案例内容
【案情简介】
2016年11月23日，在濉溪县国土资源局组织的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，中国某集团有限公司竞得编号“濉国土挂（2016)0XX号”地块的国有建设用地使用权，并签订成交确认书。同年12月6日，濉溪县公证处出具（2016）皖濉公证字第1XXX号公证书，对上述成交确认书予以公证。 2016年12月1日，中国某集团有限公司（受让人）与濉溪县国土资源局（出让人)签订国有建设用地使用权出让合同；2017年4月13日，双方签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，协议约定：出让人同意按受让人注册新公司即申请人予以变更，申请人承接案涉国有建设用地使用权出让合同项下原受让人的所有权利义务。申请人（甲方）与被申请人（乙方）根据涉案地块相关文件及规定，签订濉溪县XXXX（XXX棚户区改造安置房）建设购置合同。合同约定：甲方以出让竞买方式取得的宗地位于濉溪县某某东路南，某某南路东，国有土地使用权出让合同编号为：濉国土挂（2016)0XX号。宗地用途：商住及公共配套设施。甲方自愿将上述宗地范围内新建房屋、基础设施，按本合同所有约定条件进行建设，并将开发建设的全部房屋建筑物销售给乙方用于征收安置。甲方不得对外销售、转让本合同项下的任何房屋、基础设施及公共配套建筑。甲方保证销售给乙方所有建筑物没有产权纠纷，若发生产权纠纷由甲方承担民事责任，因此给乙方造成经济损失的，甲方应负责赔偿。甲方同意在本合同项下宗地范围内，按规划方案和施工图建设的建筑物，构筑物项及所有基础设施，竣工验收后全部移交给乙方，任何增加的项目，不予计价并归乙方所有。小区总购置价款为29200.34万元。 施工过程中，受“去产能、去库存”政府经济结构调整、环保督查治理巡查工作及拆迁延迟等政府行为影响，工期顺延了较长的时间，导致实际施工期间的材料价格与土地摘牌时的材料价格对比涨幅较大，而这一变化是合同当事人在订立合同时无法预见亦无法阻止的客观情况。因建筑材料价格上涨，申请人多次向被申请人申请调整合同价款并分担价差总额。2018年12月22日，被申请人关于涉案项目建筑材料价格调整意见为“钢材、木材、水泥±5%,其他材料±10%价格变化范围以内自行考虑材料价格风险因素费用，超出部分予以调整。建筑材料价格调增部分，材料价差由土地竞得方承担30%，回购方承担70%，超出上述范围的调减部分由土地竞得方承担”，并报经涉案项目主管部门批准。此后，双方多次协商，未达成一致意见。2019年10月30日，申请人与被申请人达成仲裁协议，约定将案涉合同纠纷提交由淮北仲裁委员会仲裁。 2021年1月25日，申请人向淮北仲裁委员会申请仲裁，请求依法裁决：1.被申请人给付申请人濉溪县XXXX（XXX棚户区改造安置房）工程所用材料价差20849450.08元（总材料价差依据2016年11月份与相应施工区间的《淮北市工程经济信息价》差价计算为29784928.69元，按照政府意见回购方承担70%，即29784928.69×70%=20849450.08元）。2.仲裁费用及相关费用由被申请人承担。 被申请人答辩：第一，根据申请人与被申请人签订的《建设购置合同》第四条和第六条的约定，双方按固定总价对涉案安置房小区价款进行结算，双方均不得以建设实际成本实际高于或低于该价格，要求提高或降低购置款，申请人不得以任何理由（包括要求支付房屋产权证面积外的公摊建筑面积价款、公建配套价款、材料、机械、人工工资价格变动等理由）向被申请人收取任何其他费用。另外，被申请人认为材料价格的上涨属于不可抗力事由，材料价格的涨跌是由市场来决定的，市场价格的变化规律是不可控因素，申请人在签订合同时是其应当要预料到的风险，这种风险带来的后果应当由申请人来承担。但是鉴于涉案工程系民生工程，关系社会稳定民生等重要问题，被申请人按照濉溪县人民政府专题会议纪要的要求针对材料价差、成本提高等问题在县住建中心授权下，与申请人一方达成了补充协议，双方一致同意对上述问题采取仲裁的方式进行解决。第二，申请人申请所称要求被申请人支付的材料价差依据不充分，被申请人对申请数额不予认可。即使涉案工程达到存在材料价上涨、成本提高需要被申请人承担责任的标准，也应通过双方同意的第三方的权威鉴定评估机构对具体数额进行评估认定。第三，经第三方评估机构对材差具体数额确定后，我方按照濉溪县县委常委会研究决定同意棚改办的意见，按照70%的比例承担责任。第四，本案中被申请人一方并不属于合同的过错方，也不存在承担任何责任的情形，申请人要求由被申请人承担本案的仲裁费用及相关费用没有事实依据。
