案例内容
【案情简介】
申请人称：2015年5月4日，申请人与被申请人签订了二份《浙江省商品房买卖合同》，购买某建材家居中心房屋二套。107号房总价699500元，108号房694500元，共1394000元，申请人当天付总房款的一半即697000元。后被申请人又于2018年1月25日将上述合同经过政府网上备案，即形成网上备案的二份《浙江省商品房买卖合同》，内容与原合同一致。上述合同的第16条均约定：被申请人应于2016年4月7日前，取得初始登记证书，并交付给申请人，由申请人自行办理转移登记。但被申请人一直没有予以交付。2018年，被申请人通知申请人由被申请人代办小产证，申请人需缴纳二套房屋的尾款、契税、代办产证费用等费用共742963元。2018年5月24日，申请人汇款支付全部款项。2018年6月17日，被申请人开具发票：107室699712元，108室694710元。但被申请人至今一直办不出小产证。截至申请日，以上所有费用合计为1752715.79元。申请人近日得知该二套房屋已经于2018年4月3日被浙江省某某市人民法院查封，且进入执行拍卖程序。申请人购买房屋的根本目的无法达成，故申请人申请仲裁，请求裁决：1、解除双方签订的二份《浙江省商品房买卖合同》；2、解除双方签订的备案《浙江省商品房买卖合同》；3、被申请人退还申请人支付的1394000元（107号房总价699500元，108号房694500元），利息以697000元为基数自2016年4月7日起，以742963元为基数自2018年5月25日起，均按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至实际支付之日止；4、108室的契税19848.86元，印花税347.36元由被申请人赔偿给申请人，107室房屋的契税19991.77元，印花税349.90元由被申请人赔偿给申请人；5、二间商铺的代办产证费用共600元、产权登记费用共1100元由被申请人退还给申请人；6、二间商铺的公共维修基金1652×2=3314元、房款差额212×2=424元由被申请人退还给申请人；7、律师费90000元由被申请人赔偿给申请人；8、法院案件受理费和申请费（财产保全），仲裁案件受理费和案件处理费由被申请人承担。 被申请人辩称：被申请人不同意解除双方签订的合同，这里不能办证的原因是因为被申请人有为其他公司做担保，某某市法院查封了被申请人名下的一批房屋，被申请人在这个情况下也和某某市法院进行说明，像申请人的情况可以向某某市法院提出执行异议，某某市法院均予以解封，所以不能办证的原因不是被申请人的原因，是法院查封错误，我们告知了申请人，申请人没有采取这个救济方式。申请人申请解除合同的期限已超过撤销权行使的一年除斥期间，按照买卖合同的司法解释不应当解除合同。律师费双方没有约定，不应当予以支持。法院的保全费用和仲裁费用由仲裁庭裁定。 庭审中，双方当事人均确认实际履行的是二份2018年1月25日网签备案的合同。
【争议焦点】
本案双方争议焦点：第一，双方实际履行和争议的合同确定及其效力？第二，申请人是否有权申请解除合同？第三、合同解除后的处理。
【裁决结果】
鉴于双方当事人均确认，备案的二份网签合同为双方当事人实际履行的合同，且该二份网签备案合同因成立在后、内容一致，已实际上取代了2015年5月4日签订的二份合同，故本案双方当事人系争的合同应确定为该二份网签备案合同。该二份网签备案合同代表双方当事人真实意志，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应依法认定为合法有效。 本案系争二套房屋由被申请人于2017年12月7日取得不动产权证书，2018年1月25日通过二份网签备案合同，由被申请人销售给申请人，属于现售商品房。根据《城市房地产开发经营管理条例》（2019年修订前的三十三条，修订后的三十二条）的规定，申请人应在合同签订后90日内（即2018年4月25日前）办理不动产权变更登记手续，被申请人负有协助义务。由于被申请人负有其他债务未清偿，本案系争二套房屋被浙江省某某市人民法院采取财产保全查封措施。但在查封期间，被申请人隐瞒查封事实，仍然收取申请人缴付的剩余房款、房屋交易税款和代办费用等款项，并代申请人缴纳房屋交易税款等款项，显然有主观过错。