案例内容
【案情简介】
田某（女，65岁）与董某（男，72岁）于1978年登记结婚,婚后育有一女董某某，二人名下有一套位于北京市顺义区的住房。双方因感情不合，于1996年4月21日签订《离婚协议》，约定“房产及家财归董某所有”，并于1996年5月6日办理了离婚登记，同时在离婚登记部门备案了4月21日签订的这份《离婚协议》。1996年9月，董某某被诊断为“患精神分裂症一级”。1997年5月13日，董某办理了公证遗嘱，遗嘱内容为“房产由女儿董某某继承”。 1998年1月14日，董某与焦某登记结婚。2009年12月8日，董某与焦某离婚，离婚协议第2条约定涉案房屋归焦某所有，焦某支付董某12万元。田某作为董某某的法定代理人知悉后，于2018年10月22日以董某某的名义，向北京市顺义区人民法院提起确认合同无效之诉。 北京市顺义区人民法院经依法审理判决确认董某与焦某于2009年12月8日签订的《离婚协议书》第二条财产处理第二款“婚后共同财产归女方（焦某）所有的位于顺义区某小区某楼房一套”无效。焦某不服一审判决向北京市第三中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决。 上诉期间，董某某法定代理人田某向北京市法律援助中心为董某某申请了法律援助，因董某某为重度精神残疾，北京市法律援助中心根据《北京市法律援助条例》的相关规定，批准董某某的法律援助申请，并指派北京广森律师事务所律师杨汉卿、刘媛媛承办该案。 援助律师接受指派后，通过认真阅卷，仔细分析一审判决，多次与田某谈话梳理出四方面证据，证明在董某某患精神疾病之后，涉案房屋已经由董某赠与董某某：一是董某于1996年4月20日出具“承诺书”，承诺将涉案房屋归女儿董某某所有。二是1996年4月21日上午，田某与董某签订《离婚协议》后，又于当天下午签订了一份协议，约定“房产归女儿董某某所有”。三是1997年5月13日，董某办理的公证遗嘱中，有“房产由女儿董某某继承”的内容。四是董某再婚后，在田某的要求下于2003年8月10日出具了“承诺书”，承诺将涉案房产给女儿董某某。 上诉期间，焦某的代理人向法庭陈述了上诉请求和理由：一是本案已过诉讼时效。二是焦某“购买”该房屋支付了合理的交易对价，应善意取得该房屋，为此焦某提交如下证据：为证明自己支付了29万元“购房款”而非12万元，焦某提交了2份收条（共计12万元）和微信聊天记录显示焦某又向董某支付了17万元现金；为证明自己“购买”该房屋支付的29万元购房款为合理市场价格，焦某向法院提交了2010年顺义区该小区楼房价格网页截图。 2019年5月22日，北京市第三中级人民法院开庭审理此案，董某虽未到庭，但其提交的书面材料坚称仅收到12万元现金。援助律师对焦某方提交的证据的真实性和证明目的不予认可，并提交了代理意见：一是因本案为确认之诉，故不适用诉讼时效的规定。二是董某对董某某的赠与是不可撤销的赠与。本案涉案房产为田某与董某的婚后共同财产，离婚时双方在后签订的《离婚协议》明确要将房产归女儿所有。婚后董某某被确诊患有精神类疾病，董某又多次通过承诺书等书面方式作出了将涉诉房屋赠与女儿的意思表示，合同法明确规定该类意思表示具有道德义务性质，是不可撤销的赠予。三是善意取得要求受让人主观上必须是善意，客观上必须支付合理对价，且必须是已交付或已转移登记。本案上诉人焦某明知董某已将房产赠与董某某，离婚时，却约定将房屋归自己所有，主观上并非善意。且涉案房产并非焦某与董某的共同财产，焦某仅支付12万元显然也远低于买卖涉案房产的合理对价。因此，即使焦某已取得涉案房屋的所有权证，但其行为也不能认定为善意取得。焦某与董某的离婚协议第二条涉案房屋归焦某的条款应被认定无效。 2019年6月27日，北京市三中级人民法院作出判决，驳回焦某上诉，维持原判。
【案件点评】
当前，房屋买卖合同纠纷已经成为民事诉讼领域内的重要类型之一。在这种纠纷中涉及多方面民事法律规定，例如赠与、继承、善意取得等。在本案中，因受赠与人患有精神分裂症，法院适用了合同法186条第二款的规定即具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不适用前款规定，也即不可撤销的赠与情形，最终确认了买卖合同无效，赠与合同有效。 律师在此提示大家，在签订房屋购买合同时要明晰房屋产权，在确保房屋产权无瑕疵的情况下签订合同，防止发生此类纠纷。