【争议焦点】
1.涉案合同是否为有效合同？ 2.合同价款部分的变更是否有效？ 3.申请人的主张是否合法有据，即被申请人应否支付申请人材料价差，如支付，按什么标准支付？
【裁决结果】
仲裁庭经审查认为，根据竞买濉国土挂（2016)0XX号地块时相关规定，申请人与被申请人签订的涉案建设购置合同系双方自愿签订，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。合同生效后，双方即开始履行合同。申请人施工期间因建筑材料市场价格变化较大，请求被申请人分担涉案工程建材涨价部分费用。因涉案工程系濉溪县棚户区改造安置项目，为保障工程质量，基于建筑材料市场价格变化的客观情形，被申请人同意按以下方案分担涉案工程价差总额：钢材、木材、水泥±5%，其他材料±10%价格变化范围以内的费用，由申请人自行承担；超出上述范围的调增部分的费用，申请人承担30%，被申请人承担70%。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案申请人、被申请人对合同价款部分的变更依法应属有效，对当事人具有法律约束力，当事人应充分履行合同义务。2021年12月3日，安徽XXXX建设项目管理有限责任公司出具的工程造价鉴定结论：钢材、木材、水泥风险范围±5%，其它材料风险范围±10%。材料价差只予调整风险范围以外部分。涉案工程已施工部分应调材料价差为税后25317813.99元。据此，申请人应承担7595344.19元（25317813.99×30%），被申请人应承担17722469.79元（25317813.99×70%），对申请人仲裁请求中超出部分不予支持。 故裁决：一、被申请人于本裁决送达之日起十日内向申请人支付工程材料价差款17722469.79元；二、驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。” 本条是关于法不溯及既往原则和有限例外的规定。所谓法不溯及既往原则是指法律文件的规定仅适用于法律文件生效以后的法律事实，对于法律文件生效以前的法律事实不适用。法不溯及既往是法的效力的一般原则，其法理基础在于对信赖利益的保护。 2.《中华人民共和国合同法》 第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 本条是关于合同效力问题的规定。合同是双方当事人为实现各自的目的而达成的合意，以意思表示为要素，意思表示包括效果意思、表示意思和表示行为。合同的效力即体现为双方当事人订立合同的效果意思产生的法律效力。 第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 本条是关于诚信履行原则的规定。诚实信用原则在合同法中居特殊地位，在合同履行中，诚信履行亦构成合同履行的基本原则。合同的当事人应当依照诚信原则行使债权，履行债务。 第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。” 本条是关于当事人变更合同的规定。合同变更是在原合同的基础上，通过当事人双方的协商或者法律的规定改变原合同关系的内容。
【结语和建议】
合同的变更在我们的生活中是经常遇到的，是指当事人约定的合同的内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为。合同变更有广义与狭义之分。广义指合同主体和内容的变更，前者指合同债权或债务的转让，即由新的债权人或债务人替代原债权人或债务人，而合同内容并无变化;后者指合同当事人权利义务的变化。狭义的合同变更指合同内容的变更。 合同变更条款的条件规定：1.原已存在有效的合同关系，2.合同变更须依当事人双方的约定或者依法律的规定并通过法院的判决或仲裁机构的裁决发生，3.合同变更必须遵守法定的方式，4.须有合同内容的变化。 为了保证当事人的合法权益，防止和减少不必要的纠纷，建议当事人采取书面形式进行变更合同，这样有利于明确双方的权利和义务，保证在发生纠纷时找到解决争议的依据。
