案例内容
【案情简介】
北海某房地产公司因拖欠安某的借款63万元于2009年9月24日经与安某协商签订一份《房屋抵债协议书》，以其公司开发的某某大厦的一套房屋抵偿该笔借款，约定抵债房屋房号A-906号，面积125平方米（以上面积以政府部门最终核定的房屋所有权证面积为准），单价5080元/平方米，总金额63.5万元（以实际发生房款金额为准，多退少补）。 2010年9月20日，该大厦完成竣工验收备案登记，抵债房屋于2011年1月25日取得《房屋所有权证》[房产证号：北房权证（2011年）字第00XXXX号]，登记权属人为北海某房地产公司，建筑面积为110.33平方米，规划用途为酒店客房，房号由原A-906号变更为1幢0909号。 2012年，安某向北海市某区法院提起诉讼后，又以愿意继续与该公司协商为由向该院申请撤诉。2014年，安某再次向该法院提起诉讼即本案诉讼，诉称该公司未按约交付房屋，备于抵债房屋所在项目规划、性质和用途发生改变，抵债房屋户型变更，房号改变，面积明显减少，且备于抵债的房屋是酒店客房不是商品房，按规定不允许分层分户转让，抵债目的无法实现，请求解除《房屋抵债协议书》并请求北海某房地产公司返还借款本金63万元及利息，同时赔偿其因讨要债权而发生的差旅费损失。 北海某房地产公司委托律师作为其一、二审诉讼代理人参加本案诉讼。一审判决以《房屋抵债协议书》合法有效，北海某房地产公司无任何致使合同目的不能实现的根本违约行为，抵债协议目的可以实现，安某主张解除的理由不成立，驳回安某的诉讼请求。 安某不服提起上诉，二审法院经审理后以与一审判决基本相同的理由判决驳回安某的上诉，维持原判。
【代理意见】
本案主要争议焦点为：安某要求解除涉案《房屋抵债协议书》，返还借款及利息，并赔偿差旅费损失是否具有事实和法律依据。律师代理北海某房地产公司认为： 一、涉案《房屋抵债协议书》合法有效，具备履行条件 以房抵债行为是合法有效的民事法律行为。安某作为完全民事行为能力人与北海某房地产公司就该债权处置行为订立《房屋抵债协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之协议。协议对抵债房屋所在楼宇、房号、面积、抵偿的价款的主要事项均作了约定，具有商品房买卖合同的性质，且抵债房屋已办理房屋所有权证，具备转移登记的条件，即该房屋抵债协议不仅合法有效且具备履行的条件，双方应恪守履行。 二、解除涉案《房屋抵债协议书》无任何约定和法定事由 依据《合同法》的规定，合同解除的方式有三种：1.协商解除；2.约定解除；3.法定解除。涉案《房屋抵债协议书》未约定解除条件，即没有行使约定解除权的合同依据；当事人双方又不能协商解除协议。安某在本案中行使法定解除权能否成立，则应看北海某房地产公司是否存在根本违约致使合同目的无法实现的行为。安某认为北海某房地产公司备于抵债的房屋所在项目改变规划、性质及用途，房号改变、户型变更、面积与约定不符，抵债目的不能目的实现，故要求解除该协议书。本代理人认为，安某主张的理由不成立，且无有效证据证实：1.涉案所在项目的设计、规划、性质及用途从未变更，并已通过竣工验收；2.抵债协议约定房号A-906是初始设计方案中的编号，竣工验收后因客观需要变更为1-909，但仅仅是该房屋代码的变更，对应的房屋真实存在，户型和方位均不改变；3.房屋实际面积与约定面积稍有出入，抵债协议约定的面积为125平方米，最终测绘为110.33平方米，实际面积与约定面积确有出入，但符合双方在协议中 “以政府部门最终核定的面积为准，以实际发生的房款为准，多退少补”的约定；4.抵债房屋具备办理过户的条件。备于抵债的房屋已取得房屋权属证书，且房产管理部门明确回复，该房屋可以办理房屋转移登记，即涉案房屋抵债协议书的合同目的完全可以实现。 根据优势证据原则及民事诉讼高度盖然性的证明标准，该公司抗辩“抵债协议目的可以实现”的事实和理由明显大于安某“房屋不真实存在，无法实现合同目的”的主张，且以达到确信其存在的程度，故安某主张解除涉案抵债协议，无任何事实和法律依据。 三、安某退还房款，赔偿利息及差旅费损失的请求，亦无事实和法律依据，不应得到支持 涉案房屋抵债协议合法有效且可履行，安某解除协议的主张不成立，其要求退还房款并赔偿资金占用期间的利息损失，及赔偿其主张债权发生的差旅费损失，当然不应获得支持，且安某所主张的差旅费损失无法证实与本案存在关联性。
【判决结果】
