案例内容
【案情简介】
申请人（A自然人）与被申请人（B公司）于2019年4月1日签订《房屋租赁合同》，由申请人承租被申请人某商铺，被申请人应当于合同签订之日向申请人交付租赁物业。申请人在缴纳完被申请人强制申请人缴纳的二次消防费用及押金后，消防迟迟得不到验收，申请人多次要求被申请人提供消防验收合格证明，被申请人均拒绝提供。被申请人提供的物业未经过消防验收、消防合格检查，系不能投入使用的物业。因被申请人违反双方签订的《房屋租赁合同》约定拒绝提供消防验收合格证并延迟交付房屋长达2个月，申请人根据合同第十九条的约定于2019年11月30日向被申请人发函解除双方租赁关系，并要求被申请人退还相应款项及赔偿损失。 被申请人反请求兼答辩认为： 涉案商铺已按双方约定毛坯状交付给申请人后，其饮品店于2019年10月1日正式对外营业，在其经营期间，涉案商铺并没有因为消防验收的原因被相关行政部门要求其停业，即被申请人交付给申请人的商铺不存在影响其对外经营的问题。被申请人交付给申请人的商铺在消防上是合格且不存在隐患的，对其对外经营没有任何影响，不存在申请人所称的始终不能投入经营使用的情形，故被申请人已履行作为出租方应尽的义务。申请人租赁涉案商铺的目的为进行商业活动，自申请人商铺开业至其搬离，其一直正常经营涉案商铺。因此，其合同目的并未落空。 被申请人虽至2020年4月17日才取得涉案商场公共部分室内装修工程的消防验收合格文件，但开设在商场内的其他C饮料店在2019年11月25日（在双方租赁合同期内）已经取得《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，表明商铺可独立申请消防验收，并不以商场公共部分通过消防验收为前提，两者是相互独立的。商铺可独立消防验收，且《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》也是由商家自行办理。另根据《公安部消防监督检查规定》第八条的规定，办理消防安全证的主体有建设单位和使用单位两种，商户是属于使用单位。 双方签订的《交房责任书》也明确约定商铺的装修及消防审核、验收均由申请人自行负责，申请人并未申请进行二次消防验收，未联系被申请人协助其办理商铺二次消防，未自行联系消防公司承建消防工程及办理消防手续，没有支付任何二次消防费用及押金给被申请人。被申请人也没有指定消防公司为申请人进行消防工程及消防验收。如果有指定，那么申请人也有相应的消防工程合同及付款凭据，但在申请人提交的证据中没有反映。涉案商铺二次消防未经消防验收以及未取得《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》是由申请人不办理所致。退一步来说，即使涉案房屋存在未取得规划手续等更严重的情形，承租方也需要支付房屋占用费，而何况本案仅是消防迟延验收问题，并且被申请人在2020年4月17日已取得验收合格证明，足以证实涉案商场消防已取得验收合格。 根据双方签订的《消防责任书》的约定，申请人是知道其有申请二次消防验收的义务，申请人为何自签订合同至其发函给被申请人长达8个月期间，没有向被申请人主张或者是提出异议，甚至是要求解除合同，故申请人向被申请人发出的律师函不具有解除《房屋租赁合同》的法律效力。申请人作为承租方，在被申请人交付给其的出租标的不存在任何影响其对外经营问题的情况下，其不履行缴纳租金、物业管理费、水电费等费用的行为已构成根本违约，应承担违约责任，其已缴纳的租赁保证金、租金、装修押金应不予退回，故被申请人亦提起了反请求，请求确认解除合同及申请人支付相关费用。 申请人针对被申请人反请求答辩： 被申请人提供的租赁物业不符合消防法验收法规的规范，根据国家相关法律的要求，公众聚集型场所必须要通过消防验收后才能投入使用，否则会造成极大的消防安全隐患，对人民群众的生命安全造成直接的威胁。并且合同明确约定被申请人交付的房屋必须要符合相关法律法规或消防的规章规定，否则被申请人要承担相应的损害赔偿责任及违约责任。被申请人于2020年4月17日方通过商场的消防验收，意味着其在交付房屋后很长一段时间内，涉案商场是处于违法经营的状态。申请人承租商场的目的在于经营商业活动，但是被申请人提供的物业是违反法律法规的，申请人没有办法在此种物业内进行正常的商业活动。被申请人未取得消防验收导致了合同上的违约行为，如果知道办不了消防验收，申请人是不会选择该商场作为商业经营的地点。申请人一直处于违法经营的状态故内心处于恐惧、焦虑的状态。被申请人向申请人出具消防安全验收是被申请人的义务，并非是申请人的权利。同时，根据申请人向消防局申请的信息公开资料显示，涉案物业并未通过消防验收，因此被申请人的行为严重违反了合同约定，导致租赁合同目的不能实现，其应当为其违约行为承担相应的赔偿和违约责任。 二次消防验收的前提是整个商场消防验收通过，单个商铺才能进行二次消防验收。C饮料店通过何种手段或方式取得相关证件，申请人不得而知，但该证据不能证明被申请人的整个商场都可以投入使用。被申请人2020年4月17日取得验收合格证明，但并不代表其没有违约行为。本案申请人所主张的是被申请人违约，申请人解除合同，并非合同无效。
