案例内容
【案情简介】
2010年7月9日，马某某与黑龙江某房地产开发有限公司（下称“某房地产公司”）签订《商品房买卖合同》，购买某公司开发的某大明珠小区，约定交房时间为2011年10月10日。双方如期办理了交房入户手续。 2012年6月18日、2013年7月15日、2013年8月30日，马某某因棚顶漏水向物业公司报修，建设单位及时进行了维修，并在工程维修登记表中记载了报修时间、报修人、报修内容、维修情况等内容。最后一次维修时间为2013年8月30日，此次维修进行了24小时蓄水试验，未再发现漏点，此后也再未接到物业报修。 马某某于2015年9月17日起诉某公司，以房屋漏水影响其居住为由主张赔偿2011年至2015年共四年的租金、物业费、电梯费、供热费等共计122136.3元，并提交了其2010年9月22日至2014年9月21日、2014年8月15日至2016年8月14日的两份租房合同，欲证明其损失。 本案经过了一审、二审、二审再审、发回一审重审等程序。本案是律师代理房地产公司二审再审环节情况。 本律师阅卷后发现，马某某在约定的交房时间之前就签订了第一份租房合同，且租期为四年，而第二次租房合同是在漏水点完全修复的一年后。因此，本律师提出马某某租房行为与漏水之间没有因果关系、物业费等系其基于业主应当承担的费用等答辩及代理意见。本案从2015年持续至2019年经数次审理后终结。
【代理意见】
律师代理某公司发表如下再审代理意见： 本案系因涉案房屋棚顶漏水引发的侵权纠纷，一、二审法院均查明，涉案房屋自2012年7月15日发现漏水，在2013年8月30日修复后没有再发生漏水。 但二审法院在本案审理过程中，对于涉案房屋漏水的时间、损失的数额等问题的认定，存在事实不清，适用法律错误的问题，具体如下： 第一，涉案房屋的漏水并非持续状态，每次漏水建设单位均已及时进行了修复，其完全具备装修和使用的条件，因其个人原因未居住和使用，与某公司无关 马某某原审主张报修过三次，三次漏水均发生在夏季，且每次漏水点不是同一位置，在第一次漏水（2012年6月）至第二次漏水（2013年7月）之间长达13个月。可见，2012年的漏水点在当年已修复，所以在整个雨季、秋季、冬季、次年春季都没有再次发生漏水；按装修行业惯例，装修期一般只需要1至2个月，两次漏水中间间隔13个月，完全具备装修条件，但马某某由于自身原因未对涉案房屋进行使用，与是否漏水无关。 第二，如马某某对某公司维修不满意可选择自行维修，但其即不积极采取措施，又不使用，在维修费以外扩大的损失与某公司无关 根据原审中马某某的陈述，其每次报修都是通过物业，物业直接联系建设单位进行维修，建设单位也履行了维修义务。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干解释》第十三条的规定，即便马某某对某公司或建设单位的维修不满意不信任，也可以另行委托他人维修，但其将房屋弃之不管，又以此为由索要不合理赔偿，已不属于法律应当保护的正当权益，也不符合法治社会的价值取向，其不合理诉求不应得到支持。 第三，马某某一审提出的诉讼请求为影响其本人居住产生的租金损失，但二审法院以房屋漏水影响其出租为由改判某公司赔偿其可得利益损失，超出马某某的诉讼请求 马某某提出的诉讼请求为赔偿其2010年至2014年因房屋不能居住在外租房产生的租金损失，而非其因房屋不能使用产生的可得利益损失，二审法院改判某公司赔偿其房屋不能出租而产生的可得利益损失，超出马某某的诉讼请求，违反法律规定。 第四，二审法院以马某某2014年的租房协议租金为基数按平米计算应赔偿的租金损失标准，缺乏事实及法律依据 二审判决书第6页引用的《审理商品买卖合同纠纷若干解释》规定，租金损失应按照“有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。而本案中，二审法院依据的租房协议真实性未得到确认，亦未经双方认可，即不是主管部门公布的数据也不是评估数据，以此作为租金标准确定依据，显然违反上述法律规定。 此外，再审申请人查询了各大中介平台及房屋中介机构的租房信息，从未发现有按平米租房的先例。二审法院将整年租金拆分成平米租金，再用平米租金乘以涉案房屋的平米数，没有事实及法律依据。 综上，二审法院在审理本案过程中，在事实认定及适用法律方面均存在错误，请准予再审，并撤销二审法院的违法判决。