一审判决：驳回安某的诉讼请求； 二审判决：驳回安某的上诉，维持原判。
【裁判文书】
二审法院认为本案争议焦点为：安某请求解除涉案《房屋抵债协议书》，返还借款本金63万元及相应利息，赔偿其因主张债权而产生的相应差旅费有无事实和法律依据。 二审法院认为：双方当事人依其真实意思表示就已到期债务的清偿签订《房屋抵债协议书》，其性质属于待物清偿协议，内容未违反有关法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效。协议中，因双方并未约定解除抵债协议的条件，事后亦未就解除抵债协议进行协商，安某提出解除协议的主张能否获得支持，应当着重分析北海某房地产公司有无根本违约而导致涉案抵债协议目的无法实现的情形。 安某提出上诉的主要理由是北海某房地产公司备于抵债的房产在房号、户型、面积上与双方抵债协议约定不符，抵债目的不能实现，故应解除双方《房屋抵债协议书》。二审法院经审查认为： 1.抵债协议中约定以XX大厦一套房屋抵偿欠款，“具体房号A-906，面积125平方米（以上面积均以政府部门最终核定的房屋所有证的面积为准），单价5080元，总金额63.5万元（以实际发生房款金额为准，多退少补）”。法院认为，首先，北海某房地产公司已提交楼盘设计方案初稿平面图和楼盘现状平面图比对证实，原设计方案初稿中的房号现均已依次做对应变更，现1幢0909号房屋即楼盘设计方案初稿中A-0906号，从设计方案初稿（平面图）及楼盘现状平面来看，该约定A-0906号位置与现1-0909号位置相符。其次，备于抵债的房产测绘面积为110.33平方米，比约定的125平方米小14.67平方米，但抵债协议性质属代物清偿协议，是给予当事人代物清偿之选择权，不能等同于商品房买卖合同，故面积差异虽然超过约定面积3%，但不应适用商品房买卖“误差处理规则”，且双方关于面积和房款有 “均以政府部门最终核定的房屋所有证的面积为准”和“以实际发生房款金额为准，多退少补” 的约定，该约定能保障安某的债权利益不会因为交房面积差异遭受减损。且约为15平方米的面积差异，相对于110.33平方交付面积而言不会明显减损房屋的使用功能。第三，双方仅约定了用于交付的抵债房产的房号和面积，并未明确具体户型。 2.根据北海市规划部门2007年和2008年的相关文件，XX大厦原来规划许可只能按酒店使用，不许可作为住宅用途，不许可分层分户转让。而2012年7月北海市住建部门复函法院的内容可证实涉案房屋已办理房屋登记，权利人为北海某房地产公司，目前无查封、抵押等产权限制情况，可以办理房屋转移登记。二审法院认为，从该两机关作出意思陈述的时间先后顺序，以及基于对住建部门系房屋权属交易的直接主管机关的考虑，一审法院认定涉案房屋可以进行产权转移以实现债权目的并无不当。且同一楼盘的其他房号的产权亦已完成转让登记。另外，房屋用途为酒店的问题，因双方协议并未约定抵债房屋必须为住宅，房屋用途不能成为阻碍抵债目的实现的事实依据。 基于前述阐述，北海某房地产公司备于抵债的房产符合双方约定，不存在根本违约导致抵债目的无法实现的事实，安某请求解除本案抵债协议不能获得支持，双方抵债协议应当继续履行，故对安某请求返还购房款本金及利息亦不予支持。至于安某主张差旅费损失，其所提供的证据难以证明发生的费用与本案纠纷有显在关联，故对该主张亦不予支持。 综上所述，二审法院认为，一审判决认定事实清楚，除将本案案由认定为商品房买卖合同纠纷有欠妥当外，对案件处理适当，因而判决驳回安某的上诉，维持原判。
【案例评析】
一、以房抵债的行为是否符合法律规定，《房屋抵债协议书》是否合法有效 根据《民法通则》、《民法总则》等民事法律的相关规定，行为人以其真实意思表示实施的与其民事行为能力相应的，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的民事行为为合法有效的民事法律行为。笔者认为，以物抵债行为，除非该抵债物为法律禁止流通之物，例如毒品，该抵债行为应为合法有效的民事法律行为。本案安某作为完全民事行为能力人，北海某房地产公司作为具有房地产开发资质的企业法人，以其开发并登记在其名下房产用于抵偿其拖欠安某的借款，该行为为合法有效的民事法律行为，双方就此订立的《房屋抵债协议书》，如无《合同法》第52条规定之合同无效情形，亦为合法有效的合同。