案例内容
【案情简介】
1992年，因政府扩建道路拆迁征收陈某名下的房屋，补偿位于合浦县廉州镇定海中路30号土地给陈某建房，陈某遂在合浦县廉州镇定海中路30号土地上建造房屋，房屋登记在陈某、花某阳名下。2017年3月陈某将涉案房地产转让给他人，花某远和叶某认为该涉案房屋由陈某、花某阳与其共同出资建造，侵害了其合法利益，遂向合浦县人民法院提起诉讼，诉讼请求为：一、判令原登记在陈某、花某阳名下位于合浦县廉州镇定海中路30号房屋属花某远、叶某与陈某、花某阳共有，花某远、叶某占有房屋60%份额；二、判令陈某、花某阳赔偿花某远、叶某经济损失84万元。 一审法院认为涉案房屋建设用地为国有土地而非农村宅基地，陈某是该房地产的合法使用人，陈某、花某阳与花某远、叶某约定共同出资建造讼争房屋并且共同管理、使用房屋，双方未明确约定按份共有还是共同共有，所以依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定和一百零四条的规定，对两原告的经济损失应以两被告出让的讼争房地产的所得价款140万元之百分之五十为依据占有份额，遂判决：一、原登记在陈某名下的坐落于合浦县廉州镇定海中路30号房屋属花某远、叶某与陈某、花某阳共同共有；二、陈某、花某阳应赔偿原告花某远、叶某的经济损失700000元。 陈某、花某阳不服一审判决，委托律师代理其提起上诉，请求北海市中级人民法院撤销合浦县人民法院（2017）桂0521民初2575号民事判决并依法改判或发回重审。
【代理意见】
陈某、花某阳代理律师发表代理意见认为： 本案系共有权确认纠纷，主要争议焦点为讼争房屋及项下土地是否共有，花某远和叶某诉请赔偿经济损失是否有事实和法律依据。 一、涉案土地系政府拆迁陈某房屋安置所得，花某远和叶某不是涉案土地的合法使用权人。 （一）陈某与亲戚梁某等三人于1985年购买平田村委会三间房屋及房屋项下周边的土地，后陈某与花某阳扩建了房屋等其他建筑物，用于经营小卖部、养猪等，建筑面积约177平方米（花某远、叶某在庭审中对房屋的总建筑面积予以认可），陈某、花某阳在一审中提交的合浦县人民政府于1989年1月20日颁发《房屋所有权证》登记的房屋产权共有人是陈某、梁某等三人，可见花某远、叶某不是房屋的产权共有人。陈某和花某阳购买房屋时，花某远刚读书毕业，根本无经济能力出资购买房屋，当时也没有与叶某结婚，其称在陈某购买房屋后将房屋扩建系不属实，也没有证据证实其主张。 （二）在1992年合浦县人民政府因城镇建设需要对陈某名下的房屋拆除征收，陈某作为乙方代表与政府签订了《拆迁协议书》，政府同意补偿给陈某房屋拆迁款16599.36元，并安置土地给陈某建房，故政府补偿给陈某的涉案土地是按照拆迁房屋的面积1:1比例进行补偿的。此外，从我方提交的还珠派出所出具的《证明》来看，经查建档户口底册在1989年至今只有花某阳和陈某，没有花某远、叶某及其女儿，不存在以当时家庭五口人申请宅基地的情况。另外，根据一审的《庭审笔录》，叶某承认土地是补偿给陈某的，与其无关，现花某远、叶某又主张涉案土地共有是政府按照家庭五口人数进行补偿的理由不成立、不真实，前后矛盾，故花某远、叶某不是涉案土地的合法使用权人，涉案土地与花某远、叶某无关。 （三）花某远、叶某在一审提交的《宅基地申请呈批表》《建设用地规划申请表》不具备合法性、真实性、关联性，不能作为本案的定案依据。《宅基地申请呈批表》《建设用地规划申请表》中的申请人“花某”是叶某自己添加，表中有涂改的地方也是叶某自己篡改的，庭审中其也认可。事实上，这两份表是陈某、花某阳误以为建房需要而擅自到合浦县建委拿表，后来经合浦县城乡建设委员会告知领取拆迁合建临字（92）009号《合浦县城建设临时准建证》即可建房，并不需要填写该两份申请表，于是该两份表最终并没有上交到主管部门。