【判决结果】
一审法院驳回了马某某的全部诉讼请求。 二审法院改判某公司赔偿马某某可得利益损失35029.13元。 省高院以二审法院判决超出诉讼请求为由指令市中院再审本案。 市中院再审后，撤销一、二审判决，发回一审法院重审。 一审法院重审后，再次驳回马某某的全部诉请。 二审法院因马某某未缴纳上诉费，按自动撤诉处理。
【裁判文书】
省高院经审查认为，马某某向一审法院起诉请求：某公司赔偿马某某物业费、电梯费、供热费、房屋租赁费共计122136.30元。其中房屋租赁费在起诉状中的表述是“进户后因房屋质量问题发生严重漏水马某某无法入住，致使马某某一直租房居住”，可以看出，马某某的诉请是因涉案房屋漏水而无法居住，导致其租房居住产生的租金，要求某公司予以赔偿；而二审判决认定因涉案房屋漏水不能出租，导致马某某无法获得收益而产生的损失应由某公司承担赔偿责任，超出了马某某的一审诉讼请求，显属不当。综上，某公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项规定的情形，省高院做出裁定，指令哈尔滨市中级人民法院再审本案。
【案例评析】
本案所涉纠纷是日常生活中经常遇到的，但很多业主不能正确维修，不仅延误了最佳取证、维权时机，还因此增加了诉累。另一方面，从本案的数次审理来看，人民法院对于此类案件的处理仍然存在理解不一致之处，现就本案涉及的三个主要法律问题作以下评析。 一、房屋业主发现房屋漏水，应如何正确维权？ 在本案中，马某某发现棚顶漏水后申请了维修，建筑单位也积极履行了维修义务，即使马某某对某公司或建设单位的维修不满意不信任，也可以另行委托他人维修。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干解释》第十三条所规定的“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，业主在发现房屋存在漏水等质量问题时，第一，应及时报修，做好证据留存，第二，如出卖人拒绝修复或经修复仍不合格，业主也不应放任损失扩大，而应积极采取补救措施。 二、因交付的房屋存在质量问题影响使用的，损失应该如何计算。 根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因房屋质量问题影响居住的，可以参照该标准计算。 三、关于发回重审的案件能否变更诉讼请求的问题。 本案发回重审后，马某某提出变更诉讼请求为可得利益损失，本律师提出了反对意见，该法律规定经常被忽视。 根据《民事诉讼法解释》第二百五十二条的规定，再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许： （一）原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的； （二）追加新的诉讼当事人的； （三）诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的； （四）当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的。 《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第八条规定“再审发回重审的案件,应当围绕当事人原诉讼请求进行审理。当事人申请变更、增加诉讼请求和提出反诉的，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十二条的规定审查决定是否准许。当事人变更其在原审中的诉讼主张、质证及辩论意见的，应说明理由并提交相应的证据，理由不成立或证据不充分的，人民法院不予支持。”
【结语和建议】
本案所涉纠纷是比较典型的因房屋质量问题产生的损害赔偿纠纷，对于广大业主来说，应本着诚信原则，采取正确方式维权；对于开发企业及建设单位来说，应依法履行维修等义务，但应做好维修记录，并且在遇到不合理主张时，不建议为了省事赔钱了事，长此以往会助长某些不诚信业主以非正当手段谋取不合理赔偿的风气。
