案例内容
【案情简介】
经中介介绍，申请人陆某、第一被申请人李某、第二被申请人某中介签订了《合同》，约定由申请人购买第一被申请人的房屋。《合同》第四条约定，合同订立时，申请人应向中介交纳居间信息费。第五条约定，申请人于合同签订日向第一被申请人交付定金。申请人与第一被申请人协商一致，首付款按照房管局规定时间、金额进行资金监管。申请人采取按揭贷款购房，贷款部分委托第二被申请人办理银行按揭贷款支付，申请人保证在合同签订5日内提供贷款所需要的全部资料。第九条约定，申请人负责催本费用。 《合同》签订后，申请人向第一被申请人的代理人支付了房屋定金，向第二被申请人支付了中介费。两日后，申请人与第一被申请人签订了《房屋补充协议》，约定申请人于月底前向第一被申请人支付部分首付款，房屋未还清的银行贷款由第一申请人负责还清，还款之前申请人再将首付款剩余部分支付给第一被申请人用于还清贷款，第一被申请人配合第二被申请人办理房本。当月底，申请人向第一被申请人支付了房屋部分首付款。 上述合同签订时，第一被申请人尚未取得房屋的《不动产权证》。申请人按照合同约定向第二被申请人支付了催本费，第二被申请人在合同履行过程中，多次违反承诺，未能在其承诺的期限内催促办理完毕案涉房屋的《不动产权证》。在此期间，申请人多次要求第二被申请人、第一被申请人退还所收取的各项费用，但二被申请人均未退还。而后，申请人以邮寄方式向二被申请人送达了《通知书》，通知二被申请人在收到通知后2日内退还所有款项。二被申请人均已收到了《通知书》，但至今未退还任何费用。 申请人的仲裁请求为：1、请求依法裁决确认三方签订的《合同》《房屋补充协议》已于某日解除；2、请求依法裁决第一被申请人退还申请人交付的购房定金；3、请求依法裁决第一被申请人退还申请人交付的首付款；4、请求依法裁决第二被申请人退还中介费、催本费；5、请求依法裁决二被申请人承担违约责任，支付申请人违约金。
【争议焦点】
1、案涉合同及补充协议是否已经解除； 2、裁决第一被申请人退还定金及首付款的依据； 3、裁决二被申请人退还中介费及催本费的依据； 4、裁决二被申请人支付违约金的依据。
【裁决结果】
仲裁庭认为，申请人基于第二被申请人承诺可以在短期内办理案涉房屋《不动产权证》、第一被申请人亦表示案涉房屋可以办理《不动产权证》的情况下签订案涉合同，但在合同履行过程中，经申请人多次催促，第一被申请人、第二被申请人均未办理案涉房屋的《不动产权证》，致使案涉合同约定的房屋贷款等后续手续无法办理，申请人有权依据《合同法》第九十四条第（三）规定解除案涉合同。根据《合同法》第九十六条规定，申请人依据第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。由于申请人未提交催告期间通知第一被申请人解除案涉合同的证据，其所提交的与第二被申请人之间的微信聊天记录亦不足以证明，其曾在催告过程中通知第二被申请人解除案涉合同，故，仲裁庭对申请人要求确认三方签订的《合同》、《房屋补充协议》已于某日解除的仲裁请求不予支持。 仲裁庭注意到，而后，申请人曾以邮寄方式向二被申请人送达了《通知书》，通知二被申请人涉案合同已经解除，要求二被申请人退还所有费用。二被申请人分别于次日、第三日收到了《通知书》。 仲裁庭还注意到，虽然二被申请人主张案涉房屋已经取得了《不动产权证》，也已经通知申请人办理贷款手续，但二被申请人未向仲裁庭提交相关证据。 仲裁庭认为，申请人向二被申请人送达《通知书》的行为，属于通知二被申请人解除案涉合同，案涉合同已于二被申请人收到《通知书》时解除。由于申请人在签订、履行案涉合同过程中并无违约行为，故，仲裁庭对于申请人要求第一被申请人退还购房定金的仲裁请求予以支持。 仲裁庭认为，因第一被申请人、第二被申请人未及时办理《不动产权证》，导致案涉合同无法办理贷款等手续，已于二被申请人收到《通知书》解除，且申请人在签订、履行案涉合同过程中并无违约行为，故，仲裁庭对申请人请求第一被申请人退还首付款的仲裁请求予以支持。 仲裁庭认为，第二被申请人作为案涉交易的居间方，已经促成申请人与第一被申请人签订了案涉合同，案涉合同已成立并生效，依据《合同法》第四百二十六条的规定，第二被申请人有权依据案涉合同规定收取居间费用（即：中介费），故，仲裁庭对申请人要求第二被申请人退还中介费的仲裁请求不予支持。 对于申请人要求第二被申请人退还催本费的仲裁请求，仲裁庭认为，第二被申请人按合同约定收到催本费后，应当履行合同义务，催促办理案涉房屋的《不动产权证》，现有证据可以第二被申请人未能按照约定履行此项合同义务，故，仲裁庭对申请人要求第二被申请人返还催本费的仲裁请求予以支持。 仲裁庭认为，根据合同约定，申请人对第一被申请人在签订《合同》时尚未取得《不动产权证》的事实是明知且认可的，申请人未提交证据证明第一被申请人承诺过具体办证时间，故第一被申请人没有违约行为，不应承担违约责任，无须向申请人支付违约金。第二被申请人未能按照合同约定及其对申请人的承诺，在规定期限内催促办理完毕案涉房屋的《不动产权证》，是导致案涉合同解除的主要原因，第二被申请人应当向申请人承担违约责任。由于案涉合同未约定第二被申请人的违约责任，申请人亦未提交其损失情况的证据，申请人要求第二被申请人支付违约金的请求没有依据，但考虑到申请人已支付费用金额、案涉合同履行时间较长等情况，仲裁庭酌情支持申请人部分违约金。
【相关法律法规解读】
因裁决作出为2020年12月25日，故适用当时的法律条文如下： 《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 《合同法》第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方； 《合同法》第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。 2021年1月1日,《中华人民共和国民法典》正式颁布施行，施行后的相关法律规定如下： 《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 《民法典》第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方； 《民法典》第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
【结语和建议】
本案中，《合同》及补充协议签订后，两被申请人未按照约定办理《不动产权证》，在申请人多次催告后仍未办理。基于合同法公平、诚信原则，两被申请人应当承担违约责任。 在合同履行过程中，双方当事人都应当积极履行合同约定义务，一方发生违约，违约方不能履行或者不能全面履行合同义务时，守约方应采取积极的措施，积极行使合同赋予的权利，应注意留存证据，并及时决定是否解除合同，防止扩大损失。
