案例内容
【案情简介】
2015年10月10日，阜新市细河区某小区业主100多人气势汹汹地集体围堵在市委市政府门前，要求彻底解决与某小区业主委员会及物业公司之间的矛盾。至此，长达8个多月的业主与业委会及物业之间的矛盾纠纷达到白热化程度。 （一）矛盾纠纷起因。据业主王某某等人反映，2015年2月，小区业主委员会在多数业主不知情的情况下，擅自将物业公司更换，物业费由原来每平米0.5元上调至每平米0.8元。同年9月10日起，物业采取一车一杆小区门封闭的形式，强制性收取车位费。由此引发业主与保安人员争吵摩擦不断，堵门撞杆事件频繁发生，业主到街道、区政府上访不断，引起社会反响较大，不稳定因素增加。 （二）纠纷激化过程。一是小区通行受阻。某小区建筑物总面积22万平方米，近50栋居民楼2000多户，业主车辆达1500余台，物业规定未缴纳车位费的业主车辆不得进入小区。二是物业停止服务。大部分业主因物业擅自涨价不缴纳物业费、车位费，因此物业又陆续停止各项物业服务，致使小区垃圾长时间无人清理，各类垃圾腐烂霉变臭气熏天，业主把垃圾都堆到了路上，居民们连窗子都不敢开；高层电梯停运，高层住户通行难，尤其是对行走困难的老年人影响更大；晚上路灯不开，严重影响到居民的正常生活。三是业主与物业多次对抗。物业的做法引起业主强烈不满，业主们通过用车辆封堵小区东西两个出口的方式进行抗议，矛盾纠纷进一步升级。业主也多次到市、区、街道上访表达诉求，一时间社会议论纷纷。 （三）业主诉求。王某某等业主坚决要求罢免现业主委员会组成人员，因为在业主和物业发生矛盾期间，业主委员会一直未出面解决问题，业主们认为业主委员会不作为，要求重新选举新一届业主委员会。市委市政府高度重视，对居民反映的问题，责成细河区政府、街道等相关部门立即予以协调解决。社区人民调解委员会（以下简称调委会）受命介入调解，选派精干调解人员全力开展调解工作。
【调解过程】
调解员对整个物业纠纷过程进行了深入了解和实地查看，并与部分业主深入沟通，认识到要解决矛盾纠纷要从三方面入手，既要立即解决困扰业主生活问题，又要从根本上解决业主与业委会之间的问题，还要从长远上解决物业公司存在问题。 一是立即恢复小区物业服务。调委会积极协调市、区两级小区管理部门，对小区垃圾进行清理，先后组织200余人次、清理垃圾80车，暂时解决了居民生活环境的卫生问题。协调物业停止小区封门，让小区车辆自由出入，恢复高层供电和路灯照明。积极与物业沟通协调，暂缓物业费标准的调整。通过这些工作，小区业主不满情绪得到疏解。 二是厘清业委会组成人员的选任。调委会认为，要想解决小区的根本问题，必须从解决业主和业委会之间的矛盾入手。通过与王某某等业主代表和业委会成员沟通后，了解到双方争议的焦点是：业委会是否依法依规召开了业主大会。 调解员通过走访了解确定了如下事实：8月19日召开的业主大会不符合法律规定。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定：“业主大会应当有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。而业委会8月19日召开的业主大会只有25人参加，远未达半数，不符合法律规定。 调解员向业委会讲解法律法规，让他们知道业委会职责，因其未依法履行职责，造成小区的不和谐、不稳定，全体业主有权投票罢免业委会成员。 小区业主提交了772人的联合签名，要求罢免业主委员会成员，并撤换现有物业公司。在市小区办指导下，细河区小区办、街道、社区联合下发《公告》和《通报》，并对签名情况进行了入户核实，有504户票数真实有效，超过了全体业主的20%，符合召开临时业主大会的规定。经过公示后，采取逐个入户的形式对是否更换业主委员会成员征求全体业主意见，根据征求意见结果，超过50%的业主同意更换，按照法律程序依法组建筹备组，重新选举业主委员会。 2016年1月5日至13日，入户投票选举业委会，因候选人票数均未过半，暂由社区居委会代行业委会职责。但因为社区工作人员工作繁忙，且缺乏物业管理经验，业主和物业之间矛盾仍不能有效解决，王某某等业主代表到调委会要求再次选举新的业主委员会。为此，街道成立了由街道办事处主任为组长，社区书记、派出所所长为副组长的小区业主大会筹备组，动员各方面力量成立了8个工作组，于2016年11月26日至28日，采取逐户征求业主意见的方式召开了小区第三届业主委员会选举大会，11月29日在该小区西门活动室，本着公平、公正、公开的原则，采取现场唱票、计票的方式进行公开选举。选举共发出选票1271张，收回1271张，参与投票权数超过了总投票权数2287票的一半，超过建筑物总面积22万平方米的一半以上，成功选举出了小区第三届业主委员会，避免了该小区业主和业委会矛盾进一步激化。 三是厘清物业公司选聘。调委会对现有物业的选聘合法化进行审查，认定业委会在8月19日业主大会上聘用的物业公司程序不符合法律规定。虽然业委会解聘原物业公司征求了业主意见，但在选聘现有物业公司进驻小区过程中有三家企业竞标，多数业主却不知情。选聘物业公司属于重大事项，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条第三款的规定，应召开业主大会选聘物业企业而非业委会私自签订。调委会向业主、业委会及物业公司多次讲解，并提出重新按规定选聘物业的办法，取得一致意见。
【调解结果】
经过历时一年多的调解，取得如下调解结果： 一是选出新一届小区业主委员会。这一届业委会成员素质较高，在选举物业公司、维护小区全体业主利益方面得到了业主的称赞。 二是选出新的物业公司。在选出业主认可的业委会基础上，2016年12月28日，在有五家物业公司参加的竞标大会上，经全体小区代表投票，选举出新的物业公司，从而圆满解决了困扰小区长达一年多的业主与业委会、物业公司之间的矛盾纠纷。 三是调出了一片新气象。调解员经回访了解到，目前的小区邻里和睦，业委会认真负责地对物业公司进行监督，物业服务也得到了小区大多数业主认可，小区里一派祥和稳定的景象。
【案例点评】
本案是一起业主与业委会、物业公司之间的纠纷，目前此类纠纷在各地呈逐年上升趋势，因为它关系到居民的切身利益，更关系到社会的和谐稳定，如不及时调解、及时解决，极易引发群体性上访事件的发生，最终影响到经济发展、社会稳定。 （一）以业主合理诉求为中心。在这起案件中，调委会充分了解业主的合理诉求，认识到业主诉求合理、合法、合规，而且要求也不过分，要想方设法让业主满意，从切实解决居民实际生活困境出发，寻求各部门的协调配合，依法依规进行调解，最终有效化解矛盾。 （二）坚持以法律为准绳。在此次历时一年多的调解过程中，调解员完全按照《人民调解法》《物权法》《业主大会和业主委员会指导规则》办事，依据法律法规调解，也为将来解决其他小区物业纠纷积累了经验。 （三）坚持以和谐为基调。此次调解调委会反复做了大量工作，尤其是深入到业主、业委会、物业多次做调解工作，疏解情绪、化解矛盾、促进共识，小区物业在调解后经过近一年的运转，业委会、物业公司都依法依规履行职责，得到了业主的充分认可。
