案例内容
【案情简介】
2010年9月6日，海南某公司与某村民小组签订《集体荒山地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），约定村民小组向该公司出让位于其辖区内的集体荒山地（面积约300亩，出让期限自土地出让登记之日起50年）开发农业项目，出让价格为50年综合价每亩7万元，合计人民币2100万元，该合同还就纠纷争议地的处理、付款方式违约责任等进行约定。2011年1月17日，双方重新签订《出让合同》，约定价格及付款条件均不变，增加出让土地约107亩。上述两个合同签订后，该公司共向村民小组支付407亩70%的第一期土地转让款1994.3万元。 2010年9月7日，海南某公司与第三方公司签订《委托协议》，以每亩5万元合计1500万元的价格委托第三方公司负责上述出让土地进行坟墓搬迁、场地平整、场地围墙砌筑等各项投资前期工作。2011年1月26日，该公司与第三方公司在原委托协议基础上，再行签订《补充协议》约定增加委托处理的土地范围至407亩。该公司共向第三方公司支付了1177万元。 2014年1月16日，某政府与某村民小组签订《征收土地协议书》，征收村民小组面积约484.326亩的土地，征地标准为78728元／亩，征地补偿款合计38130017.33元，该款项于2014年1月27日汇至村民小组账户汇款上。 海南某公司于2014年3月18日向海口市中级人民法院起诉请求：1、解除其与村民小组签订的《出让合同》；2、村民小组立即将土地征收补偿款中的32042296元（407亩×78728元／亩）转付给该公司；3、村民小组赔偿该公司已支付给第三方公司的投资损失款1177万元、其他投资损失款2680821.6元；4、村民小组适当赔偿因其违约行为导致合同不能履行给该公司造成的间接损失1000万元；5、第三方公司对该村民小组赔偿1177万元的不足部分承担返还责任；6、诉讼费由村民小组承担。
【代理意见】
村民小组委托律师代理应诉，根据对案情和法律的细致分析，律师在一审中提出如下代理意见： 一、土地被征收非村民小组过错，海南某公司所谓的损失不应由村民小组赔偿 涉案土地被征收是村民小组无法避免、无法控制的事情，亦非村民小组过错。而且在某政府2013年8月发出征地通告后，村民小组就已第一时间告知海南某公司，该公司却叫村民小组不用理睬。村民小组亦将与该公司签订出让合同的事宜告知政府，政府也曾找该公司协商。在政府专门下文要求村民小组必须配合征地后，村民小组不得已与政府签订了征地协议。但整个征地过程，海南某公司是非常清楚的，并非如该公司所说瞒着他进行的。2014年1月17日，政府组织人员准备对涉案土地上的青苗和地上附着物进行清理，但该公司拒绝配合。1月20日后，海南某公司的围墙等被政府拆除。海南某公司的损失并非村民小组造成，村民小组在这之中不存在过错。海南某公司所谓的损失不应当由村民小组赔偿。而且，尽管《出让合同》约定的土地面积为407亩，但实际交付给该公司的土地仅为260亩左右。 二、《出让合同》未经政府批准且标的物已不存在，已变化为无效的合同 双方签订《出让合同》是根据《海南经济特区土地管理条例》就集体土地使用权出让所签订的合同。依照该条例第64条和第82条的规定，集体土地使用权出让应当报市县人民政府批准，未经依法批准登记擅自出让土地使用权的，有关合同无效。而且涉案土地被政府征收，合同标的已经不复存在，已经不具备采取补救措施使得合同变为有效的任何可能，出让合同应被确认无效。 三、土地补偿费和安置补助费依法不应当由海南某公司取得 《出让合同》第3条约定出让期限自土地出让登记之日起计算，涉案土地出让没有办理出让登记，出让期间尚未开始，因此，目前土地被征用后的善后处理不应适用出让合同第10条第6款。而且根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有”，“征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或征得安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用”，土地补偿费和安置补助费不应归海南某公司。
【判决结果】
一审法院经审理，支持我方全部答辩理由，判决驳回该公司全部诉讼请求。该公司不服一审判决，上诉至海南省高级人民法院，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。 判决文书文号： 一审：海南省海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第3号民事判决 二审：海南省高级人民法院（2016）琼民终75号民事判决
【裁判文书】
