价损失160000元，材料损失44000元）；向申请人支付已付购房款的一倍赔偿款400000元。 被申请人辩称：根据民法典合同编规定，合同无效应该是自始无效，也就是双方签订合同时就无效。无效就代表没有有效的商品房买卖合同，这个时候双方应当对于商品房无效获得的物款相互返还，被申请人从申请人处获得的400000元，应当予以返还，申请人基于无效合同获得的房屋，没有实际获得就不用返还。双方因为合同无效，被申请人占用了申请人400000元的损失，应当就是400000元被被申请人占用期间的利息，除此之外，申请人是没有其他损失的。申请人要求被申请人承担房屋差价损失、材料损失等20余万元，这个损失并不是基于合同无效产生的，而是合同有效的情况下现在的损失。而其主张的是合同无效，不是解除合同，合同无效的时间节点应当是双方签订合同时，而合同解除才是合同解除时产生的，故不应该支持申请人的差价损失。
【争议焦点】
商品房买卖合同被确认无效后，一方的损失应如何认定？
【裁决结果】
仲裁庭审理后认为，被申请人未取得商品房预售许可证即与申请人签订商品房买卖合同，且在本案仲裁开庭时仍未取得预售许可证，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条规定，案涉商品房买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 因被申请人对合同无效具有明显过错，且其延期交付房屋，在2021年1月向申请人交房时，违反合同约定，要求申请人补交超出房屋面积3%以上部分的房款，被申请人行为有违诚信信用原则，其不仅应退还申请人的购房款，而且应赔偿申请人的损失。 关于房屋差价损失是否属于合同无效的赔偿范围。仲裁庭认为合同无效的主要责任为缔约过失责任，从鼓励交易、维护诚实信用原则出发，对缔约过失责任的赔偿范围不应仅限于缔约发生的费用，而应该以对方缔约过失造成的损失为准，包括缔约合同时支出的费用，以及由于对方过失造成的订约机会丧失而受到的损失。申请人与被申请人于2018年8月签订商品房买卖合同，现商品房买卖合同被确认无效后，申请人无法再以相同的价格买到相同位置、相同面积的房屋，结合房价整体上涨的行情及庭审中被申请人自认房屋均价上涨至4500元/平方米的实际情况，申请人请求差价损失160000元，仲裁庭予以支持。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003］7号） 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【结语和建议】
市场主体从事经营活动要遵守诚实信用原则，公平合理的确定各方的权利和义务，任何一方不能因为自己的违法行为而获利。本案中，被申请人未取得商品房预售许可证即开始销售房屋，在仲裁审理过程中仍未取得预售许可证，该商品房买卖合同因违法了相关法律的规定而无效。合同无效，被申请人自然应该返还申请人的购房款，但因目前形势下房屋价格普遍上涨，申请人现已不能再以相同的价格买到相同位置的房屋，因此，其损失不仅应包括已付购房款的利息损失，而且应包括缔约机会丧失导致的房屋差价损失。反之，如果不支持房屋差价损失，被申请人不仅未因自己的违法行为受到惩罚，相反可以将房屋按照现行价格出售而获得比守约更大的利益。该种处理结果不利于鼓励市场主体诚实履约，且有违公平正义原则。 在此，也提醒广大购房者在购房前，一定要审查开发商是否“五证”俱全，防止自身权益受损。