按照《合同法》第9条第一款 “当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”和第44条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该抵债协议自订立时生效。安某在本案中请求解除该抵债协议，即其亦认可该抵债协议书的合法效力，因为有效成立的合同是合同解除的前提条件。在本案中，对于抵债协议的效力问题，当事人双方以及一、二审法院的意见均是一致。 二、根据合同法规定的合同解除条件，涉案《房屋抵债协议书》能否解除 合同法规定的一般合同解除的条件大致有四大类型：一是协议解除；二是约定解除；三是不可抗力致使不能实现合同目的解除；四是违约解除。协议解除和约定解除相类似，二者不同在于：约定解除是以合同来规定当事人一方或者双方有解除权，而协议解除是以一个新合同来解除原订的合同，与解除权无关（参见王利明：《21世纪法学系列教材民法》，401页）。不可抗力致使不能实现合同目的，是指出现不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，致使该合同失去积极意义，失去价值，应予以消灭，此种情况的解除一般是不可归责于双方当事人的原因造成的。违约解除原则上要求债务人违反合同的主给付义务，违反从给付义务及附随义务一般不得解除合同，但致使合同目的落空时可以解除合同。本案显然不存在上述前三种合同解除的情形。 本案适用违约解除情形，则安某需举证证实北海某房地产公司存在严重的违约行为，如迟延履行、拒绝履行、不完全履行和债务人的过错造成合同不能履行，此种违约行为必须致使合同目的无法实现方能解除合同。以物抵债的目的能否实现，应当要看抵债行为能否成立。笔者认为，抵债行为能否成立需同时具备三个要件：1.抵债之物真实存在；2.抵债之物具备交付的条件；3.抵债人有将抵债之物交付被抵债人的意思表示和行为。根据上述三要件我们分析一下，本案以房抵债的目的能否实现，应否解除案涉《房屋抵债协议书》。首先，抵债的房屋真实存在。抵债协议约定的房号是初始设计方案的临时编号，房屋竣工后实际登记的房号确实已经变更，但房号仅为代码，只要对应的房屋存在，不会影响抵债目的的实现；其次，抵债房屋所在楼盘已经通过验收，不存在违反规划的情况，因为如果擅自变更规划，项目是无法通过验收的。备于抵债的房屋已取得权属证书，随时可以交付使用和办理过户。至于房屋的用途是酒店还是住宅，不仅协议中没有具体约定，只要房屋可以办理变更登记，用途不会妨碍抵债目的的实现；再次，备于抵债的房屋使用功能不减损，安某的债权权益不受损害。房屋的最终测绘面积与抵债协议约定的面积确有差异，但较小面积的差异不会明显减损房屋的使用功能。且双方在抵债协议中对房屋面积的差异和放款的计算也做了相应“开口”约定，即“面积均以政府部门最终核定的房屋所有证的面积为准，以实际发生房款金额为准，多退少补”，因此该差异也不会损害安某的债权权益；最后，北海某房地产公司同意协助安某办理过户登记。综上，本案以房抵债的行为符合上述以物抵债的三个要件，以房抵债的目的可以实现，安某以房号变更、户型改变、面积与约定不符等主张解除合同的理由，均不能达到致使抵债目的不能实现的后果，因此，法院判决驳回其请求是正确的。 三、合同解除的法律后果 根据《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，我国《合同法》既承认合同的解除应向将来发生效力，即对于尚未履行的应终止履行；又承认合同的解除可以产生溯及既往的效果，即已经履行的，可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并可要求赔偿（参见王利明：《合同法研究》第二版，322页，中国人民法大学出版社，2012年）。尤其针对违约解除的情形，既是对违约方的制裁，又是对守约方的一种救济方法，到底需终止履行，还是恢复原状，或采取其他补救措施，还是应当赔偿，则需根据合同的性质而定。本案中，由于安某主张解除协议不成立，因此法院也没有支持其要求返还财产，赔偿损失的诉讼请求。
【结语和建议】
合同依法成立，合法有效，一方以另一方违约为由请求解除合同的，请求解除合同一方必须要证实另一方存在严重的违约行为，且该违约行为必须达到合同目的无法实现的程度，解除权的行使才能成立，如果仅为一般的履行瑕疵或者一般违约行为，尚未达到影响合同目的实现，解除合同的主张将很难获得支持。
