案例内容
【案情简介】
张某某，江苏省无锡宜兴市人，71岁，多年患有肝硬化，后确诊为肝癌，需定期到医院治疗。张某某夫妇没有退休金，仅靠儿子赡养，而儿子从事代驾跑腿工作，收入微薄，家庭经济困难。2021年4月，为了确保后续正常治疗，张某某欲将自己唯一的住房出售，故就近向楼下从事房产中介的邻居陈某某询问价格，被告知该房屋价格为每平方米6000元左右。张某某年老多病，长期不接触社会，对房产交易行情缺乏了解，而陈某某与张某某是多年邻居，出于信任，张某某便委托陈某某在微信群里发布房源，后另一房产中介吴某某得知此事。在信息发布的当天，吴某某便带领史某某实地查看房屋。第二天，史某某便以59.86万元（每平米6200元）的成交价与张某某签订了房产买卖协议，吴某某所在房产中介加盖印章，陈某某作为见证人在协议上签字。之后史某某支付了9.86万元定金。张某某之子得知后，询问了其它中介机构并上网查询了房产交易网站信息，得知同地段同类房产每平米平均成交价在9000元左右。张某某立即找到陈某某，提出解除卖房合同，陈某某随即转告史某某。在与张某某协商未果后，2021年5月，史某某以合同纠纷为由起诉至宜兴市人民法院，要求解除协议，并请求张某某支付违约金、律师费等50余万元。 受欺诈的弱者反成被告，张某某老泪纵横。想到患病后社区送来的法律援助联系卡，张某某在2021年7月10日给宜兴市法律援助中心打去了求助电话。法援中心通过电话初步了解情况后，依据无锡市《关于深入推进法律援助事项范围负面清单试点工作的实施方案》，立即先行受理，并指派法律工作者沙琦承办此案。 接受指派后，承办人主动上门，到受援人家中办理相关申请、委托手续，并详细了解案情。经过认真阅看购房合同，承办人发现：第一，购房人与中介方均存在利用受援人处于危困状态、缺乏判断能力等致使房产买卖协议显失公平的情形；第二，合同中约定违约金30万元，已超过合同成交价的50%，该违约金畸高，不合常理；第三，合同中关于房屋过户作出了特别约定，即过户时张某某要按照史某某的要求办理委托公证，同时提供1张一类银行卡，待过户后再还给张某某，同时张某某不得以任何理由挂失或改密码，该特别约定与一般二手房正常交易过户的方式不同，有房产中介人员参与炒房之嫌。之后，承办人向法院申请调取相关公证文书，发现陈某某曾委托史某某代为出售房屋，因此推断陈某某与史某某早已熟识，陈某某作为张某某委托的中介方，未尽到合理的告知义务。 依据《民法典》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。承办人根据收集的银行转账记录、个体工商登记、公证材料等证据，向史某某提起反诉，要求撤销房屋买卖合同，并将房产中介吴某某和协议见证人陈某某分别列为第三人。 同时，围绕本案争议焦点“案涉房产买卖合同是解除还是撤销，被告张某某夫妇是否应双倍返还定金”，提出如下代理意见：第一，受援人系身患重病的老年人，为了治病出卖房屋，对房产交易市场行情不甚了解，缺乏清晰认知，其信息来源主要由中介方提供，本身缺乏对房产买卖协议条款的审查能力和法律知识，处于相对劣势地位。中介方利用受援人缺乏判断能力，在十分仓促的情况下促成房屋买卖协议签订，明显有失公平。根据民法典第一百五十一条的规定，现提起反诉，要求撤销房屋买卖合同。第二，本案中协议的见证人陈某某作为受援人的实际中介，未向受援人披露自己与房产交易合同中其他各方的真实关系。史某某与陈某某、吴某某均从事房产中介交易，而且陈某某与史某某先前也有过委托交易行为，但其并未向受援人披露史某某的真实职业身份。经查询，史某某系宜兴市某中介服务部负责人，从事房产中介服务已有十多年，非常清楚涉案房屋同类地段二手房市场实际成交价格。根据高度盖然性证明标准，陈某某、史某某和吴某某存在串通、误导受援人的嫌疑。第三，合同中的过户特别约定和违约金的约定均不符合房屋买卖的惯常做法，严重背离社会主义核心价值观。从房产买卖协议中第九条约定来看，房产过户时张某某应当向史某某提供银行卡一张，且张某某不得以任何理由挂失改密码，待房屋过户后史某某再归还银行卡。此操作显然不符合常理。从宜兴市公证处调取的史某某与陈某某之间的委托公证书来看，史某某作为购房代理人是有先例的，且其名下有多处房产。根据经验法则可以判断，史某某是个炒房人，并不是刚需买房，其目的是利用自身的行业优势低价获取房源，待房源稳定后转手再从掌控的受援人银行卡中提取巨额差价。另外，双方签订的房屋买卖合同中约定的违约金过高。房屋交易金额为59.86万元，违约金30万超过了房价的50%，已超出一般宜兴本地房产买卖协议中对违约金的约定范围，在双方均有中介参与的情况下此约定明显不合常理。 本案经历两次庭审，法庭认为反诉请求于法有据，予以支持。2021年12月29日，宜兴市人民法院作出判决，判定撤销房屋买卖协议，张某某应返还史某某9.86万元。一审判决后双方均未提起上诉，史某某收下了张某某的购房定金9.86万元。
【案件点评】
本案是一起典型的涉房老年人维权案件，房产中介和购房人相互串通，利用老年人身处危困、缺乏判断能力的实际情况，隐瞒真实房屋交易信息，低价收受、高价卖出房屋以收取差价。这种行为不仅严重损害了老年人的合法权益，也扰乱了正常房地产交易市场秩序。法律援助机构聚焦解决突出民生问题，探索建立以需求为导向的法律援助供给机制，将影响病残孤老灾等特殊困难群体基本生活的案件纳入服务范围，努力使法律援助惠及更多困难群众。本案的成功办理，不仅充分体现法律援助扶贫济困精神，更以司法裁判引导社会价值取向，让违法失德者寸步难行，让人民群众在每个司法案件中感受到公平正义。
