案例内容
【案情简介】
家住重庆市垫江县某小区的明某拖欠本小区物业管理公司（物管公司）从2014年1月至2017年9月长达45个月的物管费2695.50元、违约金1813.00元、电梯年检费172.80元、公耗费：225.00元，共计4906.30元。物业管理公司多次通过电话、张贴催缴通知、物管人员上门通知等方式，要求业主明某缴纳物管费，但明某一直不缴。明某则称，不是不缴纳物管费，而是小区环境卫生较差，他家的车子在小区因下雨刮风导致树断受损，找物管公司赔偿，物管公司不赔，向物管公司反映有员工说话声音太大，影响孩子读书，物业也不解决问题。双方争执不下，最终一同找到垫江县驻法院调解室，请求调解员予以协调。调解员仔细询问了事情经过，让双方当事人充分表达自己的诉求和理由，但是双方都觉得自己占理，互不相让。
【调解过程】
在双方激烈争吵的混乱中，调解员迅速梳理案情，明确调解思路。 （一）这起纠纷因物管费引起，物业管理公司究竟有无责任？ 调解员针对双方辩解进行法理分析。调解员指出，如果单论物业公司对小区业主车辆是否具有保管义务，取决于业主和物业公司之间是否构成车辆保管合同关系,这需要根据业主与物业公司在签订相关合同时双方的真实意思确认：如果是场地租赁合同，则内容相对简单，只是业主交纳停车费用，物业公司提供场地;如果是车辆保管合同，则除了租赁合同的内容外，还应该包括物业公司有妥善保管车辆的义务。因为明某与物业公司签订的是车位租赁合同，所以物业公司不负责看管车辆，对车辆受损没有直接责任。但这并不能说明物业公司在此纠纷中就没有责任。 《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”如果车辆遭到人为划伤或被盗等情况，物业公司很难预见，又因为双方签订的是车位租赁合同，则物业公司可以免责。但是，车辆被断树损坏，物业公司理应预见到车辆停放位置可能存在的危险，应加强防范，但物业公司没有加强巡逻检查，更没有尽到提醒义务，因此对林先生车辆被砸造成的损失负有一定责任。 物业负责人听后，认识到自己理亏，便不再将责任推给天气，表示愿意承担一定责任，但要求树木养护承包人必须一起承担损害赔偿责任。物业负责人所说的“树木养护承包人”，引起了调解员的注意。经追问，原来，某小区内的物业管理，包括公共卫生、草地养护、车辆停放等都归物业公司管理，但是小区内的树木养护修剪则是由树木养护承包人负责。调解员了解情况后，立即找到该小区树木养护人的联系电话，在向他说明纠纷情况后，引导他到调委会参与调解。 很快，树木养护承包人张某来到调解室。听完明某的情况和物业公司的解释后，张某当即表示，他虽然是承包人，但是只负责树木的日常养护，树木的实际管理人并不是自己。细心的调解员听了张某的叙述，注意到有承包方肯定就有发包方，于是详细地询问了树木养护承包的全过程。原来，张某和旅游园林局签订了某小区内树木养护承包协议，协议中明确约定旅游园林局对某小区树木享有所有、使用和处置的权利。至此，又一个责任主体浮出了水面。调解员立即联系区园林部门，向树木管理人员讲清纠纷的前因后果，引导他们派人参加纠纷的调解。 （二）树木所有权人——园林部门是否负有责任？ 调解员对园林部门负责人指出，作为汽车的所有权人明某，在其物权受到损害时，有权要求责任人损害赔偿。而我国《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”。同时，《中华人民共和国侵权责任法》第九十条规定：“因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。 园林部门听后仍辩称，树枝折断是由下雨刮风引起，下雨刮风属于不可抗力，由不可抗力造成损害，自己可以免责。对此，调解员继续解释,不可抗力是指人们不能预见、不可避免、不能克服的自然或社会现象。下雨刮风虽不能克服，但可以预见，下雨前均有气象部门和政府机关的预警预告，要求各相关部门做好防范措施，因此结合此纠纷的具体情况，此次事件中的下雨刮风并非不可抗力，作为树木所有人和管理者的园林部门，理应承担损害赔偿责任。在调解员依法作出说明后，园林部门表示愿意承担损害赔偿责任。
【调解结果】
调解员一番耐心沟通与协调，纠纷各方当事人都表示，像听了一堂生动的普法课，一起看似简单的纠纷竟然涉及这么多的法律法规。在调解员法理并用的劝解下，各方当事人最终握手言和，对林先生车辆被砸造成的损失，园林部门、树木养护承包人和物业公司达成了协议：一是园林部门负责赔偿明某车辆维修费用共计2500元；二是明某自愿全部缴纳物管费3093元；三是物业管理公司自愿放弃违约金1813元。至此，纠纷得到了合理解决，小区安全防预措施得到了加强，各方当事人都表示对处理结果非常满意。
【案例点评】
小区车辆被风吹断的树枝砸坏,较为常见，以此为由不缴纳物管费也不少见。此类纠纷虽情况较为简单,但要妥善处理，还需调解员认真、谨慎对待。在这起案例中，有几点值得借鉴。 一是以专业的法理分析明确责任承担。纠纷发生之初，所涉及的纠纷当事人只是明某和物业管理公司。在纠纷调解过程中，调解员发现了新的责任主体，并不断引导新的责任主体--树林养护人和园林部门参加调解，这个过程体现了调解员的专业和细致。调解员以专业的法律素养，准确找到了责任主体，并正确划分责任，使本来各自推诿、责任不清的局面豁然开朗，从而为成功调解打下了基础。通过调解，由园林部门给予了林先生赔偿，林先生也把物管费全部缴纳。可见，调解这起纠纷，明确责任主体和责任划分是关键。 二是以高度的责任感做好纠纷预防。预防重于调解。在各方当事人签订的调解协议中，除了有对明某的车辆进行赔偿的弥补性措施外，还有加强管理和巡护、安装危险提示牌等预防性措施。这些貌似没有实质性内容的条款，却正体现了调解员的细心、周到和远见。调解员并不局限于化解这一起纠纷，而是通过引导和提示，用协议条款形式引起当事人的重视，从而避免此类事件再次出现，预防此类纠纷的再次发生。
