案例内容
【案情简介】
2007年，农村村民王某将自己的房屋及院落以19万元的价格转让给了城镇居民张某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。张某买回房屋后，拆除旧有房屋，重新盖了二层楼。2016年，该房屋被列入市政府拆迁改造范围，张某获得拆迁款200万元。2016年，王某诉至法院，请求依法确认自己与张某之间的房屋转让协议及补充协议无效，并要求张某返还拆迁补偿款。
【调查与处理】
王某出卖给张某的房屋土地性质为农村集体所有，违反了土地管理法规禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，王某与张某签订的《房屋转让协议及补充协议》应无效，张某可以要求王某返还购房款、因建造房屋产生的添附价值、并同时赔偿其信赖利益损失。
【法律分析】
针对本案，将从以下几个争议焦点进行分析： 1、双方签订的房屋转让协议及补充协议效力问题。 2、农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，宅基地权属问题。 3、房屋转让协议及补充协议无效的法律后果。 第一双方签订的房屋转让协议及补充协议效力问题。 合同双方主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论，根据农村宅基地上房屋转让合同主体的差异，可以将农村宅基地上房屋转让合同纠纷分为三类： 一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷。因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地......”因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，双方符合“一户一宅”的规定，所订立的转让合同符合有效合同要件，就应当认定转让合同有效。 二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷。对这类农村房屋转让合同，由于双方都是农业户口，如果该受让人在本村落户成为本集体经济组织成员，并且符合申请、使用宅基地的条件，符合合同法关于有效合同其他要件，可以依法认定为有效合同。否则作为外村村民，也不能购买本村房屋，没有资格使用该组织的宅基地。 三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》第二条第二款“农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”；国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”；《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》要求“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定”......均明确规定农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。 本案中，城镇居民与张某与农村村民王某签订的农村房屋买卖协议，违反了国家现行法律政策，应当认定为无效。 第二农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，宅基地权属问题。 根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农民对土地没有所有权，只有使用权，所有权归集体经济组织。农民取得宅基地，只能自用建房，而不能行使处分。宅基地的使用权不能单独转让。 特定条件下，根据我国“地随房走、房地一体”这一现行法的基本原则，农村宅基地的使用权满足以下四点可以转让：1、经本村村民委员会同意和乡级政府批准。2、转让人与受让人同为本村村民。3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件。4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。非本集体经济组织成员无权取得。 因此农村的房屋买卖标的物不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，《中华人民共和国土地管理法》第八十一条明确规定“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”同时根据《房屋登记管理办法》第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理”。目前城镇居民购买农村房屋无法办理产权变更登记，故虽然买卖完成，但买受人也无法得到所有权人的保护。 本案中，王某转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织的同意，且受让人张某为非本集体经济组织成员，违反了集体经济组织成员的权属性，不符合我国现行法律法规政策的相关规定，因此应认定宅基地使用权转让无效。 第三房屋转让协议及补充协议无效的法律后果。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，王某作为出卖人，在出卖时明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法销售房屋为由主张合同无效，应对合同无效承担责任。王某可以要回宅基地和房屋，但对200万元拆迁补偿款，应当考虑张某购房后修建的投入和增值，以及信赖利益损失，进行公平分配。 综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法实施条例》《中华人民共和国合同法》等规定，王某、张某在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记，这种情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移。且本案中张某不具备宅基地使用权人主体资格、双方房屋转让协议违反国家规定，因此转让协议无效。
【典型意义】
从本案来看，首先，作为合同双方当事人，在签订、履行合同的过程中，一定要遵守法律的规定，明确合同约定内容符合法律规定，签订合同合法有效，切实保障双方的合法利益，避免产生纠纷。 其次应当加强对农村宅基地流转的监管，来保障农村宅基地使用权有序流转。虽然我国现行法律和政策限制农村房屋和宅基地的流转，但是受到城市房屋价格、农村自然环境优越、农村盘活闲置资产等影响，在农村宅基地限制流转的政策下，产生了私自买卖的现象，这些交易因不符合法律的规定，往往在后续履行过程中产生合同纠纷。因此应当规范宅基地的审批行为，禁止以各种名义违规审批宅基地、改变土地用途或者改变农民意愿强制流转的行为。
