案例内容
【案情简介】
2013年1月1日，原告A部队与被告刘某签订一份《军队房地产租赁合同》，约定原告将坐落于天津市津南区八里台镇八里台村津港公路南侧的鱼塘（面积230亩）出租给被告刘某使用；租赁用途为养殖；租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；年租金为人民币300000元，按年结算；在租赁期限内，承租方不得在租赁地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须服从当地建委统一规划，并向原告提供建设方案，征得原告书面同意后方可建设，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好无损的无偿移交给原告；同时还约定了其他相关事宜。同日，原告与被告天津某建设工程有限公司针对同一租赁物亦签订一份《军队房地产租赁合同》，约定原告将坐落于天津市津南区八里台镇八里台村津港公路南侧的鱼塘（面积230亩）出租给被告天津某建设工程有限公司使用；租赁用途为养殖、仓储；租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；年租金为人民币300000元，按年结算；在租赁期限内，承租方不得在租赁地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须服从当地建委统一规划，并向原告提供建设方案，征得原告书面同意后方可建设，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好无损的无偿移交给原告；同时还约定了其他相关事宜。合同签订后，被告刘某与原告所签订的上述租赁合同未实际履行。被告天津某建设工程有限公司则履行了其与原告所签订的上述租赁合同，其实际承租了涉诉的230亩鱼塘土地，并于2013年4月1日向原告交纳了自2013年1月1日至2013年12月31日的租赁费300000元。在租赁期间，未经建设主管部门的批准，被告天津某建设工程有限公司在涉诉230亩鱼塘土地上建设了建筑物、构筑物等。租期届满后，原告与被告天津某建设工程有限公司未续签租赁合同，被告天津某建设工程有限公司仍继续使用涉诉的230亩鱼塘土地，并多次向原告交纳水电费，但未再向原告交纳租赁费。2014年7月18日，原告向各承租人发送《关于限期腾退军用土地的通知》时，并未通知被告天津某建设工程有限公司腾退其租赁的230亩鱼塘土地。 另，2012年1月1日，原告与被告刘某签订一份《军队房地产租赁合同》，约定原告将坐落于天津市津南区八里台镇八里台村津港公路北侧、排污河南的鱼塘（面积30亩）出租给被告刘某使用；租赁用途为养殖；租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；年租金为人民币80000元，按年结算；在租赁期限内，承租方不得在租赁地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须服从当地建委统一规划，并向原告提供建设方案，征得原告书面同意后方可建设，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好无损的无偿移交给原告；同时还约定了其他相关事宜。2013年1月1日，双方又续签了租赁合同。 被告田某某系被告天津某建设工程有限公司的股东，其与天津某建设工程有限公司的法定代表人温某某系夫妻关系，被告某某任该公司经理，其行为均系职务行为。
【代理意见】
代理律师为A部队（一审原告、二审被上诉人）进行代理并发表如下代理意见。 一、原告与刘某于2013年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》（以下简称“《合同》”），系经双方友好协商，为双方的真实意思表示，并经双方签字盖章，合同合法有效。 二、原告有权要求被告退还土地，并有权要求被告拆除违法添建的建筑物。 1、租赁土地已到期，被告无权继续占用土地。 《合同》中约定：“第三条 租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。第四条 ……租金按年结算……”即合同约定的使用期限是1年，到2013年12月31日已经履行完毕，原被告并未续签合同，并且原告多次向被告催要土地，被告都拒不退还。被告继续占用土地于法无据。 2、被告擅自改变了土地用途，违反《合同》约定。 《合同》第二条明确约定“租赁用途为养殖。”《合同》“第七条 租赁期内，乙方履行下列义务：（三）不得对所承租的鱼塘进行影响使用安全的改造、装修或者扩增设备……(四)不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物……(六)不得擅自改变租赁用途……”，从我方提交的证据卫星图上可以看出，原告交给被告土地时，该土地为鱼塘，与合同约定的租赁用途吻合。 被告方占用土地后却擅自改变土地用途，将土地填平，而后加盖违法建筑，卫星图和相关照片也可以证明这一点。 3、被告加盖违法建筑未经原告方同意。 根据《合同》“第七条(四)（乙方）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须服从当地建委统一规划，并向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意后方可建设，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同后，应当完好无损的无偿交给甲方。(六)不得擅自改变租赁用途……” 被告既违反了建委的统一规划，也从未向原告提供过建设方案，并未征得过原告的书面同意。 4、原告可无偿收回土地和地上物。 《合同》“第七条（七）……租赁期满后或者解除合同后，应当完好无损的无偿交给甲方。(八)（乙方）必须在租赁期满时将承租的鱼塘及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租鱼塘的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同……”。 