案例内容
【案情简介】
申请人业主购买被申请人开发商开发的商品房，支付了全部购房款后，由于武汉长江新城配套工程的道路建设施工，致使项目小区在合同约定的交房时间内燃气、水、电等配套工程未能接入公共管网。为避免对业主收房装修造成影响，开发企业积极协调并投入近700万元资金，为业主免费提供临时水、电的补救措施，使得绝大部分业主顺利收房、装修，未造成重大影响。该案业主认为开发企业交付的房屋不符合合同约定，未接受房屋，向仲裁委申请裁决开发企业承担逾期交房的违约金。
【争议焦点】
1、商品房买卖合同的效力问题； 2、被申请人是否存在违约情形，违约责任应该如何分配。
【裁决结果】
审理过程中，双方当事人坚持认为自己的主张和抗辩合法有据，对抗情绪严重。业主认为，临时水电不是正式水电，没有满足通常意义上的交房条件，不符合合同的约定，构成违约，因此开发商应当承担逾期交房违约金。开发企业认为，项目小区已按要求建成并通过验收，因为市政建设的原因，导致房屋配套工程水、电不能按期接入，不是自己的原因造成。作为一个诚信负责任的开发企业，积极采取补救措施，提供了临时水、电，未对业主造成损失和影响。考虑到本案如处理不善，可能会带来的示范效应和连锁反应，甚至会产生不稳定事件的发生，仲裁委领导及仲裁庭高度重视，多次组织当事人进行调解，耐心细致反复倾听当事人的诉求，充分向双方当事人阐明法律规定，及案件处理的原则，帮助分析本案涉及的法律问题，如严格履约责任，守约方应当采取适当措施防止损失扩大的减损义务，公序良俗、诚实信用等法律规定。从法律释明、办案效果、社会影响等多层面，向双方当事人阐明观点，引导双方当事人调解解决纠纷。最终以开发商适当给予业主一定补偿，业主撤案的形式成功化解双方的矛盾。业主和开发商对调解结果都非常满意，对仲裁法律服务予以称赞。
【相关法律法规解读】
本案中，申请人与被申请人签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同第九条约定了，被申请人应当于2017年11月30日前将符合条件的商品房交付申请人使用，条件包括完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。合同签订后，在约定交付期日前，被申请人先后办理了《武汉市新建房屋白蚁预防工程合格证书》《建设工程竣工验收规划条件核实证明》《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》等证明，通过了湖北防雷中心的检测及相关的环境保护检查、配套绿地检查、消防验收等。特别需要说明的是，交付条件中明确约定，公共配套设施、市政公用设施等按设计要求建成。本案中，因政府文件的颁布影响了小区周边配套工程的施工进度，致使在约定的交房时间配套工程尚未建成，燃气、电等公共管网未能正常接入。此种情况的发生，非合同当事人所能预见的客观情况，而被申请人积极采取应急措施，及时为业主提供临时给排水、临时用电等。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因此，约定的条件中“公共配套设施、市政公用设施等按设计要求建成”因存在不能预见的客观情况而应当免于承担违约责任。综上，被申请人拟交付的房屋达到合同约定的条件，且符合《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，双方本应依约履行。本案中，被申请人于约定交房时间前向申请人邮寄交房通知书，告知办理交接的事宜。但是申请人单方面以涉案房屋不符合交付条件为由拒绝依约办理房屋交接手续。因此，在被申请人按照约定的期限交付涉案房屋时，由于申请人方面的原因致使不能依约交付房屋，出卖方被申请人自无违约责任的存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十三条的规定，因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自担相应的风险。
【结语和建议】
与一般经济纠纷案件相比较，商品房买卖合同纠纷案具有其特殊性。该类案件关系购房人重大切身利益，且同一问题涉及众多购房人，如果简单采取裁决方式结案，有可能产生连锁反应，甚至引起群体事件，给社会和谐与稳定带来负面影响。另一方面，在商品房买卖合同纠纷案件中，当事人双方虽然情绪对立，矛盾激烈，但调解的可能性大，开发商考虑到企业的长期发展，愿意与业主协商解决纠纷；而业主认识到自己在仲裁中处于不利地位，因而希望通过协商减少损失。鉴于此，仲裁庭在本案当事人开始情绪对立，一时调解不成的情形下，未简单采取裁决结案，而是多次组织双方当事人调解。在调解中，申请人与被申请人仍各持己见、争论不休，难以达成一致意见。对此，仲裁庭采取“背靠背”谈话方式，分别当着申请人和被申请人之面，为其各方进行分析，分析对于自己的利弊，以及对于对方当事人的利弊，设身处地为当事人考虑。最终，本案以被申请人给予适当补偿，申请人选择合理退让，撤回仲裁申请的方式结案，也真正做到了案结事了。
