案例内容
【案情简介】
申请人甲乙夫妻二人与被申请人丙某在某房产中介有限公司签订了房屋买卖合同一份，合同约定：“房屋成交价格为422000元； 定金5000元，于签约当天交付申请人，其余款项被申请人丙方在申请银行贷款审批通过后三个工作日内，申请人配合被申请人办理过户手续，被申请人于7月28日下午五点前将余款支付给申请人，如逾期未支付房款合同作废，定金不退。合同实际履行中被申请人于合同签订之日向申请人支付了5000元定金，该份合同中无签订时间。约定管辖为房屋所在地的人民法院。庭审中申请人称：2018年3月28日双方当事人约定到产权交易中心办理过户手续，当日申请人甲某乙某如约到场，但购房人丙某未到场，到场人为丁某，中介公司称及其因出差不能到场办理过户事宜。在办理网签时，双方又签订了一份房屋买卖合同作为网签备案合同，申请人甲某签字后，其丈夫申请人乙某发现该份合同购房人并非为丙某，而是变成丁某且成交金额也与原合同不一致，并加入了仲裁管辖的约定条款。由于合同内容变动较大，乙某要求丙某到场说明情况，但丙某在电话中以生病为由拒不到场。乙某认为其并未与丁某签订房屋买卖合同，之前从未与丁某见过面，也未收到过丁某的任何款项，因此拒绝在合同上签字。但不知为何在缺少夫妻一方签字的情况下，该份合同在房屋产权交易中心网签成功。另外双方房屋买卖合同约定：买方未在7月28日五点前交付全部房款合同作废。而丙某至今未能交付剩余房款，也未向仲裁机关主张权利，故双方签订的第一份房屋买卖合同按照约定已经作废，没有继续履行的依据。因此申请人申请仲裁裁决：1、解除双方2018年3月28日在房屋产权产籍管理处网签的房屋买卖合同；2、撤销备案手续；3、仲裁费由被申请人丙某承担。庭审中被申请人辩称：第一份房屋买卖合同中签字的丙某是受丁某委托购买房屋的，真实的购房人其实是丁某。因此2018年3月28日，申请人甲某与丁某约定办理房产过户手续，当日丁某携带全部购房款与甲某共同到房屋产权产籍管理处办理过户手续，在办理过程中甲某称上厕所，就未再出现。之后丁某多次联系甲某、乙某，但他们却一直避而不见，导致一直不能完成过户手续，给其造成很大经济损失，故向仲裁庭提出反请求：一、请求裁决反请求被申请人甲某、乙某继续履行双方签订的房屋买卖合同中约定的相关合同义务；二、仲裁费由反请求被申请人承担。 庭审中被申请人丙某未能提交丁某授权其代为签订房屋买卖合同的委托书，也未能提交证明双方为委托关系的其他有效证据，合同中未约定将该房产过户给丁某；余款未按合同约定时间打入申请人账户 。
【争议焦点】
一、房屋买卖合同中没有过户至丁某名下的约定，在过户时变更为丁某是否违反法律规定； 二、双方签订的二份房屋买卖合同是否有效； 三、双方当事人签订的第二份买卖合同缺少夫妻一方的签字合同是否成立。
【裁决结果】
一、驳回申请人与被申请人的全部仲裁请求及反请求； 二、仲裁费由双方各自承担。
【相关法律法规解读】
对于第一个焦点问题仲裁庭意见一致:首先本案合同中没有将该房屋过户给丁某的约定，且丙某也未能提交有效证据证明丙某与丁某为委托关系，故第一份房屋买卖合同与第二份房屋买卖合同是两个法律关系，不能突破合同的相对性原则。其次房屋直接过户给新的购房人名下有逃避国家税收，有损害国家利益之嫌。再之在合同无约定的情况下，购房人直接将购房主体变更为第三人，应属于合同变更，按照合同自愿原则，应取得合同相对方的同意，否则出售人可以拒绝将房屋出售给新的购房人，本案申请人甲某乙某明确表示不同意将房屋过户给丁某，综上将房屋过户人变更为丁某的行为不符合法律规定；对于第二个焦点问题：双方签订的二份房屋买卖合同是否有效，对于第一份合同仲裁庭意见一致，认为，该份合同中约定为房屋所在地法院管辖，故仲裁庭不予涉及。对于第二份合同中只有妻子甲某一人在合同中签字，该合同是否有效？仲裁庭存在分歧：有的仲裁员认为该房屋为甲乙夫妻共同财产，在出售该房屋时应夫妻双方共同签字确认，而该案中只有甲某一方签字，侵犯了共有人的利益，因此无效。依据为《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。最高人民法院中国应用法学研究所编《案例解读婚姻法司法解释三》中认为：夫妻一方擅自将夫妻双方共同共有房屋转让他人，所签的房屋买卖合同无效，房屋尚未办理所有权变更登记，买受人不构成善意取得。有的仲裁员则认为该合同有效，依据为：《最高院买卖合同司法解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，认为从该条可看出无处分权不能成为买卖合同无效的依据。对此《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，除非有证据证明合同存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，否则合同效力不会受到影响，仍为有效。本案不存在法定无效情形，应认定为有效。对于第三个焦点问题：第二份合同是否成立？仲裁庭形成一致意见认为该合同不成立，依据：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中只有申请人妻子甲某一人签字，其丈夫乙某作为权利人因第一份合同中未约定过户给丁某，且第二份合同购房人及房款数额均发生了变动而拒绝签字，明确表示对该变更的不认可，且被申请人也未提交有效证据证实丁某与丙某为委托代理关系，故该合同不成立，更谈不上解除合同，故驳回申请人解除网签合同的仲裁请求。对于申请人主张的撤销网签备案合同的仲裁请求，因撤销网签备案手续属于行政行为，不属于仲裁范围。对于被申请人反请求主张的要求申请人履行合同义务的仲裁请求，因双方对原合同变更的请求未得到对方所有权利人的认可，新合同不成立，谈不上继续履行，对于双方签订的第一份房屋买卖合同，因该合同中约定管辖为房屋所在地的人民法院，不属于仲裁委员会受理范围，故驳回被申请人反请求。综上驳回申请人与被申请人的全部仲裁请求。
【结语和建议】
结语：本案中所遇到的是买卖合同中未约定将房屋过户给第三人，而在工作实践中有些合同中约定了将该房屋过户给第三人，那么这种约定是否为有效约定，是否过户给第三人的行为为合同行为而非对合同的变更，各地法院对该种情况的判决各有不同。 建议：希望能够对以上情况统一裁判尺度，否则不同的法官或不同的仲裁员在审理案件中有可能会作出不同的判断。