之后被申请人虽然主动协助申请人向浙江省某某市人民法院提出执行异议，但被浙江省某某市人民法院驳回后，仍未主动采取措施偿还浙江省某某市人民法院强制执行的债务，以解封房屋并使得该房屋的不动产权变更登记得以完成；而申请人配合被申请人的要求向浙江省某某市人民法院提出执行异议，已超出其作为商品房购买人应尽之义务及配合要求，执行异议未果导致本案系争二套房屋超过买受人办理不动产权变更登记期限一年后仍不能办理不动产权变更登记，导致申请人的合同目的不能实现，责任应由被申请人承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，在前述申请人作为买受人办理不动产权变更登记的90日期限届满后超过一年，由于被申请人的原因导致申请人无法办理房屋不动产权登记，对申请人请求解除合同并赔偿损失的仲裁请求，应予支持。 合同解除后双方应当各自返还因合同而取得的对方财产。因本案系争二套房屋的不动产权未发生转移，仍归于被申请人名下，但办理了双方当事人商品房买卖合同网签备案手续，故该网签备案手续应予撤销。同时，申请人与某某经营管理公司签订了《商铺委托代理租赁及经营管理合同》，本案系争二套房屋实际已交由某某经营管理公司负责对外租赁及经营管理，相关善意第三人的合法权益应得到保护，故合同解除后，若有需要，申请人有义务协助被申请人根据实际情况办理《商铺委托代理租赁及经营管理合同》的解除或转让等处理事宜。因该等事项不属于本案的处理范围，若各方就此产生争议，可另行据实主张。 被申请人应返还的财产内容包括：（1）本案系争二套房屋的购房款1394422元；（2）本案系争二套房屋的代办产证费用600元、产权登记费1100元、公共维修基金3304元，合计5004元。 被申请人因合同解除应赔偿申请人损失的内容包括：（1）本案系争二套房屋已由被申请人以申请人名义代为缴纳契税和印花税合计40537.93元；（2）被申请人已支付款项的利息损失。申请人主张利息损失的计算公式在法律许可的范围内，请求合理，应予支持，即第一笔697000元利息从2016年4月7日起开始计算，第二笔742963元从2018年5月25日开始计算，按中国人民银行同期贷款利率为标准，至实际支付之日为止。申请人主张的本案仲裁代理律师费，没有法律规定，也没有合同约定，不应得到支持。 本案在审理过程中，双方在仲裁庭主持下调解不成。综上所述，仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条和《中华人民共和国仲裁法》第五十一条、第五十七条的规定，裁决如下： 一、解除申请人与被申请人于2018年1月25日签订的二份《浙江省商品房买卖合同》。二、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人返还购房款1394422元、代办产证费用600元、产权登记费用1100元、公共维修基金3304元，合计1399426元；三、被申请人于本裁决书送达之日起十日内赔偿申请人契税和印花税损失40537.89元；赔偿申请人已支付款项的利息损失（以697000元为基数自2016年4月7日起，以742963元为基数自2018年5月25日起，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%为标准计算，计算至实际支付之日止）。四、上述款项全部支付完毕后，申请人应根据被申请人的要求及时配合办理二份《浙江省商品房买卖合同》的网签备案撤销手续，被申请人也有权执本裁决书至网签备案部门撤销该二份合同的网签备案。五、驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条： 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
【结语和建议】
本案关键点在于开发商对在售商品房行驶抵押权负有“告知义务”，开发商在履行合同的过程中应对房屋抵押权变更情况及时告知买受人，并积极主动解除相关的抵押，避免出现因无法履行合同所承担赔偿责任的法律风险。 作为业主，也建议在签订《商品房买卖合同》后定期了解标的物查权属情况，当出现问题时可及时采取措施保护自身合法权益，这既是法律赋予的权利，也是对大额不动产物权应有的谨慎。
