案例内容
【案情简介】
申请人为购房人，被申请人为房屋出售人。申请人（作为合同乙方）、被申请人（作为合同甲方）、中介（作为合同丙方）签订《合同》。《合同》约定被申请人将房屋出售给申请人。合同签订当日申请人向被申请人支付购买房屋定金10000元，两日后申请人支付中介费21600元、贷款费10100元、评估费6000元。次月申请人将贷款资料交付于中介公司，后申请人的贷款申请获银行审批通过。此时被申请人拒绝办理过户手续，要求上涨房款100000元，并由申请人承担过户产生的增值税，否则不再出售涉案房屋。双方协商未果，遂申请人向本会申请仲裁。仲裁期间申请人支付了诉讼保全费5000元，诉讼财产保全责任险3300元，支付律师费25000元。申请人还主张仲裁期间支出交通费500元，并提供相关票据，被申请人对其关联性不认可。 申请人的仲裁请求为：1、解除申请人与被申请人签订的《合同》，裁决被申请人向申请人支付违约金240000元；2、裁决被申请人返还申请人定金10000元,并赔偿申请人已支付的贷款费、评估费、中介费等各项费用共计47700元；3、仲裁费、保全费、担保费、律师费及其他因被申请人违约致使申请人支付的费用由被申请人承担。 被申请人抗辩称：（1）案涉《合同》签约时被申请人已告知申请人及中介自己出卖涉案房产的目的是买受另外一套房产，时已经支付了定金完成了“订房”手续,所以着急用钱。基于此,被申请人与申请人约定的房价也相对较低,唯一的要求是尽快办理贷款手续,当时口头约定是三天内提交材料,次日双方到银行面签,一周之内贷款审批,这个时间安排能够保证本案交易赶在本案所涉房产在本期还贷期限(每月10号)届满之前完成。合同中约定的提交贷款审批材料的时间是签合同之日起7日内，实际情况是申请人在第9日才完成材料提交，且贷款审批迟迟难以通过。因此被申请人不能按时拿到售房款，导致订房被退订，且本地房价一直在持续上涨。（2）被申请人基于合同目的不能实现要求解除合同并非故意根本违约,且申请人违约在先,导致被申请人合同目的无法实现,无权要求继续履行合同。（3）本案所涉合同约定的违约金过分高于申请人的所谓损失,被申请人请求仲裁庭予以减少。（4）申请人违约在先,无权要求被申请人承担贷款费、评估费、中介费以及仲裁费、保全费、担保费、律师费等各项费用。
【争议焦点】
1、案涉买卖合同的效力？ 2、案涉合同的签订及履行情况？ 3、申请人申请解除合同的事实及法律依据？ 4、本案是否存在违约，违约责任由谁承担？
【裁决结果】
仲裁庭认为，申请人、被申请人、中介签订的《合同》系三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，仲裁庭予以确认，并应作为审理本案的依据。 1、关于案涉《合同》的解除。 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务 应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。诚信信用原则是民事主体在民事活动中应当遵循的基本准则。本案中，申请人与被申请人签订的《合同》合法有效，受法律保护。 被申请人主张申请人违反口头约定延迟交纳贷款资料，申请人否认，被申请人对其主张的口头约定内容无证据支持。申请人提交贷款资料日期比合同约定日期延迟二日，但被申请人当时并未提出异议，且配合办理了贷款申请手续，在贷款审批通过后又要求上涨房款否则拒绝配合办理房产过户手续，有违诚信，已经构成严重违约，应当承担违约责任。在双方协商未果情况下，申请人主张解除《合同》符合法律规定，仲裁庭予以支持。 2、关于违约责任、违约金。 申请人主张根据合同第五条违约责任第8款约定的房屋总价款20%主张违约金240000元，被申请人主张违约金过分高于实际损失。考虑到合同履行情况、双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，仲裁庭认为违约金按照房屋总价款的10%计算更为妥当，即被申请人承担120000元的违约金。 3、关于返还定金10000元,并赔偿已支付的贷款费、评估费、中介费等各项费用。 仲裁庭认为，申请人主张解除《合同》的请求已获仲裁庭准许，根据合同法规定被申请人依据合同收取的定金10000元应当返还。申请人为履行合同另外支付的中介费21600元、贷款费10100元、评估费6000元，均属于履行合同的必要开支，属于申请人损失范畴，申请人主张被申请人赔偿已支付的中介费、评估费、贷款费符合法律规定，仲裁庭予以支持。 4、关于保全费、担保费、律师费及其他因被申请人违约致使申请人支付的费用。 仲裁庭认为，鉴于被申请人严重违约，拒绝履行合同义务，申请人为维护自身权利申请仲裁支付了律师费、交通费，仲裁庭认为申请人主张的律师费、交通费支出属于申请仲裁的合理支出，且属于被申请人违约造成，仲裁庭予以支持。对于申请人主张的保全费、担保费并不属于仲裁必须产生的费用损失，仲裁庭不予支持。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。” 《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
【结语和建议】
本案中，双方签订《合同》，成立合同关系。合同约定了双方的权利和履行的义务，该合同关系合法有效，双方应严格依照合同约定履行各自义务。 在合同签订后，一方当事人往往可能会因为种种原因而主观上不想履行或不想完全履行合同。本案中，在双方签订合同且申请人支付定金后，被申请人违约提高房屋价款拒绝履行合同，致使合同目的无法实现。因此，被申请人应承担违约责任。考虑到合同履行情况、双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，仲裁庭认为合同约定的违约金大于申请人的实际损失，违约金按照房屋总价款的10%计算更为妥当。另，申请人支出的贷款费、中介费等均属于履行合同的必要开支，属于申请人损失范畴，应当由违约方被申请人来承担。 诚实信用原则既是一种法律原则，也是强行性规则，视情境不同，原则与规则虽均是其内涵，但应作区分。首先，《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”便是属于法律原则，属于立法的精神及价值取向。这既是对当事人提出的一般性号召，指引其行为的理念，同时也为裁判者提供裁判的依据。其次，《合同法》将诚信原则具体化为诚信义务，成为具体的行为规则，当事人应无条件履行，不得通过约定排除该义务，对其约定排除也无效。若有违反，将构成违约。此时，诚信义务是强行性的行为规则。如《合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”此时虽用“诚实信用原则”，但其实是诚信义务，因为这是法律对当事人后合同义务的规定，在合同终止后，当事人履行的通知、协助等义务必须符合诚实信用原则的限定，若有违反，将违反法定义务，应承担违约责任。在该条中，诚实信用原则具有强行性规则的含义。
