案例内容
【案情简介】
马某东与夏某金于2019年5月23日在房屋中介蓝天公司签订《房屋买卖居间合同书》，夏某金将其位于哈尔滨市道里区嘉园小区某房屋卖给马某东，房屋总价为108万元。合同第四条第八款约定，卖方得到全部房款同时交接房屋，每逾期一日，卖方应向买方支付总房款2‰的违约金。合同第五条第五款约定：“买方应在交接房屋之前亲自与卖方一起到相关部门查验房屋相关费用的缴纳情况，如有陈欠应督促卖方能够立即缴纳，如买方怠于履行出现一切后果由买方负责。”2019年6月4日，案涉房产所有权人变更为马某东。对购房款，马某东于2019年5月14日支付3万元，2019年5月31日支付25万元，2019年6月5日以预先封存资金25万元支付给夏某金，2019年7月11日支付给夏某金55万元，至此购房款108万元付清。2019年7月12日，蓝天公司作出书面通知，告知夏某金应遵守合同配合蓝天公司、马某东清费并迁出户口，将房屋交付给马某东。夏某金拒不接受通知，不履行合同规定，拒绝交付房屋。经马某东与夏某金多次协商解决未果，故马某东申请仲裁，请求裁决：1.夏某金向马某东交付案涉房屋；2.夏某金按照《房屋买卖居间合同书》之规定给付马某东逾期交房违约金3,924.00元；3.夏某金承担仲裁费用。夏某金认为，该房屋现有预留的电费、水费、煤气费等共计502元余款未退还给夏某金，且马某东可以自己查清房屋水电等费用以完成清费，因此拒绝配合办理。夏某金以马某东未完成清费且未退还剩余电费、水费、煤气费为由拒绝交付房屋。
【争议焦点】
1.合同第五条第五款约定，“买方应在交接房屋之前亲自与卖方一起到相关部门查验房屋相关费用的缴纳情况，如有陈欠应督促卖方能够立即缴纳，如买方怠于履行出现一切后果由买方负责”。合同补充协议第三条约定“交接前结算此房费用”。在本案中，马某东作为产权人，是否能够查清现阶段房屋费用？是否怠于履行清费义务？ 2.结合本案，房屋尚未清费是否构成不交付房屋的抗辩？ 3.违约金是否应当由夏某金承担？
【裁决结果】
（一）被申请人夏某金于收到本裁决书之日起3日内将位于哈尔滨市道里区嘉园小区某房屋交付于申请人马某东； （二）驳回申请人马某东的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本条规定抗辩权的发生，应具备三个条件：一是必须基于同一双务合同双方当事人互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系；二是债务须由一方当事人先为履行；三是应当先履行的当事人不履行合同或者不适当履行合同。
【结语和建议】
马某东与夏某金、蓝天公司所签订的《房屋买卖居间合同书》合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同中的出卖人应当按照约定的期限交付标的物。 本案中，夏某金关于马某东未结清房费的抗辩理由不能对抗交付房屋的义务。首先，双方当事人在《房屋买卖居间合同书》中没有明确约定清费与交房构成对价关系，交房前清费是对清费的期限约定，但并非是对交房对价的约定；其次，根据《房屋买卖居间合同书》第四条第八款的约定看，双方当事人一致确认“卖方得到全部房款同时，交接房屋”，即双方当事人在本案中明确约定卖方得到全部房款与交接房屋构成对价关系；再次，如上所述，根据《房屋买卖居间合同书》第四条卖方权利义务第五款以及第五条第五款约定，电费、煤气费、水费等费用的清费义务主体是卖方夏某金，马某东没有清费义务，夏某金主张适用后履行抗辩权不符合适用的前提条件；且双方当事人对于“清费结余”没有约定，也就是合同中没有这方面的意思表示，更谈不上买方返还多余费用问题，在此情况下，卖方只能要求与其有合同关系的供电、供气、供水单位予以退还；最后，根据庭审笔录及庭审调查，2019年7月12日，中介机构蓝天公司以书面方式通知夏某金应配合蓝天公司、马某东清费并迁出户口，但夏某金以马某东可以自己查清房屋水电等费用以完成清费为由拒绝配合。据此，本案也不涉及马某东不履行协助夏某金清费的附随义务。因此，夏某金关于马某东未结清房费的抗辩理由不能对抗交付房屋的义务，对其该抗辩理由仲裁庭不予采纳，马某东要求夏某金交付房屋的请求符合法律规定及合同约定，仲裁庭予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人对于房屋费用仅约定在未结清的情况下由马某东督促夏某金结清，但就房屋费用有余额时如何处理并未做出约定，而双方买卖合同第四条第八款并未对此情形予以考虑，在双方约定不明的情况下，马某东依照合同第四条第八款要求夏某金支付违约金依据不足，且马某东未能举证证明其因迟延交付房屋发生了实际损失，故对马某东关于违约金的仲裁请求，仲裁庭不予支持。鉴于本案发生的主因系夏某金拒不交付房屋而造成纠纷，故本案仲裁费用应由夏某金承担。 在房屋买卖合同中，往往对交易房屋未及时清缴电费、水费、煤气费、物业费的违约责任有所约定，但是常常忽视了房屋的水费、电费等有余款的情形，如果就此发生争议，也会耽误房屋交易的进程。因此，在房屋买卖合同中，需要细化合同权利、义务的条款，秉承诚实守信的原则，严格按照合同行使、履行各自权利义务，以免发生不必要的纷争。