《合同》“第八条 合同的解除与终止（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，经A部队主管部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的鱼塘及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙实际使用时间计收租金，其他互不补偿；（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。” 5、被告若有续租该土地，需经甲方同意，并重新签订租赁合同。 《合同》“ (八)（乙方）必须在租赁期满时将承租的鱼塘及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租鱼塘的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同……”。原被告从未重新签订租赁合同，而且原告多次催要土地。 三、被告实际占用原告土地达一年之久，应承担土地租金和利息。
【判决结果】
一审：一、被告天津某建设工程有限公司于本判决生效后三十日内将其承租的鱼塘土地（位于天津市津南区八里台镇八里台村津港公路南侧、面积为230亩）上的建筑物、构筑物自行拆除完毕，恢复土地原状，并返还给原告；二、被告天津某建设工程有限公司于本判决生效后五日内给付原告自2014年1月1日起至2015年9月30日止的租赁费525000元；三、被告天津某建设工程有限公司给付原告自2015年10月1日起至本判决生效之日止的鱼塘土地占有使用费（依照年租金300000元的标准计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。 二审：驳回上诉，维持原判。
【裁判文书】
判决书文号： （2015）南民三初字第98号 （2016）津02民终1021号 本院认为：本案争议焦点如下：一、上诉人与被上诉人之间的土地租赁关系是否应予解除；二、如应解除，上诉人是否应将涉案土地上的建筑物自行拆除完毕以后将土地归还被上诉人；三、上诉人是否应给付土地租赁费和使用费。关于争议焦点一。上诉人主张，其与被上诉人之间存在口头形式的期限为20年的租赁合同关系，被上诉人对此不予认可。经查，上诉人提交的证据不足以证明其前述主张，故上诉人的该项主张依据不足，不能成立。根据经审理查明的案件事实以及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，上诉人与被上诉人之间现为不定期租赁关系。再根据相关法律的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人在案件成讼之前以及其提起本案诉讼，均系以行为表明要求解除涉案土地的租赁合同关系，因此，被上诉人作为不定期租赁关系的出租人已完成“在合理期限之前通知承租人”的法定义务，上诉人与被上诉人之间的不定期租赁关系应已解除。关于争议焦点二。我国法律规定，不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。鉴于争议焦点一的结论，即上诉人与被上诉人之间的不定期租赁关系已解除，那么解除后，应按照原租赁合同的约定办理。原租赁合同约定，“在租赁期限内，承租方不得在租赁地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须服从当地建委统一规划，并向出租方提供建设方案，征得出租方书面同意后方可建设，费用自理，权属归出租方所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好无损的无偿移交给出租方”。本案中，上诉人未能提交证据足以证明被上诉人书面同意其在租赁地上新建和添建建筑物、构筑物，或新建和添建的建筑物、构筑物服从当地建委统一规划。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据法律的规定以及合同的约定，上诉人应将涉案土地上的建筑物自行拆除完毕以后将土地归还被上诉人。关于争议焦点三。依据不定期租赁关系解除前的租赁事实以及解除后的占有使用事实，上诉人应给付被上诉人土地租赁费和占有使用费。
【案例评析】
本案中，首先需要明确的是2013年12月31日后，双方间存在不定期租赁合同关系。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。至于上诉人提出的存在20年固定期限的口头租赁协议，由于其未提供相应证据，法院未予认可。 对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，本案中原告方以诉讼的行为方式表明解除合同。在合同解除后，被告应将租赁物原物返还，并承担实际占用土地的费用，具体费用应按照原租赁合同中约定的费用标准进行计算。
【结语和建议】
目前我国法律对于租赁合同的形式未做统一规定。《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据该规定，租赁期限六个月以上的定期限租赁合同系要式合同。 实践中，存在承租人与出租人原先签订的书面租赁合同到期后，双方口头约定继续履行原合同，但没有签订新的书面合同的情况。按照《合同法》第236条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，此种情况下，双方间的合同为不定期租赁合同。即便当事人举证并主张双方间存在六个月以上定期租赁的口头协议，但由于该口头协议不满足书面约定的要件，因而不能得到法院的支持。 此外，对于不定期租赁合同，出租人与承租人均享有任意解除权。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
