案例内容
【案情简介】
2012年12月11日，鄂州市国土资源局发布大泉路东侧P[2013]001号地块的国有土地使用权出让公告。2012年12月31日，王某某作为“转让方”、梦某公司作为“受让方”、某进公司作为“担保方”三方共同签订《云天星城项目转让协议书》一份，约定：王某某将其前期运作的鄂州云天星城项目转让给梦某公司，项目位于某市大泉路东侧鄂州地块，用地面积4.99亩，通过王某某的运作，该地块已完成土地所有权明晰、土地征收补偿、规划条件提出、压覆矿产资源审查和低价评估、国有建设用地使用权出让公告发布。王某某负责土地定向以低价竞得、规划通过、开工周边关系斡旋和其认可的合理费用，梦某公司负责工程开工后独立建设和经营，某进公司对王某某该项目运作环节的安全和责任进行经济担保。项目转让价格为400万元，梦某公司在竞得项目用地并与土地部门签订《拍卖成交确认书》后三个工作日内向王某某支付150万元，在王某某协作办毕该项目规划许可证后一周内支付125万元，在施工方进场、临时建筑（含围墙）搭建完成后十五日内支付125万元，为了解决梦某公司关于土地权属纠纷方面的顾虑，王某某承诺在梦某公司缴纳该地块土地出让金及税费、办证资料提交行政服务窗口并收到回执后一个月内负责办毕该地块的土地证，不论什么原因导致办证时间延长需协调而产生的费用均由王某某承担；王某某还承诺协助梦某公司完成搭建临时建筑设施并负责协调费用。由于是定向摘牌，王某某承诺土地成交价超出起拍价1012万元的部分由其承担，由梦某公司从下一步应付的现金补偿款中直接扣除；如土地竞拍过程中出现意外情况，导致梦某公司即使将下一步应付给王某某的现金全部扣除仍然不足时，视为王某某负责的定向摘牌失败，梦某公司截至此时所付出的款项全部转为本合同的履行定金，王某某在一个月之内双倍返还梦某公司。梦某公司未按合同约定支付款项，未付部分根据预期天数按月息5分计算并支付给王某某由此造成的经济损失。某进公司同意将王某某在公司中所持有的全部股权作为担保。合同成立后，梦某公司向有关部门缴纳了P[2013]001号地块的竞买保证金810万元和地票款79万元，于2013年1月8日参加拍卖活动与鄂州市国土资源局订立了《拍卖成交确认书》，出让面积3324.00平方米，出让总价1017万元，地票款79万元。2013年1月10日，梦某公司依约向王某某支付项目转让款150万元，由某进公司出具拆迁补偿款收据，王某某向梦某公司移交了十一份文件材料，梦某公司另又支付了拍卖佣金25万元、公证费1.2万元、设计费1.8万元。2013年3月12日，梦某公司与王某某又订立了一份《关于<云天星城项目转让协议书>的补充协议》，在《云天星城项目转让协议》基础上明确王某某应当负责鄂州市地方政府和项目周边村民、居委会关系等开工协调事宜并承担其应当承担的费用。另王某某从梦某公司借款20万元用于协调关系，确定围墙搭建于3月13日开工、3月25日完工；如围墙按期搭建完毕，该20万元抵梦某公司应付的项目转让款；如围墙搭建不能按期开工或完工，则王某某在三日内返还该款。当日王某某办理借支手续从梦某公司处领取20万元。同年3月13日、14日梦某公司的承建方在搭建围墙时，遭到某市花湖街办锁前社区居委会及有关人员的强行阻挠。因鄂州市国土资源局无力解决竞得土地不能使用的问题，梦某公司提出土地置换的解决方法，即梦某公司放弃大泉路东侧地块，该局从鄂州市花湖开发区划出一块土地进行挂牌出让，由梦某公司参加竞买并承担土地附着物的拆迁补偿事宜和费用，梦某公司为大泉路东侧地块所交地价款和地票款转为置换地块应交款项。梦某公司于2013年8月13日订立《协议书》，遂参加G(2013)092号地块的竞买，并于2013年9月27日与鄂州市国土资源局订立《挂牌成交确认书》。G(2013)092号地块为毛地，梦某公司竞得后，支出拆迁服务费和拆迁补偿款计237.30万元。该地块位于鄂州市花湖开发区友谊路东侧、××路南侧，出让面积6660.90平方米，地票款159.80万元，出让总价1027万元，土地用途为居住兼容商业。梦某公司取得鄂州市花湖开发区友谊路东侧地块后，梦某公司和王某某因《云天星城项目转让协议书》发生纠纷，梦某公司向法院提起诉讼，请求一审法院解除梦某公司与王某某于2012年12月31日订立的《云天星城项目转让协议书》，并判决王某某、某进公司返还项目转让款170万元、赔偿损失1190063.95元；王某某提起反诉，请求判决梦某公司支付230万元转让款及利息。 一审法院认为，房地产项目转让是从事房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。《城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并已取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。本案中梦某公司与王某某签订的《云天星城项目转让协议书》虽系双方当事人的真实意思表示，因在协议签订时王某某并未取得土地使用权，无权对项目进行转让，故该协议书属于无效协议，不应受到法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于本案中梦某公司、王某某、某进公司在订立合同时，知晓未取得土地使用权的事实，各方均负有过错，故对各自的损失，应当各自承担。何况梦某公司已通过土地置换的方式，取得了位于鄂州市花湖开发区友谊路东侧、××路南侧的地块，所以梦某公司要求王某某、某进公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。