如果一审法院认定该两份表合法、真实有效，并且原件在上诉人手中，那么为何在该两份表上没有主管部门的审批意见和签字、盖章？为何在主管部门里没有存档？ 二、本案争议房产应属于陈某、花某阳夫妻的共同财产，并非家庭财产，原审法院认定涉案房屋系与叶某、花某远共有无事实和法律依据。 首先，陈某、花某阳与叶某、花某远没有在安置土地上共同建房的意愿，陈某、花某阳从未与叶某、花某远口头或者书面协议共商建房事宜，或者承诺房屋共有的事实，花某远和叶某无证据证实，一审法院借此推定理由不成立。 其次，本案不存在陈某、花某阳与叶某、花某远共同出资建造房屋的事实。叶某、花某远在一审中诉称其为建造房屋共出资171575.25元，其中4万余元有票据证实。从叶某、花某远提交的这些票据来看，其提供的票据根本不具备证据的合法性、真实性、关联性。例如，在本案卷宗材料第226页《收款收据》，交款人是“合浦食品公司”；合浦县国营五金交电化工公司批零部零售发票的客户名称是“卫校”；合浦县水泥厂出具3000元购买水泥的《发票》，客户名称是合浦县食品公司……这些《发票》《收款收据》中购买者都是“合浦砖厂”“环城建司”“二建司”“合浦卫生学校”。还有一些无任何购买信息、无购买者签名确认、简单记载不知明的数据，如《货磅码单》《钢筋进列单》等，这些都是叶某、花某远企图占有上诉人陈某、花某阳的房屋，为了应诉而使用他人票据作为本案证据，这些票据根本不具备证据的合法性，无法证实其建造房屋属于共同出资的事实，一审法院采纳这些证据作为房屋共同出资的事实依据，认定花某远、叶某建造房屋共花费43639.51元显然是错误的。涉案房屋从设计、到施工都是由花某阳与陈某负责的，花某阳找亲朋好友帮忙购买材料、施工，这些从我们在一审当中提供的票据、收据及证人证言都可以证实。陈某、花某阳建造房屋共花费了107030.81元，当然，我们并不否认花某远、叶某在建造房屋时候帮助过陈某和花某阳，事实上，陈某和花某阳共给了28518.54元（其中包括了16599.36元的拆迁补偿款）给叶某帮购买建材做楼梯扶手、建四楼的两件瓦屋、三楼的大厅瓷砖、二楼北面的十几米铝合金窗，由此可见，建造涉案房屋都是陈某和花某阳出资的。 再次，在房屋建成后，双方不存在共同生活、共同管理、共同使用该房屋的情况。从1985年起，双方未共同居住生活过，且一审中叶某和花某远也没有提交相关证据予以证实共同生活的事实。叶某和花某远在一审中举出三份与花某阳共同出租房屋给他人的《租赁合同》，欲予以佐证其是与陈某、花某远共同管理、使用房屋，但是这三份合同的签订时间均是在2001年，其中与陈雪萍在2001年8月10日签订的《租赁合同》已作废，取而代之的是陈某与陈雪萍签订《租赁合同》；在2000年12月25日和2001年5月18日叶某与花某阳共同签订两份《租赁合同》，花某阳之所以与叶某共同承租，是因为花某阳是作为房屋所有人与承租人签订，而叶某是作为酒家设备的所有人出租给承租人作茶坊、酒店经营，在两份租赁合同中也写有。事实上，在房屋建成后，陈某就开始出租给陈兆健卖钢筋到1994年5月，在1994年6月至1999年12月期间出租给叶某、花某远作酒家使用，从2000年起叶某和花某远不再承租房屋，由陈某继续出租给他人使用，从陈某在一审提交的七份《租赁合同》和一份《证明》可以证实陈某一直对房屋都享有占有、使用、收益、处分的权利，不能仅凭叶某和花某远提交的三份《租赁合同》就能证实出其与陈某、花某阳共同生活、共同管理、使用该房屋。 三、一审法院认定对花某远、叶某的经济损失应以出让讼争房地产所得价款140万元的百分之五十为依据，判决赔偿两被上诉人经济损失70万元是错误的。 根据广西三赢房地产评估有限公司出具的《评估报告》，在2017年3月15日涉案房屋建筑物价值为238400元，土地价值1003800元，既然一审法院判决认为涉案土地合法使用人是陈某，那么叶某和花某远无权分割土地价值，而陈某和花某阳转让涉案房地产140万元中实际上已经包括了土地的价值，如果一审法院认定房屋共有的事实是正确的，那么计算经济损失时也应当先扣除土地的相应价值，然后按照双方建造房屋的出资比例对涉案房屋进行分割。
