案例内容
【案情简介】
2019年5月下旬某日，刘某与某公司签订商铺租赁合同，合同约定刘某承租该公司旗下家居卖场一间商铺用于日常经营，租赁期限自2019年6月上旬某日至2020年4月下旬某日，共计335天。其中，租金共计16750元（50元/天），物业管理费共计8247.7元（24.62元/天），租金和物业管理费每3个月交付一次；市场管理费按照月保底销售额的0.5%收取，每月374元，按月交纳。2020年1月上旬某日，刘某向公司交纳了2020年2月至4月的租金和物业管理费共计6715.8元，但受新冠肺炎疫情影响，家居卖场连续三次推迟恢复营业时间，最终于3月下旬某日恢复正常营业。为缓解疫情对承租商户的影响，该公司决定对承租商铺的商户给予一个月租金及物业管理费的减免。 3月下旬某日，刘某向该公司提出解除租赁合同的申请，该公司同意后，刘某撤店。4月中旬某日，刘某将营业场地交还给公司，但公司拒绝配合刘某办理撤店完结手续，不但不同意刘某提出的退还一个月租金及物业管理费的请求，还要求刘某补交2020年2月至4月的市场管理费。双方协商多次无法达成一致意见，无奈之下，刘某将该公司起诉至济源市某人民法院，法院依据河南省《关于加强诉前调解工作的规定（试行）》精神，经当事人同意后，将该案件委派至济源市诉前纠纷人民调解委员会（以下简称“调委会”）进行先行调解。
【调解过程】
受理纠纷后，调解员在做好自身疫情防控的前提下，立即展开纠纷的调查了解工作。刘某表示，受春节放假和疫情防控歇业的影响，已长达两个月无法正常经营，无任何营业收入，并且复工复产后的经营情况也非常惨淡，目前资金十分紧张，在这种情况下，商铺的出租公司非但没有按照承诺减免其一个月的租金和物业管理费，反而还索要市场管理费，既不合情，也不合理。刘某希望调解员能够帮助其维护自身的合法权益，使其能够尽快办结撤店手续。 在与公司代表郭某的交谈中，调解员了解到双方对纠纷事实的描述基本一致，但对如何化解纠纷的看法却差异很大。郭某表示，公司确实考虑到了疫情对广大商户带来的实际影响，愿意从共担风险的角度出发为商户减免一个月的租金和物业管理费，但该项优惠政策仅针对续租的租户，故刘某不符合减免租金和物业管理费的条件；市场管理费的交纳是在合同中约定的，合同中约定了一个保底营业额，并按照此基数计算每月的市场管理费，但并没有约定没有营业收入就可以不交纳，同样营业额超过了保底数也不需要多交纳。郭某进一步表示，公司并不是故意不配合刘某办理撤店手续，只是双方未敲定撤店的细节问题，一旦就这些问题达成一致意见，就会即刻为其办理。 随后，调解员又详细查看了双方签订的租赁合同，对合同的主体、权利义务、违约责任等问题进行认真研究。在掌握基本情况后，调解员认真查阅了相关政策法规，力求调解工作合法有据。国家发改委等八部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确提出：“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”《济源示范区关于新冠肺炎疫情防控期间减免房（店）租金的倡议书》明确指出：“鼓励企业业主、物业单位、房东和市场经营主体经友好协商，采取签订减租、免租协议或延长原租赁协议期限等方式使减免房租倡议落到实处。” 做好调解前期准备工作后，调解员与双方当事人电话沟通，约定面对面调解的具体时间。双方按照约定来到调解室，调解开始前，调解员宣布了调解纪律、当事人的权利义务等事项。刘某认为疫情属于不可抗力，疫情防控期间不能正常经营，无法享受租赁场地的使用价值，且疫情期间没有任何收入，本着共担风险和一视同仁的原则，租赁公司应当为其减免一个月的租金及物业管理费和全部的市场管理费。公司代表郭某则表示，公司为卖场商户减免一个月的租金及物业管理费用的前提是必须续租，撤店的这种情况是不可以享受这种政策的，在与刘某签定的合同中并没有约定没有保底收入就可以不交市场管理费。双方依旧各执一词，各不相让。调解员及时制止了双方的争吵，将疫情防控期间关于租金减免的政策规定向当事双方进行了宣讲。结合相关的规定，调解员指出，租金的减免是国家助力复工复产的实际举措，也是经营各方共担风险、共谋发展的原则体现，租赁公司考虑商户经营困难为商户减免租金的行为值得肯定和赞扬，但区别对待商户，只为续租的商户减免的做法，不但没有法律依据，也确实不近人情。同时，市场管理费在租赁双方的合同中有明确规定，租赁公司同样也没有为其他商户减免，因此，按照合同约定交纳市场管理费也是刘某应尽的义务。听完调解员的理性分析后，双方均表示同意互相让步。见时机成熟，调解员适时提出调解意见，建议租赁公司按照相关的规定为刘某减免一定的租金，刘某也按照合同约定足额交纳市场管理费。经过双方反复沟通，最终就租金减免方案达成一致意见。
【调解结果】
在调解员的主持下，双方于5月中旬某日签订调解协议如下： 1.租赁公司为刘某减免39天的商铺租金，按照每天50元，共计1950元； 2.租赁公司退还刘某预交的电费余款98.51元; 3.刘某向租赁公司交纳2020年1月至4月的市场管理费，按照每月374元，共计1496元。 4.上述款项，双方均需在2020年5月下旬某日前履行完毕。 调解员在回访中得知，协议已得到履行，双方均对调解结果表示满意。
【案例点评】
该案件为疫情防控停工停产引发的租赁合同纠纷，国家和地方均针对此类纠纷出台了相关的规定，在调解此类纠纷时，需依照法律法规做到依法调解，切实维护各方当事人的合法权益。在本案中，调解员在详细了解纠纷事实后能够准确把握案情，就有关法规政策等双方关心的问题进行了讲解和说明，引导双方从法律层面认识在本次纠纷中各自应该承担的法律责任及享有的权利。同时，引导双方换位思考，适时提出调解建议，将争议焦点的金额定在双方能接受的范围，最终促成双方各让一步，握手言和，签署调解协议，使纠纷得到圆满的化解。