王某某从梦某公司借款20万元，借款合同成立，王某某应当偿还。王某某的反诉请求因合同无效不受法律保护。某进公司提交的2012年8月23日与李某全签订《土地开发指标及项目转让合同》其支付180万元缺乏依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《城市房地产管理办法》第三十九条之规定， 一审判决如下：一、王某某应在本判决生效之日起十日内向梦某公司返还150万元，返还借款本金20万元，合计人民币170万元。某进公司对王某某的上述义务承担连带责任；二、梦某公司应在本判决生效之日起十日内向王某某返还《区人民政府关于请求明晰土地所有权的函》、《鄂城区住建局规划设计要点通知书》、《鄂城区人民政府关于免于配备我区2011年度第42批次3号地块增减挂钩指标的请示》、《大泉路东侧地块路线图》、《鄂州市鄂城区2011年度第42批次3号地块勘测定界图》、《征地协议书》、《省国土资源厅关于批准鄂城区2011年度第42批次项目建设用地的函》、《关于鄂州市鄂城区2011年度第42批次项目建设用地的情况说明》、《关于对鄂州市花湖镇华山村<关于确定我村土地所有权的申请>的回复》、《鄂州市国土资源局关于湖北耘进房地产开发有限公司建设用地压覆矿产资源审查意见的函》、《招拍挂土地申请》十一份文件材料；三、驳回梦某公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉王某某的反诉请求。 王某某不服提出上诉。
【代理意见】
律师代理王某某发表如下二审代理意见： 一、一审法院判决王某某与梦某公司之间签订的《云天星城项目转让协议书》无效，属于事实认定不清、适用法律错误。判决违反了民事诉讼“不告不理原则”。 1、《云天星城项目转让协议书》系王某某与梦某公司之间基于自愿原则作出的真实意思表示，协议书中王某某与梦某公司的权利义务约定十分明确，王某某的义务是将运作中的位于大泉路东侧4.99亩地块竞拍权利转让给梦某公司，并协助梦某公司成功竞得该宗土地，该份协议名为《云天星城项目转让协议书》，但内容并非关于房地产项目的转让，转让者只需转移对竞拍土地起作用的关键文件并协助受让者成功竞得土地即可，无需现实取得土地所有权。该协议不符合我国《合同法》规定的五项无效条款中的任何一项，一审法院以王某某在签订协议时未取得土地所有权为由认定合同无效，于法无据。一审法院引用《城市房地产管理法》的相关规定，没有正确理解该协议签订的目的，属于认定事实不清，适用法律错误。 2、梦某公司在一审本诉中起诉要求解除与王某某签订的合同，而一审法院超越梦之厦公司诉求，在合同并不必然无效的前提下径行判决合同无效，判决违反了“不告不理原则”。 二、即便法院认定合同无效，也不能简单的判令梦某公司向王某某返还十一份文件。 1、王某某将上述运作好的十一份文件以400万元的价格转让给梦某公司，随后，梦某公司基于该这十一份文件成功竞得约定地块。这十一份文件存在的意义在于可以协助所有者获取一宗土地的使用权。这项权利梦某公司已得到并实现。梦某公司已经通过竞拍获得了法律上占有、使用这块争议土地的权利，并且在这块争议土地因客观原因无法使用时，通过置换的方式，获得了其他土地的使用权。截止到梦某公司获得置换土地时为止，这十一份文件的价值已经完全实现并已消耗殆尽，不再具有任何商业价值。一审法院不顾王某某的成本及支出，判令梦某公司向王某某返还十一份文件，是对王某某合法权益的损害。如法院认定双方之间的合同无效，应同时判决梦某公司向王某某返还该十一份文件以及基于该十一份文件获得并置换的土地方显公平。 3、梦某公司如认为合同目的不能实现，在得知竞得土地不能使用时就应该立即要求解除合同，并将上述十一份文件退还给王某某。在当时情形下，王某某完全同意将150万元转让款如数退还给梦某公司并承担由此给梦某公司造成的损失。然而，梦某公司在利用该块争议土地置换其他土地并完成土地开发利用、形成经济效益后，在楼市不景气、经济低糜，已实现利益与前期投资期待利益有落差的情况下钻法律的空子，主张解除与王某某的合同关系，要求王某某赔偿损失，转移其投资风险。 三、法院应该驳回梦某公司的本诉请求并支持王某某的反诉请求。梦某公司依据王某某提供的手续成功竞拍下大泉路东侧4.99亩土地，并通过置换获取了友谊路东侧土地。梦某公司因王某某履行合同义务而实际获得利益。至于利益获取的多与少，并不影响合同目的已成就及梦某公司因此而获益的事实。《云天星城项目转让协议书》已履行完毕，且王某某在履行合同过程中没有过错，本着维护交易原则，法院应判决梦某公司按约定向王某某支付转让款。
【判决结果】
最终，二审法院判决：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第00742号民事判决；二、鄂州梦某置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王某某项目转让补偿款230万元；
【裁判文书】
(2018)鄂07民终25号
【案例评析】
司法实践中，为了维护市场交易秩序，保障民事主体之间交易的稳定性，除满足法律规定的条件外，法院通常不会轻易的判令一份合同无效，尤其是对于已经履行的合同。即便判令合同无效，合同双方的权利义务也不必然消灭。本案中，一审法院未审查本诉被告一方为履行合同而产生的成本及代价，机械的认定合同无效继而判令本诉原告仅向被告返还十一份文件，显然损害了本诉被告的财产权益。
【结语和建议】
办理民商事合同纠纷案件，一定要立足于合同本身，综合权衡合同双方当事人的权利义务，才能保障市场交易正当有序进行。
