案例内容
【案情简介】
2018年10月下旬某天，鹤壁市山城区某小区中心广场上，一伙人正在吵闹，经社区工作人员引导，双方来到某社区人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。 通过调解员询问得知，当事人赵某在高某父亲高某甲在世时，与高某甲签订了房屋买卖协议，欲购买其位于某小区的一套住宅，并给予高某甲2万元作为定金。但高某甲8月份突发疾病去世，致使房屋买卖交易无法完成。其后，赵某多次找到高某，要求继续履行房屋买卖协议，但高某以其姐弟均不同意卖房为由拒绝继续交易，双方矛盾逐渐激化。
【调解过程】
受理纠纷后，调解员发现双方当事人情绪激动，且态度强硬，不肯就协议履行一事做出让步。见此，调解员让双方当事人先回去冷静一下，建议双方多站在对方的角度上考虑问题，体谅一下对方的感受。随后，调解员立即展开走访调查，并进一步了解到，该房屋属于棚户区改造房，为高某父母生前共有，但高某母亲已于前些年去世，该房一直由其父亲高某甲独自居住。 了解到这些情况后，调解员找到社区法律顾问，将纠纷详细情况做了介绍，并咨询该案涉及到的法律问题。法律顾问指出，棚户区改造住房具有安置房性质，此类住房不允许买卖，无法办理过户；此类住房需要房主持有满五年，缴纳土地出让金和契税等税费，办理正规商品房的房产证、契税证、土地证之后，才可以自由买卖过户。同时指出，虽然高某母亲已去世多年，但房屋是高某父母婚后共同购置，应该有高某母亲的一定份额，高某甲生前出售房屋的行为不妥，该房屋出售前应根据《继承法》先进行析产，明确高某甲房屋遗产份额后，方可买卖。 针对这一情况，调解员首先联系赵某，向他讲解了相关法律知识，告知棚户区改造房不允许买卖、无法办理过户的的国家规定，并向其指出其与高某甲签订的房屋买卖协议效力待定，甚至可能因违反《合同法》而无效。风险较大，建议其再三权衡。最终，在调解员的劝说下，赵某同意不要此房，但需高某双倍返还定金。对此，高某坚决不同意，只同意退还2万元定金。 鉴于双方在定金返还问题上分歧仍然较大，调解员决定采取背靠背方式进行调解。调解员首先向高某指出，高某甲与赵某签订房屋买卖协议在先，不管协议成立与否，导致现在这种情况，主要原因在于高某一方，即便协议确定无效，但依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”高某也应该给予赵某适当补偿。通过调解员明法析理，高某最终同意给予赵某适当补偿，但双倍定金返还不能接受。调解员再次找到赵某，向其指出原则上根据《合同法》第五十二条规定，其与高某甲的协议极有可能因为“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效，其双倍返还定金的诉求和理由既不合理也不可行，更何况其还不能提供自己损失的证据。在调解员的劝说下，赵某放弃了过高赔偿金诉求。 2018年11月某日，调解员再次将两人约到了调解室，并邀请社区法律顾问参加调解，在双方的协商下，最终赵某、高某互相让步，在社区调解室握手言和。
【调解结果】
在调解员主持下，双方签订调解协议如下： 1．高某当场退还赵某2万元定金； 2．高某当场给予赵某1000元补偿款，赵某放弃购买此处房屋； 3．赵某保证就此事不再以任何理由和任何形式向高某提出任何要求。 至此，这起纠纷圆满解决。
【案例点评】
该案件是房屋买卖协议签订人死亡而引起的房屋继承人与购房人之间的纠纷，牵涉到多部法律法规和国家政策，化解该起纠纷的关键在于依法调解。在调解该起纠纷时，调解员准确掌握纠纷事实，并借助法律顾问找出该案涉及到的诸多法律问题，通过明法析理，使双方当事人放弃不合理的诉求，既化解了矛盾纠纷，又宣传了法律知识，最终促使双方握手言和。