【争议焦点】
关于涉案商铺申请消防验收是否以涉案商场通过消防验收为前提条件及关于被申请人没有办理涉案商场消防验收是否构成根本违约。
【裁决结果】
（一）被申请人向申请人退还租赁保证金人民币72,000元及装修押金人民币10,000元。 （二）被申请人赔偿申请人装修花费人民币39,902.30元。 （三）申请人向被申请人支付2019年11月租金人民币24,000元。 （四）申请人向被申请人支付2019年4月、5月、11月、12月1日至8日物业管理费人民币18,000元、电费人民币2,372.24元、水费人民币346.80元。 （五）申请人向被申请人支付拖欠的2019年11月租金2019年11月6日至2019年12月8日的违约金人民币480元；并自2019年12月9日起，以人民币24,000元为基数，按月利率2%的标准支付违约金至付清之日止。 （六）驳回申请人的其他仲裁请求。 （七）驳回被申请人的其他仲裁反请求。 （八）本案仲裁费由申请人承担30%，被申请人承担70%。 （九）本案反请求仲裁费由申请人和被申请人各承担50%。
【相关法律法规解读】
《消防监督检查规定》(2012修订)[中华人民共和国公安部令第120号]第八条：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，并提交下列材料：（三）依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件。 《中华人民共和国消防法》（2019修正）第十三条第三款规定:依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用；第十五条：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释[2009]11号]第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
【结语和建议】
（一）关于涉案商铺申请消防验收是否以涉案商场通过消防验收为前提条件 2019年4月1日，申请人与被申请人签订《消防安全责任书》，约定被申请人须提供完善的消防设施及设备给申请人使用，被申请人有义务协助申请人做好消防安全防范工作。 2020年4月17日，深圳市福田区住房和建设局向被申请人发放《建设工程消防验收意见书》，评定涉案广场第1层、第2层公共部分的室内装修工程消防复验收合格。 根据公安部《消防监督检查规定》(2012修订)第八条的规定，商铺申请二次消防验收时应提交商场建设工程消防验收的证明文件，即商铺申请二次消防验收以商场通过消防验收为前提。涉案商场于2020年4月17日才通过建设工程消防验收，故在此之前，申请人无法独立申请其承租的涉案商铺的消防验收。虽然被申请人提供了商场内其他商铺的《消防安全检查合格证》，但不能证明申请人可以在商场整体消防验收前依法办理涉案商铺消防验收。 （二）关于被申请人没有办理涉案商场消防验收是否构成根本违约 涉案商场于2019年10月1日开始营业，申请人租赁的商铺亦于该日起实际营业。但被申请人实际于2020年4月17日才通过商场消防验收，在此之前申请人无法办理其承租涉案商铺的消防验收，而根据《中华人民共和国消防法》（2019修正）第十三条及十五条的规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。基于此，申请人营业之时的租赁商铺并不符合消防法规的强制性规定，故，应当认定被申请人未按照合同约定交付安全性符合有关法律、法规或规章的规定的租赁商铺，导致合同目的无法实现，构成根本违约。 通过消防验收和消防安全检查是被申请人作为商场经营管理者的责任，被申请人未履行该义务，构成根本违约。《中华人民共和国消防法》关于公共聚集场所通过消防验收及消防安全检查系强制性规定，商场作为出租人不得违反上述强制性规定，亦不能将其责任转嫁给商铺等承租人。
