案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被申请人将其开发的房屋一套出售给申请人，并约定了房屋单价、总房款及房屋交付时间。申请人认为被申请人在案涉项目销售过程及宣传单页中承诺一楼带各不小于50平方米的南北双庭院。基于被申请人的宣传，申请人购买案涉房屋并在合同签订后办理了房屋贷款手续、支付了案涉房屋的全部购房款、下跃的价款以及两个车位的价款。但被申请人未告知小院儿没有合法规划手续的事实，致使申请人对涉案房屋作出错误判断，签订了上述合同。现被申请人承诺的庭院因违法未能建成，完全违背了申请人签约的真实意思，申请人的购房目的无法实现。因此请求撤销案涉合同。 合同附件约定：基于房地产开发周期较长，开发过程中存在相对不确定性，若被申请人所有销售宣传资料、销售承诺（包括但不限于楼书、宣传折页、宣传视频、电视广告等）未纳入本合同及相关附件中，则对被申请人不具有约束力，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束，申请人对此表示认可并充分谅解。另，案涉合同所附本案房屋的平面图上未显示有前后小院。 申请人的仲裁请求为：（一）依法撤销申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同（预售）》《车位使用权转让合同》、《车位使用权转让合同》，返还购房款；（二）支付相关的利息；（三）律师代理费；（四）仲裁费用、保全费用由被申请人承担。
【争议焦点】
被申请人未交付小院的事实，是否符合撤销合同要件？
【裁决结果】
被申请人宣传彩页显示案涉楼盘具备南北小院，但上述小院并没有规划审批手续，被申请人应当明确告知申请人。被申请人不能仅以本案合同所附本案房屋平面图不包含小院，以及根据本案合同附件约定，小院的宣传仅为要约邀请，作为被申请人没有交付小院义务的抗辩。 仲裁庭认为，被申请人对南北小院的宣传具体明确，且对本案合同的订立及本案房屋价格有重大影响，被申请人应当履行向申请人交付小院的义务，但小院因没有规划立项手续，在建设过程中，因举报被拆除，在现有规划条件不变的情况下，被申请人实际上无法向申请人交付南北小院。 通常情况下，对购房人选择是否购买某楼盘的商品房构成较大影响的因素有，楼盘的区位、楼盘周边的配套设施、所选择房号所处楼栋在小区的具体位置、所选择房号的楼层及户型等因素。 在本案中，南北小院是双方当事人整个交易对象的组成部分之一，从申请人提交的证据资料无法看出，南北小院是对申请人签署本案合同有绝对性影响的因素，也无法看出被申请人无法交付南北小院，导致申请人签署本案合同的目的无法实现。 综上，仲裁庭认为，被申请人未能交付南北小院，申请人可另案要求被申请人承担违约责任，但被申请人的行为不足以导致本案合同被撤销，因此仲裁庭对申请人要求撤销本案合同的仲裁请求不予认可。 仲裁庭未支持申请人要求撤销本案合同的请求，申请人要求被申请人返还购房款及利息的请求也缺乏依据，对此仲裁庭也不予支持。
【相关法律法规解读】
《合同法》第五十四条关于可撤销合同有如下规定： 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）（以下简称“商品房买卖司法解释”） 商品房买卖司法解释第三条有如下规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【结语和建议】
本案中，在签署本案合同时，被申请人已经明确知道宣传彩页宣传的南北小院没有规划审批手续，被申请人应当明确告知申请人，本案合同的交易对象不包含小院，而不能仅以本案合同所附本案房屋平面图不包含小院，以及根据本案合同附件约定，小院的宣传仅为要约邀请，作为被申请人没有义务交付小院义务的抗辩。但从申请人提交的证据资料无法看出，南北小院是对申请人签署本案合同有绝对性影响的因素，也无法看出被申请人无法交付南北小院，导致申请人签署本案合同的目的无法实现。因此，被申请人未能交付南北小院，申请人可另案要求被申请人承担违约责任，但被申请人的行为不足以导致本案合同被撤销，因此仲裁庭对申请人要求撤销本案合同的仲裁请求不予支持。