【判决结果】
法院二审判决： 一、维持合浦县人民法院（2017）桂0521民初2575号民事判决第一项； 二、撤销合浦县人民法院（2017）桂0521民初2575号民事判决第二项； 三、陈某、花某阳赔偿花某远、叶某经济损失198100元。
【裁判文书】
二审法院认为，本案争议焦点有二个，一是花某远、叶某诉请确认其占讼争房屋60%的份额能否成立；二是花某远、叶某诉请陈某、花某阳按照涉案房地产价值的60%赔偿其经济损失能否成立。 就第一个争议焦点问题，二审法院认为：讼争房屋在未出售前的所有权人虽然登记为陈某，但讼争房屋于1992年10月开始建造，建房发生在花某远和叶某婚姻关系存续期间，其出资购买钢筋等水电器材用于建造房屋，因此讼争房屋应当是由四人共有，但花某远、叶某主张其占讼争房屋60%的份额，因其未能提交充足的证据证明其主张，故不予支持。 就第二个争议焦点问题，二审法院认为：拆迁前合浦县平田村集体土地上的房屋系陈某于1985年向他人购买，购买涉案房屋时花某尚未参加工作，不具有出资购买房屋的经济能力，故房屋应为陈某个人所有，叶某在一审中也认可讼争土地是合浦县人民政府补偿给陈某的，用地性质为国有土地而非农村宅基地，并非根据家庭人员数量来确定补偿土地的使用面积，故花某远、叶某主张以包括其在内的家庭成员五口人向政府申报得到涉案建房土地没有事实和法律依据，花某远、叶某对讼争土地不具有共有权，其诉请陈某、花某阳按照土地价值的60%赔偿其经济损失没有依据，应予以驳回，结合评估结论和出售价格，认定讼争房屋的价值为396200元（出售价格1400000元-土地评估价值1003800元=房屋价值396200元），花某远、叶某所占房屋50%份额为198100元（396200元x50%=198100元）。 综上所述，二审法院认为，陈某、花某远的上诉请求部分成立，对部分予以支持，遂判决维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判陈某、花某阳赔偿花某远、叶某经济损失198100元。
【案例评析】
一、国有建设用地是否根据家庭人员数量来确定补偿土地的适用面积？ 在本案当中，从合浦县人民政府颁发的《国有土地使用权证》已经确认讼争的土地性质为国有土地而非农村宅基地，国有建设用地并非根据家庭人员数量来确定补偿土地的使用面积，二审法院认为花某远、叶某主张是以包括其在内的五口人来确定补偿土地的使用面积没有事实和法律依据，不予支持是正确的。 二、共有人对共有的财产没有约定时，系按份共有还是共同共有？ 根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或和动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”和第一百零五条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，本案中花某远、叶某和陈某、花某样对讼争的房屋份额没有进行约定，也未能提供充足的证据证明建造房屋各自的实际出资额，所以视为四人等额共有。
【结语和建议】
本案最突出的矛盾争议点，讼争的土地是否共有，认定是否共有的关键在于审查土地的来源及性质，国有土地并非按照家庭人口数量确定补偿面积。虽然本案是共有纠纷，但实质上是家庭成员之间的矛盾，希望当事人在面临产生这类矛盾时，能本着家和万事兴的原则去协商和解，律师在代理这类案件时，也应尽可能去帮助当事人化解家庭矛盾。
