案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人于2013年签订《房屋买卖合同》一份，约定被申请人将其开发的房屋一套出售给申请人，并约定了房屋单价及总房款。付款方式:买受人于某年某月某日支付首付款，剩余购房款办理银行按揭。合同第七条约定：买受人逾期付款在120日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。出卖人应当在2016年某月某日前依照规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用。同日，双方签订了《补充协议》，约定:买受人是否能取得贷款以及贷款数额及年限，由按揭银行根据买受人的信用等实际情况决定，存在不可预见性，由此产生的所有费用及其他风险均由买受人承担。如买受人选择按揭贷款的，买受人承诺签订合同前银行系统无不良记录，无论何种原因导致买受人按揭贷款未批准而造成延迟付款、不足付款等情形，出卖人有权要求买受人在催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为买受人违约，买受人应按照本补充协议相关约定违约责任。同时，买受人应在本合同签订后7日内，在出卖人指定的贷款银行办理完按揭手续，否则视为买受人逾期。如因买受人原因导致《合同》及补充协议解除，出卖人因签署《合同》及补充协议而承担的全部税费（包括但不限于所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续等）、销售佣金、签约律师费以及因此而发生的其他费用均由买受人承担。 上述《合同》签订当日，申请人便向被申请人支付了首付款，剩余购房款应当申请办理银行按揭贷款，因申请人存在逾期未偿还贷款未获银行批准。被申请人与申请人曾多次沟通，催促申请人交款，因双方对申请人承担违约责任等问题存在分歧，申请人于2016年向本会提起了仲裁。仲裁期间，申请人向被申请人支付了剩余购房款，但被申请人在收到当日将该款退回申请人。 申请人的仲裁请求为：要求被申请人继续履行与申请人签订的《合同》，由申请人交付剩余全部购房款，被申请人向申请人交付房屋。 被申请人的仲裁反请求为：1、请求裁决解除双方签订的《合同》及补充协议；2、请求裁决申请人支付违约金，从申请人支付的首付款中扣除；3、请求申请人承担律师费，从申请人支付的首付款中扣除；4、请求裁决申请人协助被申请人到有关部门办理解除合同备案手续。
【争议焦点】
1、申请人要求被申请人交付房屋的事实与依据； 2、本案房屋买卖合同能否解除，是否已经解除； 3、被申请人要求申请人支付违约金及律师费并解除合同备案的条件能否成立。
【裁决结果】
仲裁庭注意到《合同》及补充协议签订后，申请人未按照约定获得按揭贷款，也没有在被申请人催告后及时支付剩余房款，构成违约。被申请人多次催促申请人交纳房款，但直到提起仲裁反请求，一直没有行使合同解除权解除双方的《合同》及补充协议。仲裁庭认为，合同解除权是法律赋予守约方的形成权，针对申请人的违约行为，被申请人可依自己的单方意思表示变更、消灭当事人之间的权利义务关系，但是法律对于解除权的行使有时间限制。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，本案被申请人行使商品房买卖合同解除权须在申请人向被申请人催告解除合同后的3个月合理期限内解除合同，或者在解除权产生之日起一年内解除，逾期不行使的解除权消灭。本案中申请人并未催告被申请人解除合同，被申请人应在合同约定的解除权形成之日一年内解除合同，其未在法定期间内解除《合同》及补充协议，其合同解除权消灭，双方合同依然合法有效，各方当事人应当继续积极履行自己的义务并配合他方行使合同赋予的权利。故，本案合同并未解除，申请人有权要求被申请人继续履行合同，但由于申请人未按照合同约定履行付款义务，申请人应当在承担违约责任和付清剩余购房款的前提下，要求被申请人履行交付房屋的合同义务，仲裁庭对申请人的仲裁请求予以有条件支持。 同时当事人双方签订的《合同》及补充协议中并未约定解除权的行使期限，被申请人也未在法定期限内行使解除权。仲裁庭认为，被申请人的解除权的行使应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。被申请人虽然主张申请人在退房申请书上签字同意退房，但是并无相关证据支持。根据本案事实，被申请人的合同解除权已消灭，双方合同应当继续履行。仲裁庭对被申请人的请求解除合同及补充协议不予支持。 针对关于被申请人请求的违约金，仲裁庭注意到，双方当事人签订的《合同》《补充协议》对违约金均有明确约定。仲裁庭认为，申请人未按照约定办理按揭贷款，也没有如期支付购房款，构成违约，应当承担支付违约金的责任。双方《补充协议》第五条第2项的约定，系因买受人原因导致合同及补充协议解除而适用的违约金条款，本案合同应继续履行，故本案中申请人应依据《合同》第七条约定承担违约金。 仲裁庭注意到，双方当事人在补充协议中约定了如因买受人原因导致《合同》及补充协议解除，出卖人因签署《合同》及补充协议而承担的全部税费（包括但不限于所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续等）、销售佣金、签约律师费以及因此而发生的其他费用均由买受人承担。但并未约定发生逾期付款违约事项情况下律师费用的承担。仲裁庭因此认为，在申请人逾期付款情况下，要求申请人承担律师费用无合同依据，不予支持。 仲裁庭认为，因双方合同未解除而需继续履行，所以仲裁庭对该项仲裁反请求亦不予支持。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第八条 依合同履行义务原则 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第九十五条 解除权消灭 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
【结语和建议】
本案中，《合同》及补充协议签订后，申请人未按照约定获得按揭贷款，也没有在被申请人催告后及时支付剩余房款，构成违约。但被申请人多次催促申请人交纳房款，但直到提起仲裁反请求，一直没有行使合同解除权解除双方的《合同》及补充协议，基于合同法公平原则，本案争议合同应当继续履行。 在合同履行过程中，双方当事人都应当积极履行合同约定义务，一方发生违约，违约方不能履行或者不能全面履行合同义务时，守约方应采取积极的措施，行使合同赋予的权利，并注意留存证据，及时决定是否解除合同，防止扩大损失。
