案例内容
【案情简介】
2019年12月中旬，孙某某与某铁路公司签订《房屋租赁合同》，合同约定某铁路公司将案涉房屋出租给孙某某。2020年9月中旬，赵某某与孙某某签订《房屋租赁合同》，合同约定孙某某将涉案房屋出租给赵某某做办公、办学使用，租赁期限为五年，年租金为260万元。合同签订后，因孙某某未能将案涉房屋交付使用，赵某某与孙某某签订《补充协议》，协议约定：孙某某积极沟通将案涉房屋租赁给赵某某，租金25万元待案涉房屋交付使用时再行支付，孙某某为赵某某保留办学物资。2020年12月中旬，赵某某与孙某某就涉案房屋六楼达成《补充协议》，约定六楼年租金3万元，同日赵某某交纳了租金。2021年4月中旬，赵某某在办学期间，消防部门进行安全检查，因涉案房屋存在安全隐患，消防未通过验收，消防部门通知赵某某暂停办学。赵某某无法正常办学。2021年7月中旬，孙某某向赵某某借款40万元用于涉案房屋的消防改造工程。但在赵某某向孙某某交付借款后，孙某某并未用于消防改造工程，涉案房产至今仍未进行消防改造，仍未通过消防检查，不具备使用功能。赵某某认为，现涉案房屋未经消防验收，无法继续使用，并且孙某某未按照后续约定进行消防改造致使合同目的不能达到，因孙某某违反合同义务导致合同已经解除，故赵某某请求裁决：1.孙某某向赵某某支付违约金52万元；2.孙某某向赵某某返还押金10万元；3.孙某某向赵某某赔偿剩余租期内装饰装修残值损失137,623元；4.孙某某承担仲裁费用。其后，孙某某提出反请求，仲裁庭合并审理了本案。孙某某认为，赵某某未按照合同的规定每个租赁年度开始前一次性支付当年度租金，即次年9月10日前支付支付租金，赵某某严重违约，故孙某某请求裁决：1.赵某某继续履行《房屋租赁合同》，给付孙某某2021年10月初至2022年9月末的年租金260万元；2.赵某某支付孙某某违约金52万元；3.赵某某承担反请求仲裁费用。
【争议焦点】
（一）赵某某要求孙某某支付违约金52万元的仲裁请求应否支持； （二）赵某某要求返还押金10万元应否支持； （三）赵某某要求孙某某赔偿剩余租期内装饰装修残值损失137,623元请求应否支持； （四）孙某某的仲裁反请求应否支持。
【裁决结果】
（一）裁决孙某某向赵某某返还押金10万元； （二）孙某某赔赵某某剩余租期内装饰装修残值损失77,438元； （三）驳回赵某某的其他仲裁请求。 （四）驳回孙某某的仲裁反请求。
【相关法律法规解读】
（一）赵某某要求孙某某支付违约金52万元的仲裁请求应否支持，关键在与赵某某租赁用于开办学校的案涉房屋的二次消防验收的责任问题。案涉房屋为早年铁路车站用房，出租前没有证据证明该房屋存在未经消防验收投入使用问题。现房屋被出租用于开办学校，需按学校用房防火规定进行再次消防验收。对此租赁房产开办学校所需二次消防验收要求，双方签订《房屋租赁合同》时并未意识到及在合同中就此责任作出约定。合同中约定的“租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方（赵某某）应执行当地有关部门规定并承担全部责任”，仅是房屋消防验收之外的日常消防管理事项；合同明确签约时“乙方（赵某某）了解并接受承租房屋现状”，也并非当然包括办学所需二次消防验收事项。合同未对案涉房屋用于开办学校的二次消防验收相关责任作出约定，双方在房屋出租使用中也未就此做相应工作。2021年4月中旬相关部门检查后发现此二次消防验收问题（及其他日常消防问题）后，双方通过《补充协议》约定“因乙方（孙某某）出租给甲方（赵某某）的案涉房屋未通过消防安全检查，乙方（孙某某）同意免除甲方（赵某某）自2021年7月初起至可以正式进入院区办公、学生开课住宿开始，这期间的房费甲方（赵某某）不予以支付，从可以进入院区正式开课计算房费”；同时出租方着手力图通过借款40万元解决此“因相关政策变动”产生的“房屋需要进行消防工程改造”问题，并约定“如由于政策原因导致甲方（赵某某）在2021年11月初无法正常办公办学，则甲乙方双方同意解除2020年9月中旬签订《房屋租赁合同》”。该《补充协议》签订后，至11月初案涉房屋二次消防验收问题仍未全部解决，导致双方依约解除合同。双方因《补充协议》归结的消防“政策原因”依约解除合同，不适用《房屋租赁合同》中约定的出租方单方提前终止合同“应该按照年合同租金的20%向乙方支付违约金”的违约责任条款；赵某某主张孙某某向其支付违约金52万元，仲裁庭不予支持。 （二）赵某某要求返还押金10万元应否支持。本案中，赵某某与孙某某双方签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》均真实合法有效，双方应按照合同的约定行使权利履行义务。双方签订的合同因孙某某书面通知赵某某解除而实际解除，并双方已实际将房屋交接完毕。《房屋租赁合同》的解除是按照《补充协议》的约定解除，所以双方均不构成违约。双方签订的《房屋租赁合同》解除后尚未履行的部分不再履行，因此，已经履行的抵押金应当予以返还。 （三）赵某某要求孙某某赔偿剩余租期内装饰装修残值损失137,623元请求应否支持。赵某某主张的装修残值损失应由双方根据合同解除的责任大小共同承担，孙某某交付的房屋不具备办学消防条件，应承担对方装修的部分损失的主要责任，残值应按《补充协议》体现的由出租方承担二次消防补救责任并免除部分后期租金的责任原则处理，对举示的证据中认定的110,623元装饰装修费用（以5年租赁期平均20%为基准，从30%到10%逐年递减5%计算折旧）扣除首年30%折旧后的77,438元残值损失的赔偿请求应予支持。 （四）孙某某的仲裁反请求应否支持。孙某某按《补充协议》约定于2021年10月中旬通知赵某某解除合同且已交接，此前按《补充协议》约定“自2021年7月初起”的“房费甲方不予以支付”，赵某某已没有交纳次年租金的义务，不存在交付租金违约。孙某某反请求赵某某继续交纳次年（2021年10月初至2022年9月末）的租金260万元并进而主张赵某某向其支付违约金52万元，没有依据，仲裁庭不予支持。
【结语和建议】
本案提醒百姓在签订合同时合同约定的权利义务一定要明确具体，并建议要有兜底条款，以备填补合同的漏洞，在必要时双方可通过签订补充协议进行补充约定。签订合同后应本着诚实信用的原则，积极行使权利和履行义务，承担相应的责任。