一、二审法院认为： 一、海南某公司与村民小组签订的《出让合同》的效力以及应否解除的问题 根据《合同法》第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，村民小组与该公司签订《出让合同》，该合同自双方在该合同签字盖章时成立。《立法法》第90条第2款规定经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定，本案所涉的土地在海南经济特区，应该适用《海南经济特区土地管理条例》的规定。根据《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，以及当时适用的《海南经济特区土地管理条例》第64条第1款关于集体所有土地使用权出让用于农业开发的，应报市、县人民政府办理批准的规定，《出让合同》约定涉案土地用于农业开发，故本案的集体所有土地使用权出让应当按规定报市、县人民政府办理批准手续。但村民小组和该公司均未报市、县人民政府办理批准手续，而涉案土地已被某政府征收，村民小组和该公司已不可能完成批准手续。当时适用的《海南经济特区土地管理条例》第82条规定未经依法批准登记擅自出让、转让、租赁、承包、抵押土地使用权的有关协议、合同、文件、图纸无效，故本案的《出让合同》应为无效合同。村民小组主张该合同无效的理由成立，法院予以采纳。该公司主张该合同属于效力待定合同的理由缺乏法律依据，理由不能成立，法院不予支持。 二、村民小组是否应将土地征收补偿款转付给海南某公司 因为《出让合同》无效，该合同对海南某公司和村民小组均没有法律约束力，该公司依据该合同主张村民小组将土地征收补偿款转付给其的理由，缺乏事实依据，应不予支持。同时，根据《土地管理法实施条例》第26第1款、第2款关于土地补偿费和安置补助费的规定，该公司主张村民小组依据《出让合同》约定将土地征收补偿款转付给其的理由，缺乏法律依据，法院不予支持。村民小组提出土地补偿款和安置补助费不应转付给该公司的理由符合法律规定，法院予以采纳。 三、村民小组是否应赔偿海南某公司已支付给第三方公司的投资款和其他投资款，以及第三方公司是否应对村民小组赔偿1177万元的不足部分承担返还责任的问题 海南某公司基于合同有效提起本案一审诉讼，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定，原审法院已向该公司释明合同无效，该公司不同意变更诉讼请求，原审法院判决驳回该公司基于合同有效提出的相关诉讼请求，并无不当，二审法院予以维持。而且，该公司主张第三方公司对该小组赔偿1177万元的不足部分承担返还责任，但其未能提供相关证据予以证明。该公司的该主张，缺乏事实依据，应不予支持。
【案例评析】
本案对于合同效力的认定在某种角度而言很生动地呈现了一份合同的“生命历程”。 根据《合同法》关于合同成立、生效等相关规定来看，一份合同的“生命历程”通常可以分为“成立前、成立后生效前及生效后”三个阶段。《合同法》第二十五、第二十六条、第三十二条、第三十三、第三十五、第三十六、第三十七条对合同的成立做了规定，从以上规定可以看出合同是否成立，关键在于合同双方在缔结合同过程中要约与承诺是否达成一致。双方合意的过程为合同“成立前”阶段，一旦达成合意，签订合同即进入“成立后生效前”阶段。该案例中海南某公司与某村民小组就出让集体土地中价款、年限、土地四至和权利责任分配等基本条款达成合意，书面签订《出让合同》，此时合同即已成立。 一般而言，依据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，一份依法成立的合同在“成立后生效前”的阶段甚至可以忽略，但为何还会确立这样一个“成立后生效前”的阶段呢？应该说这是具有很重要的法律意义的。 处于“成立后生效前”的阶段合同其实有很多，《合同法》第四十五至第五十一条分别予以规定，包括附条件的合同、附期限的合同、待追认的合同又包括限制行为能力人订立的合同、无权代理人订立的合同和无处分权人订立的合同等多种。条件成就与否、期限满足与否、利害关系人追认与否就成为此类合同能否生效的界限。这既是充分合同行为双方当事人的意思自治，也是对利害关系人的一种保护。 其实确定合同这种“成立后生效前”的这种状态还是允许公法介入私法的一个重要途径。《合同法》是典型的私法，充分尊重合同当事人的意思自治。但公法“维护社会公共利益”的使命要求其进入到私法领域，公法与私法之间需要存在逻辑管道进入彼此，才能让整个法律体系互为一体。《合同法》第52条第三至五款规定的合同无效的情形，即是公法介入到合同双方的意思自治领域，对作为当事人合意结果的合同的效力终局评价。而《合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”则是公法对合同效力的一种动态评价，即当事人依法办理批准、登记手续合同即生效，否则无效，生效与否在于当事人是否完成了法定程序。 而本案正是属于《合同法》第四十四条第二款规定的应当批准、登记手续而生效的情形。双方签订的《出让合同》虽已成立，但没有经过“市县人民政府批准，出让土地使用权未经依法批准登记”。同时对于此种情形，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条将此情形明确规定为“未生效合同”。该份《出让合同》能否从“未生效”转化为“生效”状态，关键在于该公司和村民小组能否办理土地使用权出让批准登记。实际上该份合同的标的——集体土地已经被征收，土地使用权已经无法由村民小组出让给该公司，自然无从办理土地使用权出让批准登记，《出让合同》再无生效的可能，因此，一审二审法院一致判决认定该份《出让合同》无效。
【结语和建议】
因为国家实行严格的土地管理制度，土地使用与流转合同可能是受到公法最严厉约束的私法领域，因此在双方充分的合意基础上订立相关合同还要清楚的知道土地可使用与流转的范围和报批程序，牵涉重大，应当尽早向专业律所寻求帮助，以尽可能减少纷争。
