案例内容
【案情简介】
2016年1月28日，石河子市某街道物业纠纷人民调解委员会接到某物业公司申请，称某小区某号楼某单元居民长期不交物业费，希望调委会解决某物业公司与居民之间的物业纠纷。接到申请后，调委会迅速组织人员深入现场了解。经调查，2013年12月，某公司买来某小区某单元215号作为通信转换站，成天“嗡嗡”作响，影响周围居民的正常生活，居民在找不到215号房主的情况下，多次向物业反映，物业公司总是回答正在联系某公司，请耐心等待。问题得不到解决，严重影响居民日常生活。2014年3月以来，整栋居民楼的48户居民开始拒绝缴纳物业费，并表示只有让通信转换站搬走，物业费才会缴纳。物业公司以未支付物业管理费为由拒绝给48户居民提供服务，并就居民拒交物业管理费及违约金准备起诉。
【调解过程】
调委会接案后，立即组织调解员赶赴现场了解情况，居民反映通信转换站发出的噪音扰民，向物业公司反映得不到回应，整栋楼的住户不约而同拒绝缴纳物业费。调解员向物业公司了解情况，物业公司负责人表示，对于居民反映的问题，物业公司不能解决是因215号住户不配合工作，公司并不承担责任，并声称，将就居民拒交物业管理费及违约金问题起诉该单元住户。针对物业公司强硬态度，调解员向其宣传讲解了《物业管理条例》等相关法律法规，并指出，产权人和使用人如存在擅自改变小区内土地用途；擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、危及房屋安全；影响住宅小区景观，噪声扰民等违规行为，物业管理公司应予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。当初215号房主将房屋作为通信转换站时，物业公司并未阻止而是默许，自身就有一定责任，物业公司应积极与居民沟通，互相理解，相互支持。物业公司表示愿意向调解员提供215号房主信息及某通信公司负责人的联系方式。 在充分调查了解事实后，调委会认为解决问题的焦点在于消除噪音扰民问题，调委会决定向环境监察大队申请噪音评定，可经过评定，市环境监察大队给出“噪音属于生活区正常范围，申请不成功”的答复。业主们情绪激动提出要掐断215号房间电源。根据《电力供应与使用条例》第39条规定，只有供电企业有权因逾期未交付电费，按照国家规定的程序停止供电，擅自断了215号的电是违法行为，况且通信转换站设备具有特殊性，擅自断电将造成严重损失。经调解员阻止劝导，业主们的情绪暂时稳定。 事情终归是要解决，不能再让事态恶化。调委会连夜分析，决定第二天召开现场调解会，会议的地点定在与215号住户隔壁的左某家，想让参会的某公司高层们切身体会下业主们的“苦恼”。起初，某公司的副总经理张某态度冷漠，并一口咬定“环境监察大队检测的数据不超标，重新建设机房费用太大”。随着会议时间的持续，“通信转换站”传来‘嗡嗡’震动噪音让人觉得焦躁不安。调解员告知双方，按照《物权法》中相邻关系的规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。大家都坐了这么久了，也感受到其中的痛苦，换位思考下，如果是您住在这里，您能忍受吗？何况咱们的居民都已经忍受两年多了！”此时，张某认识到自己理亏，随即表态同意业主们的要求，三个月内关闭该通信交换站。 调委会在解决噪音关键问题后，着手解决物业公司和居民之间的物业纠纷问题。在调解过程中，业主代表提出，部分居民对物业公司的意见很大，某小区公共设施不完善，物业管理不到位，部分设施年久失修，尤其是自来水管道没有日常维护，经常出现水管破裂，称不解决这些问题依旧不交物业费。面对这样的僵局，调解员向居民讲明利害和责任，根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。虽然物业公司在服务中可能存在瑕疵，但是作为业主理应履行交纳物业费用的义务，其他纠纷不能成为拒交物业费的依据和理由。同时，调解员向物业公司法人讲到，根据《物业管理条例》的规定，对共用部分及配套设施、设备进行日常维修是物业服务管理的职责，物业公司对共用部分及配套设施、设备有义务进行日常维修养护和管理，物业公司应积极引导居民维权，帮助服务居民。经调解，业主们最终愿意补缴物业费，物业公司也承诺加大对公共设施日常维修养护的力度，并以减免住户物业费违约金作为补偿。
【调解结果】
经过调解员摆事实、讲法律，这起纠纷终于得到圆满解决，双方当事人对处理结果表示满意。 1.某公司把通信转换站迁走，恢复房屋原状。 2.物业公司承诺加强对小区房屋用途的管理，及时制止在房屋公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民等违法违规行为。同时，承诺加强公共设施日常维护修理，及时解决居民诉求。 3.物业公司免除某小区某号楼某单元居民的物业费违约金，某小区某号楼某单元居民补缴欠缴的物业费，并保证今后按时缴纳物业费。
【案例点评】
这是一起较为复杂的物业纠纷，表象上是关于噪音扰民引起的物业纠纷，深层次上是物业问题堆积引发的矛盾。调解员深入调查研究，准确把握问题关键，最终妥善解决了这起纠纷跨度时间长、涉及部门多的疑难复杂纠纷，体现了调解员不怕挫折的工作态度和娴熟的调解技巧。 这起纠纷中有多个矛盾，表面看是某公司将小区房屋私设通信转换站的问题，实则是各方当事人对自己权利义务的认知不清，导致纠纷的发生。某通信公司没有按照《物权法》中的相邻关系影响周围居民生活；物业公司有告知居民维权途径，帮助居民解决问题的义务，却不积极作为；居民有交纳物业费的义务，却以不交物业费抗争。调解员找到纠纷关键所在，解决噪音污染这个焦点问题，制定相应调解方案，采用“亲身体验”这种调解策略，使业主诉求得到满足，也使物业公司收到了业主欠缴多年的物业费，实现了案结事了。同时，在签订的调解协议中，调解员并不局限化解这一起纠纷，而是通过协议加强物业公司对小区的服务保障，从而避免此类事件再次出现。
