案例内容
【案情简介】
2014年1月22日，申请人与被申请人签署《购房协议》一份，约定了申请人将独有房屋出售给被申请人。2018年5月18日我会受理了上述双方关于《购房协议》的仲裁案件。 申请人认为，2014年1月22日，双方签署购房协议，2014年5月6日签署购房补充协议，此时买方已经付款、卖方已经交房。然后，应被申请人要求，于2014年7月15日在市房产交易中心签署石家庄房地产买卖契约并办理房屋预告登记表。最后，于2016年3月1日在市房产交易中心签署石家庄市存量房买卖合同，房产于2016年3月4日过户到被申请人名下。 从上面看出：签购房协议到签存量房买卖合同，历时两年多，时间大大超出正常水平。签存量房买卖合同时周边小区二手房价均已超过1.3万元/平米，新建商品住宅——新合作城市广场2015年3月开盘均价1.3万元/平米。但过户时（签署存量房买卖合同）的交易价格却仍然使用最初的协议价格（不足1万元/平米），没有按照随行就市的交易习俗进行协商、议价，违背了公序良俗，交易价格明显低于市场价格，违背了公平、等价原则，交易显失公平，申请人蒙受了巨额损失。 被申请人长期不办理房屋所有权转移登记直到2016年3月1日，被申请人的行为明显违反了税收征管方面的法律、法规，比如涉及的契税就违反了国务院颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》第八条、第九条之规定，因为拖欠了当期税收，是一种典型的违法行为。 被申请人不过户首先导致申请人当时无法购房，侵占了申请人的购房名额，申请人本想置换房屋，因限购（2011年2月—2014年9月26日）和对方不过户，最终未实现；长期不过户也导致申请人卖了房却无法规避房价下跌风险，如果房价大幅下跌，被申请人就可以依据房地产买卖契约第五条毁约退房，对申请人不公平，权利义务不对等，是一种显失公平的交易行为，应该纠正。 综上看出，存量房买卖合同是申请人在不了解相关法律和市场行情的情况下签署的，违背本人真实意思。被申请人利用了申请人市场交易和法律方面欠缺并充分发挥了自身法律优势和位置信息优势，故意隐瞒房屋预告登记早已失效的事实及房屋当时市场价格，对不公平合同签署起诱导作用，有违诚信原则。 在获悉自身权益受损后，申请人于2017年11月16日向被申请人提出补偿解决的协商建议，但被申请人断然拒绝，申请人只得提请仲裁，恳请仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，做出撤销上述合同的裁决，维护申请人的合法权益。 被申请人认为，申请人行使房屋买卖合同撤销权的仲裁请求已经超过法律规定的期限。被申请人认为，《合同法》第五十五条规定，“具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消失。”法律规定撤销权必须在规定时间期限内行使，行使撤销权是有时间效力的，鉴于申请人的仲裁请求不符合法律规定条件，已丧失申请撤销权，对此请求，不应支持。 申请人与被申请人双方所履行的房屋买卖合同已经履行完毕，该房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，通过正常房产交易程序，并且被申请人已经占有使用，符合《民法通则》、《合同法》和《物权法》相关法律规定，应予认可，受到法律保护。鉴于合同已经履行完毕，双方的权利义务均已实现，不存在显失公平和欺诈、胁迫等情形发生，应维持房屋买卖交易的结果和交易秩序不变，申请人的仲裁请求于法无据，应当驳回。 《物权法》第十五条规定“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效，未办理无权登记的，不影响合同效力。”鉴于买卖双方权利义务在购房协议中已明确无误，买卖双方按约履行，且已完毕，房屋产权已归属买房人所有，双方权益均已得到实现，这种公平交易、自愿履行、诚实信用的交易行为没有损害任何一方，没有过错，应受法律保护和认可。
【争议焦点】
申请人请求撤销双方签署的石家庄市存量房买卖合同（因交易显失公平），被申请人返还房屋是否能得到支持。
【裁决结果】
仲裁庭经审理查明，申请人与被申请人于2014年1月22日签订的《购房协议》、于2014年5月6日签订的《购房补充协议》，是双方真实自愿的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。双方为了配合办理预告登记和过户登记，在房产登记部门签订的《石家庄房地产买卖契约》和《石家庄市存量房买卖合同》，是双方为了履行相关手续所签订的。 关于申请人要求裁决撤销双方签署的《石家庄市存量房买卖合同》，被申请人返还房屋。双方均认可本案房屋是一次买卖，共签订了四份相关合同，双方签订的《购房协议》和《购房补充协议》已经完全履行，而《石家庄房地产买卖契约》和《石家庄市存量房买卖合同》，则是双方为了在房产登记部门办理相关登记手续所签订。故仲裁庭认为，确定双方权利义务的依据应当是《购房协议》和《购房补充协议》，《石家庄市存量房买卖合同》仅是履行登记手续所签订，不应作为确认当事人双方之间权利义务的依据。申请人没有证据证明《购房协议》和《购房补充协议》的内容显失公平。同时仲裁庭认为，无论是《购房协议》还是《石家庄市存量房买卖合同》的签订时间，离申请人申请本案仲裁的日期已超过行使撤销权的法定期限，申请人的撤销权依法已经消灭。故仲裁庭对申请人的该项仲裁请求不予支持。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》《合同法》第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。” 《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
【结语和建议】
“显失公平”包括两层内涵:一是内容是否公平，二是缔约过程是否公平，两者缺一不可。仅仅以对价不公平并主张显失公平，法律将不会支持。当事人订立合同时一般都或多或少的伴随着商业风险，如果在订立合同时是公平合理的，但在订立合同之后，由于客观因素的变化使得当事人一方面临较大的损失，出现了不公平或者显失公平的状态的，这种情况或者属于商业风险的范畴或者按情势变更来处理，该合同就不能认定为显失公平的合同。由于可撤销的合同，未经撤销实质上还是有效合同。那么为了保护交易秩序，利益受损方尽快的行使权利，法律规定了撤销权的除斥期间，撤销权由利益受损方自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。
