案例内容
【案情简介】
2012年7月1日，重庆某物业服务公司（以下简称某物业服务公司）与蒋某某签订了《前期物业服务合同》，合同约定由某物业服务公司为蒋某某所在小区提供物业管理服务，业主每年按时向某物业服务公司支付当年物业管理服务费。蒋某某因房屋渗水问题向某物业服务公司提出维修，自2014年6月30日起至今没有再支付物业管理服务费。 2018年12月，某物业服务公司对蒋某某拖欠物业管理服务费及违约行为向法院起诉。2019年1月29日，梁平区人民法院对此起物业服务合同纠纷案向某街道人民调解委员会（以下简称调委会）发出委托调解函，当日调委会受理了此案。 调解员了解基本情况后，作好调解准备，并对此案提前研判，明确争议焦点在于蒋某某对某物业服务公司的服务项目不满意，不应给物业费；某物业服务公司认为蒋某某享受了某物业服务公司提供的物业服务，应按时交纳物业管理服务费。
【调解过程】
2019年1月30日，调委会的调解员与某物业服务公司的委托代理人徐某某取得联系，同时按民事起诉状上的名单、地址、电话与业主蒋某某进行联系。 调解员掌握基本情况的的基础上，通知双方调解时间与地点，组织双方当事人面对面调解。某物业服务公司委托代理人徐某某表示，根据某物业服务公司与蒋某某签订的《前期物业服务合同》，蒋某某接受某物业服务公司提供的服务，却未支付物业管理费已构成违约，除了支付拖欠的物业服务费和公摊水电费外还要支付违约金。 蒋某某表示，其没有缴纳物业管理服务费是有理由的，一是其未与某物业服务公司签订物业服务合同，某物业服务公司不能要求自己缴纳物管费；二是房屋渗水，某物业服务公司未尽到解决义务。2012年买的房子，到2013年上半年的时候，开始装修，才装修了三、四个月，就发现客厅一面墙有小面积渗水，当时只是以为墙体没有干。到2013年下半年，发现渗水的面积扩大了,渗水的问题更加严重了，于是向该物业服务公司反映，当时公司也有记录，公司方派人来看了一下，并没有处理，自己为此多次向公司反映，但公司始终没有拿出方案来解决。现在一直渗水，客厅的四面墙，有三面墙体中间都渗水了，公司久拖不决，因此拒绝缴纳物业管理服务费。 调解员一直安抚蒋某某的激动情绪，某物业服务公司的委托代理人徐某某也对蒋某某提出的问题作了逐一回答，指出2013年的时候蒋某某是到公司反映过，当时公司这边联系了开发商，一起到蒋某某家进行核实，但是开发商认为是因为蒋某某在前面搭建了一个洗衣台，导致房体结构改变才会引起渗水的问题，这个不是他们的维修范围，所以就没有处理，公司也尽到了传达义务，所以不是公司的问题。 听完双方意见，调解员向双方当事人释明了《物业管理条例实施细则》以及《重庆物业管理条例实施细则》等相关规定，指出建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。某物业服务公司与该小区建设单位签订了前期物业服务合同，为该小区提供了物业服务，业主蒋某某接受了物业服务，某物业服务公司与蒋某某之间的物业服务合同成立，合法有效。蒋某某未按时向某物业服务公司支付物业费、公摊费，构成违约，根据《合同法》规定，应承担继续履行、支付违约金的违约责任。关于违约金问题，在调解员的调解下，公司方愿意放弃该诉求。 调解员向蒋某某指出，其想维护自己的利益是可以的，但在维权过程中，也要遵守法律法规，当解决结果令人不满意时要通过合法合理途径来解决。调解员根据《重庆市物业管理办法》第七章第三十三条“业主、使用人违反业主公约、房屋使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、房屋使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。业主、使用人未按照合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用3％的违约金，或者按约定加收违约金”的规定，告知其拖欠物业费不仅不合法，最重要的是拖欠行为还会导致公民进入“信用黑名单”，影响公民的信用奖惩和切身利益。 调解员向徐某某指出，某物业服务公司与业主是服务与服务对象关系，业主都希望生活居住在干净整洁、环境优美的小区。某物业服务公司的维修工作不积极，以致问题变严重，调解员建议某物业服务公司要体谅蒋某某的心情，适当让步。 通过调解员的情理法劝解，双方当事人解开了心结，缓和了矛盾。最终，双方达到了一致意见，签署调解协议，蒋某某补交所欠物业服务费，某物业服务公司掉代表也表示会积极配合蒋某某把几年前的问题记录找出来，加以解决，并放弃了对蒋某某拖欠物管费的违约金主张，该起矛盾纠纷圆满化解。
【调解结果】
经调解，某物业服务公司与蒋某某达成调解协议如下： 1.蒋某某在签订本协议时向某物业服务公司补缴2014年6月30日至2019年1月29日的物业管理服务费共3100元。 2.某物业服务公司不再提出其他主张。
【案例点评】
该起物业服务合同纠纷得以调解成功，主要在于： 一是在讲法上下功夫。调解员熟悉相关法律法规，在调解物业服务合同纠纷中，掌握并灵活运用《合同法》《物业管理条例实施细则》《重庆物业管理条例实施细则》等法律法规，依法调解。调解过程也是一个普法过程，在普法、学法的良好氛围上欣然接受调解，达成一致协议。 二是在讲理上下功夫。调解员向纠纷双方讲明道理，让蒋某某明白其接受了某物业服务公司提供的服务，理应给付服务费（物业管理服务费）；而某物业服务公司也要明白既然业主向其支付的服务费，其就要积极认真为业主提供好服务。 三是在讲情上下功夫。调解员从情方面建议某物业服务公司换位思考，并让双方明白陈某某与某物业服务公司感情关系融洽、和睦相处了，双方工作、生活上心情才会舒畅。
